無(wú)良業(yè)主將房屋租給他人當(dāng)倉(cāng)庫(kù)、做宿舍、開(kāi)公司，嚴(yán)重影響鄰居日常生活；物業(yè)公司將車(chē)位偷偷租給非本小區(qū)車(chē)主；頂樓業(yè)主將樓頂封掉做私家陽(yáng)光房……近年來(lái)，這些與居住權(quán)屬、物業(yè)管理相關(guān)的民間糾紛頻繁發(fā)生；而當(dāng)矛盾升級(jí)、雙方進(jìn)入司法程序后，又因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的明確法律規(guī)定，導(dǎo)致案件處理后執(zhí)行困難。

　　有鑒于此，最高人民法院日前正式公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》)和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)《物業(yè)糾紛的解釋》)，并確定從今年10月1日起施行。專(zhuān)家指出，這兩部司法解釋將有效增強(qiáng)《物權(quán)法》等法律規(guī)定的可操作性，從而緩解因居住權(quán)屬、物業(yè)管理等引發(fā)的糾紛和矛盾。其中圍繞“拒交物業(yè)費(fèi)”、“居改非”、“車(chē)位”等多發(fā)性糾紛的相關(guān)司法解釋?zhuān)�有很�?qiáng)的針對(duì)性。

　　焦點(diǎn)一：無(wú)正當(dāng)理由不得拒交物業(yè)費(fèi)

　　司法解釋?zhuān)航?jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　過(guò)往案例：欠費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類(lèi)型，如住在低樓層業(yè)主拒交電梯費(fèi)、因出國(guó)房子空置著而未享受服務(wù)不交物業(yè)費(fèi)，因物業(yè)服務(wù)不到位而拒付物業(yè)費(fèi)……

　　專(zhuān)家解讀：最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人表示，實(shí)踐中，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)，比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)，或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會(huì)被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應(yīng)得到法院支持。

　　焦點(diǎn)二：“住改商”應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意

　　司法解釋?zhuān)簶I(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房(即“住改商”)，未按照物權(quán)法第77條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

　　此外，實(shí)踐中確實(shí)有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無(wú)限制泛化，司法解釋另外規(guī)定，其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。

　　過(guò)往案例：“住改商”即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，在上海又叫“居改非”。近年來(lái)本市擅自“居改非”的違法勢(shì)頭有上升勢(shì)頭，2008年的調(diào)查顯示，有近50%的受訪(fǎng)業(yè)主反映在自己的小區(qū)存在“居改非”。對(duì)此，業(yè)委會(huì)成員、人大代表、管理部門(mén)對(duì)“居改非”否定態(tài)度的均超過(guò)70%；業(yè)主持否定態(tài)度的近70%。

　　解讀：按照物權(quán)法第77條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。據(jù)此，《物權(quán)法》第77條實(shí)際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對(duì)由此產(chǎn)生的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依據(jù)。《物權(quán)法》施行后，在實(shí)踐中的做法是，按照多數(shù)決定來(lái)確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見(jiàn)。這既沒(méi)有法律依據(jù)，也違反了《物權(quán)法》第77條的立法目的，實(shí)際效果并不理想。