購(gòu)房者

　　蒙在鼓里 追高房?jī)r(jià)

　　在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開發(fā)商寧愿鋌而走險(xiǎn)。與此同時(shí)，假按揭所帶來的另一個(gè)效果也同時(shí)出現(xiàn)了：房屋的成交量與交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。真正的購(gòu)房者并不了解一套住房的成本與價(jià)格。他們只能通過與同地段樓盤進(jìn)行比較，或者與那些購(gòu)買過的人進(jìn)行咨詢。

　　“如果是一套100平方米的房子，實(shí)際價(jià)格為每平方米8000元。開發(fā)商在做假按揭時(shí)，成交價(jià)為1萬元。那么官方交易網(wǎng)站上就會(huì)顯示單價(jià)1萬元每平米�！痹撊耸空f，售樓處的銷售人員一定說，現(xiàn)在買1萬元，過幾天價(jià)格還要上漲1000元。而銷售人員也一定不會(huì)忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領(lǐng)號(hào)排隊(duì)的人一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所剩套數(shù)。

　　由此，一個(gè)“追漲殺跌”的效應(yīng)便出現(xiàn)。真正的購(gòu)房者擔(dān)心“明非今比”的單價(jià)，從而“傾囊相授”。這樣一來，開發(fā)商就可由此回籠一部分流動(dòng)資金。如果所剩套數(shù)售罄，那么開發(fā)商就會(huì)將“自賣自買”的已售房屋進(jìn)行退房，然后再次出售。

　　“對(duì)于我們普通消費(fèi)者，最大問題就是信息不對(duì)稱。我有意向買房的時(shí)候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個(gè)單元以及每套房子是否已賣出，每平方米單價(jià)等詳細(xì)資料。”上述購(gòu)房者對(duì)記者說，“今年2月份房屋有回暖的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)看房的人很多，而從登記表上看，房子的確銷售得很快，售樓小姐一再催促，如果不買，好的朝向和樓層就沒有了，而且以后二期、三期價(jià)格肯定會(huì)漲�！�

　　銀行

　　一石三鳥

　　設(shè)立專用賬戶

　　向開發(fā)商亮綠燈，除賺取開發(fā)商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個(gè)人按揭貸款這塊一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“肥肉”。

　　“因此，銀行向開發(fā)商授信時(shí)，除了要求開發(fā)商進(jìn)行抵押或擔(dān)保以外，一般還要求開發(fā)商將銷售的房屋按揭貸款業(yè)務(wù)劃歸到該行�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說。

　　凡辦理按揭貸款的購(gòu)房者都會(huì)有類似經(jīng)歷：購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商都會(huì)以“省麻煩”為由向其推薦貸款行，消費(fèi)者只需簽合同，其他事情都不用管。事實(shí)上，絕大多數(shù)開發(fā)商推薦的銀行，就是開發(fā)商自己辦理貸款的銀行。

　　理論上講，消費(fèi)者有權(quán)利選擇任何一家銀行做按揭貸款。但實(shí)際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準(zhǔn)備好材料交給開發(fā)商后，我只需要按照約好的時(shí)間到開發(fā)商那里與銀行簽字，確實(shí)省了不少時(shí)間和精力。而且，有個(gè)開發(fā)商做中間人，心理上也踏實(shí)不少。”一位剛在北京東四環(huán)某樓盤購(gòu)買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購(gòu)房者接受記者采訪時(shí)說，他還表示，并不知情開發(fā)商向自己推薦貸款行的原因。

　　另外，長(zhǎng)期懸在銀行頭頂?shù)摹袄麆Α薄�—風(fēng)險(xiǎn)防控必須考慮在內(nèi)。因此，銀行要求開發(fā)商在銀行設(shè)立一個(gè)專門賬戶，將售房所得款項(xiàng)存入該賬戶，銀行會(huì)對(duì)該賬戶進(jìn)行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)資金出現(xiàn)異常情況，銀行可以立刻凍結(jié)賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風(fēng)險(xiǎn)。

