即使實行“將土地出讓金的改革也并入物業(yè)稅”的改革方案對房地產市場的調控效果也不會明顯。其原因在于：我國房地產市場經過十余年的發(fā)展，已經具有相當大的存量規(guī)模，物業(yè)稅改革后，會有一個老房與新房的區(qū)分，物業(yè)稅和土地出讓金改革前購買的房屋，已經在購房款中一次性地支付了地價和相關稅費，那么，在改革過程中，對于“老房”實行老辦法的可能性非常大，在這一條件下，如果開征物業(yè)稅或土地出讓金分期交納后，肯定會有一個對現(xiàn)已形成的房地產市場的價格及新開征稅率的換算，然后形成一個新的房價，在這種情況下產生的房價下跌，只是稅費分期交納導致的名義房價的下降，并不是房價的真正下跌。它就類似銀行的分期付款，在分期付款的條件下，100萬元的房子如果交了40%的首付也就是40萬元就能先把房子買回來，但以后每月都要交納房貸，那能說這個房價降到了40萬元嗎？事實上，土地出讓金的分期交納是一種變相的不用付息的期限更長的(50年或70年)分期付款，土地出讓金改革后，房地產只是名義價格而不是實際價格的下降，對房屋購買者來說，購房負擔不會有實質性減輕。

　　(二)從結構上看，物業(yè)稅的征稅范圍將會對住房需求結構產生一定的影響。

　　雖然物業(yè)稅的開征對房地產價格的影響不明顯，但是從結構上看，物業(yè)稅的征稅范圍將對住房需求結構產生一定影響。具體表現(xiàn)為：第一，如果征稅范圍包括所有居民住房，將在一定程度上引導人們對其居住面積的合理選擇，但會加重以自用為主的大多數購房者的負擔，很可能造成一部分中低收入者買了房但養(yǎng)不起房，容易產生社會的抵觸情緒。第二，如果對第一套住房的一定面積(如90平方米)進行免稅 ，而對其他住房面積征稅的話，其調控作用將表現(xiàn)在：一方面引導一般消費者對中小戶型住房的需求；另一方面，對以投資為主的住房擁有者征稅，可以引導那些閑置房產投入住房租賃市場，這樣可以實現(xiàn)將物業(yè)稅繼續(xù)向后轉嫁，而大量閑置房產投入市場將有利于房屋租賃市場的有效競爭，促進租賃市場的理性發(fā)展，這也將最終對整個房地產市場產生積極作用。

　　(三)足夠高的物業(yè)稅稅率也許對房地產價格下降有作用，但對經濟社會穩(wěn)定將造成較大的負面影響。

　　如果必須通過物業(yè)稅來調控房地產價格，也不是完全不可行的，其必要條件就是物業(yè)稅的稅率高到讓一部分人難以負擔養(yǎng)房的成本(考慮資金的時間價值，通過折現(xiàn)計算，也可以說讓房價高到讓一部分人買不起房)。這個稅收比例的確定要考慮房屋的價值以及居民的收入水平，即一個家庭的收入足夠大的百分比用于交納物業(yè)稅，使百姓對房地產退避三舍或減小住房面積，從而導致住房總需求下降，房地產價格也會隨之下降。但是這種方式對經濟社會產生的沖擊太大。

　　從我國當前房地產保有環(huán)節(jié)的稅率看，房產稅的稅率為1.2%，以100平方米的一套房屋售價100萬元，按目前的房產稅的征收標準(按房屋最大扣除30%的余值)計算，(100-100×３0%)×１.2%，那么其應繳納的房產稅為8400元，接近房價的1%。從國外經驗看，即使較為普遍實行不動產稅的發(fā)達國家，雖然其名義稅率相對較高，但其實際稅率也基本在房價的1%左右。綜合來看，在我國當前的體制背景下是絕對不可能實施稅率過高的物業(yè)稅的。而較低的保有環(huán)節(jié)稅率或是被房價的上漲收益沖淡或是被轉嫁給租房者。通過這種極限法的假設方式，也能讓我們看出不能簡單地通過物業(yè)稅來調控房地產價格。

　　三、結論與建議

　　考慮到當前我國房地產領域的稅種設置的確存在較多問題，相關的稅制改革是必需的，從發(fā)展趨勢看，保有環(huán)節(jié)恢復開征物業(yè)稅(或房地產稅)有其必要性。但是，不能把物業(yè)稅的開征與房價的漲跌綁在一起。物業(yè)稅調控的有效性還是取決于房地產市場本身。物業(yè)稅的開征由一個國家的經濟發(fā)展水平、稅收體制及征管水平決定，根據中國的現(xiàn)實情況，當前物業(yè)稅的開征應分階段進行，如可考慮首先恢復對居民個人用房的房產稅的征收；隨著房地產估價制度的逐步建立、房地產登記制度不斷完善以及相關信息體系的建設不斷成熟，再考慮建立動態(tài)的以房屋不動產評估值作為計稅依據的物業(yè)稅。

　　(韓鳳芹 作者單位：財政部財科所)