信貸放松仍有懸疑

　　同時，對于金融系統(tǒng)而言，資本金放松并不意味著銀行敞開放貸。通知中明確要求，金融機(jī)構(gòu)在提供信貸支持和服務(wù)時，要堅(jiān)持獨(dú)立審貸，切實(shí)防范金融風(fēng)險。要根據(jù)借款主體和項(xiàng)目實(shí)際情況，參照國家規(guī)定的資本金比例要求，對資本金的真實(shí)性、投資收益和貸款風(fēng)險進(jìn)行全面審查和評估，自主決定是否發(fā)放貸款以及具體的貸款數(shù)量和比例。針對市場有人估算的比例下調(diào)后房地產(chǎn)行業(yè)將新增開發(fā)資金5000億元的說法，楊紅旭預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款將有所增加，但由于“商業(yè)銀行的風(fēng)險在那里擺著，最后釋放的資金絕不會多達(dá)5000億”。

　　國信證券提供的資料顯示，“央行121文”當(dāng)中未被新政取代的其他內(nèi)容仍然有效，買地仍需自有資金�！�121號文”當(dāng)中未被新政取代的核心內(nèi)容包括：商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　投資增長有賴需求回暖

　　確實(shí)，在2008年4季度以來的地產(chǎn)新政作用下，國內(nèi)樓市出現(xiàn)了銷售暢旺的暖春行情。但投資的復(fù)蘇步伐仍然緩慢，1-4月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元，同比僅增長4.9%，而去年同期是32.1%，土地購置面積、土地開發(fā)面積及房屋新開工面積則分別負(fù)增長28.6%、12.2%和15.6%；從單月數(shù)據(jù)看，投資、土地開發(fā)、新開工也是環(huán)比負(fù)增長。這表明銷量雖已連續(xù)數(shù)月回暖，但仍未能有效提振開發(fā)商對后市的信心，其買地擴(kuò)張仍然謹(jǐn)慎，仍存在房地產(chǎn)投資衰退的隱憂。這也是市場人士認(rèn)為本次下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例的主要原因。

　　對此，方焱認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增長仍有賴于需求回暖，刺激房地產(chǎn)投資的核心仍在于刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。去年下半年以來房地產(chǎn)投資增速不斷回落的主要原因是銷售不暢導(dǎo)致開發(fā)商信心不足，隨著今年銷售回暖，開發(fā)商投資意欲逐漸有所提升，但投資恢復(fù)速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于成交量的回暖。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：庫存消化壓力仍然很大，可售量雖然回落明顯，但絕對量仍然偏高；銷量回暖僅經(jīng)歷了幾個月，后市如何，開發(fā)商仍不敢太過樂觀；銷售回暖主要由寬松政策面驅(qū)動，政策能否穩(wěn)定，也存在變數(shù)。因此，單單降低開發(fā)商從銀行貸款的門檻，并不能激發(fā)其借錢投資的欲望，對刺激房地產(chǎn)作用有限，畢竟激發(fā)企業(yè)投資的要素是對投資回報率的預(yù)期。若要促進(jìn)房地產(chǎn)投資增長，仍有賴于刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的利好政策能夠延續(xù)并穩(wěn)定下來，并且適時推出進(jìn)一步鼓勵房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，以將前一階段出現(xiàn)的銷量回暖態(tài)勢保持住，從而改善開發(fā)商的預(yù)期。