“真假小陽(yáng)春”的爭(zhēng)論尚未停止，“樓市泡沫論”又引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂。

　　成交量的迅速增大和部分地區(qū)房?jī)r(jià)的上升，讓春節(jié)后的樓市步入“小陽(yáng)春”，但是就在“小陽(yáng)春”萌芽的過(guò)程中，有人認(rèn)為樓市泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)。這究竟是危言聳聽(tīng)還是理性思考？

　　中國(guó)國(guó)情與發(fā)展研究所研究員清議、國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石、北京天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)柴志坤、凱德置地環(huán)渤海區(qū)總經(jīng)理毛大慶5月28日做客北京電視臺(tái)《財(cái)經(jīng)5連發(fā)》，與主持人長(zhǎng)盛一起解析中國(guó)房市的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)。

　　剛性需求不是泡沫

　　對(duì)于“泡沫”的定義，專家們發(fā)表了自己的見(jiàn)解。金巖石認(rèn)為，那是現(xiàn)代社會(huì)的一種財(cái)富形態(tài)�！芭菽�多了，就想擠它，泡沫少了，又會(huì)想它，愛(ài)之深責(zé)之切，其實(shí)泡沫永遠(yuǎn)和我們形影相隨。”

　　清議認(rèn)為當(dāng)價(jià)格持續(xù)上漲，并超過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系的承受能力時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)泡沫，這也意味著整體經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)減速。

　　毛大慶認(rèn)為，從2007年下半年及2008年全年，國(guó)家各方面宏觀調(diào)控都是為了努力將泡沫減少，再加上國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利，兩個(gè)因素疊加在一起，使得2008年下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)頹勢(shì)。

　　從2008年下半年到2009年年初，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)價(jià)，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)跳水，大家都說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到一個(gè)理性狀態(tài)。2009年第一季度末所謂的“小陽(yáng)春”，是壓抑了一年多的剛性需求集中爆發(fā)的表現(xiàn)，還談不上泡沫時(shí)代來(lái)臨。

　　柴志坤也贊同毛大慶的觀點(diǎn)，他認(rèn)為可以從三個(gè)角度來(lái)分析“泡沫”。第一個(gè)是需求，第二個(gè)是支付能力，第三個(gè)是成本。

　　首先因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，城市化速度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度快，由此帶來(lái)了巨大的需求，這是買(mǎi)方在吹泡泡；其次，從1996年到2008年，國(guó)民收入和商品房售價(jià)的比例，大概是在5.5到7.5這個(gè)范圍之內(nèi)，這是賣(mài)方在吹泡泡，爭(zhēng)取吹到買(mǎi)房者能接受的上限；再次就是成本，其實(shí)成本是很多消費(fèi)者，包括一些專家很關(guān)心的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)到底有多少？其實(shí)這個(gè)數(shù)字很容易找到，上市公司的報(bào)表中都可以看到企業(yè)的利潤(rùn)，市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)應(yīng)該在百分之十幾。

　　柴志坤還表示，2008年的調(diào)整，讓大家有機(jī)會(huì)去反思很多問(wèn)題。今年一季度市場(chǎng)的反彈，說(shuō)明好產(chǎn)品還是有銷(xiāo)路的。同時(shí)，目前開(kāi)始買(mǎi)房的消費(fèi)者，其行為比2007年理性了很多，他們很清楚自己要買(mǎi)什么，也很清楚好產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)是什么，這和2007年以前有很大不同。作為開(kāi)發(fā)商，企業(yè)運(yùn)作和開(kāi)發(fā)的行為也更理性了，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在集中精力做產(chǎn)品，而不是收地或者融資。