　　審核流于形式

　　據(jù)了解，對(duì)于房貸業(yè)務(wù)審批，通常銀行支行沒有權(quán)限放貸，分行才具有這個(gè)權(quán)限，除非是分行指定某個(gè)支行來操作該項(xiàng)貸款的審批。經(jīng)手辦理房貸業(yè)務(wù)的普通員工，職責(zé)通常是收集開發(fā)商材料，進(jìn)行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會(huì)讓開發(fā)商準(zhǔn)備齊后再放貸，只是一個(gè)例行程序而已。

　　多位銀行房貸業(yè)務(wù)部工作人員都向記者表示不知“假按揭”�！拔覀儗�(duì)客戶的貸前審查很嚴(yán)格，尤其是今年以來，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制非常重視�！蹦炒笮蜕虡I(yè)銀行分行房貸業(yè)務(wù)部工作人員對(duì)記者說。

　　不過，上述資深業(yè)內(nèi)人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個(gè)去親自拜訪客戶、實(shí)地審查材料。他們使用最多的方式就是電話核實(shí)。如果對(duì)每個(gè)客戶都親自進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，銀行的成本就過高了。即使銀行人力物力足夠，辦事員也不愿去跑。因?yàn)橘J款由“領(lǐng)導(dǎo)”決定，多做無益，因此形成了一個(gè)核實(shí)的真空地帶。

　　騙貸結(jié)局

　　資金斷裂 多敗俱傷

　　大量退房 不是巧合

　　在一個(gè)極度低迷的市場(chǎng)之中，伴隨購(gòu)房者的銳減，“輪流轉(zhuǎn)”的循環(huán)會(huì)出現(xiàn)明顯紕漏。與此同時(shí)，開發(fā)商還要負(fù)擔(dān)假按揭的月供。至此，開發(fā)商就會(huì)選擇退房來卸除負(fù)擔(dān)�！斑@就是為什么有些樓盤會(huì)在一天之內(nèi)出現(xiàn)大量的退房。沒有別的解釋，只有假按揭�！辟Y深人士分析表示，因?yàn)檎嬲�的�?gòu)房者基本互不相識(shí)，大量的退房不會(huì)碰巧出現(xiàn)在同一天。同時(shí)，退房者將會(huì)損失定金和違約金�！叭缫惶�1萬元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬元，違約金是總價(jià)的5%。由此計(jì)算，退房所帶來的損失將達(dá)到10萬元�！边@對(duì)于一個(gè)貸款購(gòu)房的人并非小數(shù)目。

　　而退房所引發(fā)的便是“按揭貸款”危機(jī)。如果開發(fā)商席卷這筆款項(xiàng)“玩失蹤”，那么銀行必將追究責(zé)任的矛頭指向按揭貸款人。

　　不良率有所波動(dòng)

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際控制人和法人代表并非同一人。那么實(shí)際控制人將資金轉(zhuǎn)移也就方便許多，因?yàn)樽詈笞肪糠�律�?zé)任的是法人代表�！氨热�，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從偏遠(yuǎn)的地方找來一個(gè)人的身份證件注冊(cè)為法人代表。等開發(fā)商破產(chǎn)或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。這樣一來，這對(duì)銀行便成為一筆死債�！�

　　2009年1月份，個(gè)人住房不良貸款余額21.4億元，比年初增加2.7億元；不良率0.69%，比年初上升0.09個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)違約情況看，1月份違約筆數(shù)比年初增加656筆，增幅8.9%。不過，專家普遍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動(dòng)，但總體較為平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。

　　上述廣東金唐律師事務(wù)所合伙人涂成洲律師認(rèn)為，在民事責(zé)任方面，銀行在與開發(fā)商簽訂某按揭合作協(xié)議時(shí)，往往會(huì)約定由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任或其他責(zé)任。如出現(xiàn)借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔(dān)還款責(zé)任，法院很可能判令開發(fā)商作為實(shí)際用款人承擔(dān)還款責(zé)任。從刑事責(zé)任辨析，對(duì)于單位十分明顯地以非法占有為目的，利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款，應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪定罪處罰。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認(rèn)定為貸款詐騙罪。

　　對(duì)于付諸真金白銀的購(gòu)房者來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)是買了房后，房產(chǎn)已被抵押。不但無法辦理房產(chǎn)證，甚至還將失去所購(gòu)住房。