有投資就有泡沫

　　毛大慶認(rèn)為，泡沫是指資產(chǎn)價(jià)格偏離了它應(yīng)有的價(jià)值，現(xiàn)在價(jià)格的構(gòu)成中，剛性的東西非常明顯。目前賣的房子，90%都在去庫(kù)存化的過(guò)程中，這些房子的土地價(jià)格是前5年左右形成的，現(xiàn)在的問(wèn)題是土地價(jià)格是不是過(guò)高了。

　　他還認(rèn)為，從目前來(lái)看，土地價(jià)格加上微利所構(gòu)成的房?jī)r(jià)，是每個(gè)開發(fā)商都難以逃脫的框架。2007年的房?jī)r(jià)中，除了開發(fā)商提價(jià)和一些超額利潤(rùn)以外，土地的高額拍賣是構(gòu)成當(dāng)時(shí)價(jià)格的重要因素。

　　土地高額拍賣是如何產(chǎn)生的？因?yàn)槌鞘锌臻g有限，土地在城市中是不可再生資源。如果城市化發(fā)展長(zhǎng)期不均衡，土地價(jià)格還是會(huì)上漲。

　　對(duì)于在有限城市空間內(nèi)的剛性需求，柴志坤認(rèn)為，房地產(chǎn)這種產(chǎn)品具有雙重屬性，它既有消費(fèi)品屬性，也有投資品屬性，一旦有投資品屬性，就很難界定是投資還是剛性需求。只要有投資成分，就不可能一點(diǎn)兒泡沫都沒(méi)有，關(guān)鍵是看泡沫有多大。

　　金巖石分析道，美國(guó)的房地產(chǎn)有三種需求，一種是消費(fèi)需求，一種是投資需求，一種是經(jīng)營(yíng)需求。經(jīng)營(yíng)需求對(duì)應(yīng)的是租賃業(yè)，消費(fèi)需求對(duì)應(yīng)的是自住，投資需求對(duì)應(yīng)的是股市、房市的互動(dòng)。剛性需求指的是消費(fèi)需求，不應(yīng)該把投資需求算進(jìn)去。

　　投資回報(bào)不固定

　　對(duì)于很多學(xué)者提出的所謂房?jī)r(jià)和收入比例問(wèn)題，清議認(rèn)為這對(duì)于房地產(chǎn)毫無(wú)意義，因?yàn)橘I房的實(shí)際上是少數(shù)人。

　　最近三年，世界新誕生的千萬(wàn)富翁有80%在中國(guó)，中國(guó)處在一個(gè)收入極不均衡的狀態(tài)，不能夠指望讓所有人都通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決居住問(wèn)題。中國(guó)的住房，有50%是靠商品房來(lái)解決，這種做法在發(fā)達(dá)國(guó)家都很困難，政府應(yīng)該通過(guò)政策性保障來(lái)解決問(wèn)題。

　　柴志坤認(rèn)為，從需求的角度來(lái)看，目前市場(chǎng)確實(shí)比2008年、2007年，有大幅度的回落。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，不得不考慮兩個(gè)問(wèn)題：一是如何判斷你所在的區(qū)域的價(jià)值，房地產(chǎn)有一個(gè)黃金定律，就是位置，隨著城市化的發(fā)展，城市功能的改變降低了交易成本；二是細(xì)化收益分配，基本上可以判斷，除去短期的波動(dòng)外，整體下降的可能性很小。

　　金巖石表示，房地產(chǎn)不是做土地生意的，土地不是稀缺資源，房地產(chǎn)是做空間生意的，是調(diào)節(jié)、分配社會(huì)財(cái)富的工具。對(duì)于房地產(chǎn)投資的回報(bào)，金巖石認(rèn)為，從長(zhǎng)期看并不是固定的，多數(shù)房子好似攤煎餅，越攤越薄，只有少數(shù)情況是攤面包，可以發(fā)起來(lái)。

　　清議表示，買房子是一個(gè)長(zhǎng)期行為，不要去過(guò)分關(guān)注眼前的情況，而是要著眼于未來(lái)，很多決策回過(guò)頭來(lái)看的話都可能是正確的。