未來供給過剩壓力增大

　　盡管短期看住宅房地產(chǎn)增長仍十分強(qiáng)勁，但市場存在內(nèi)在調(diào)整的要求，房地產(chǎn)供給過剩的壓力增大，潛伏著長期低迷和價格明顯回落的風(fēng)險。

　　1、需求增長減速趨勢明顯

　　首先，全國銷售面積平均增長率持續(xù)下降，已降至1999年以來的最低點(diǎn)。1-9月全部商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為35883.3萬平方米和32320.7萬元平方米，同比分別增長10.5%和10.9%，分別比上年同期回落12.5個和12.2個百分點(diǎn)。住宅銷售面積在2002-2005年間，分別增長19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅為了19.4%。銷售面積增幅的逐步回落，說明高房價開始對住房需求增長產(chǎn)生抑制作用。在需求減速的情況下房價繼續(xù)大幅上漲主要是房地產(chǎn)商操縱供求關(guān)系的結(jié)果。

　　其次，銷售額增幅也在明顯放慢。1-9月全國商品房銷售額為12415.3億元，同比增長18.0%，比上年同期回落15.8個百分點(diǎn)，比上年全年增幅低8.9個百分點(diǎn)，2004年增幅為30.0%，即商品房銷售額的增長在逐年放慢。其中1-9月累計住宅銷售額為10346.8億元，同比增長17.8%，比上年同期回落17.1個百分點(diǎn)，回落幅度更大。

　　值得高度關(guān)注的是北京、上海、浙江等重點(diǎn)地區(qū)銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，都說明高房價正在對住房需求產(chǎn)生抑制作用。

　　2、供給將逐步釋放，形成供大于求的壓力

　　供給增長速度快于需求增長速度，房價應(yīng)是穩(wěn)中趨降的，但受房地產(chǎn)商對供應(yīng)量的操縱，短期供給小于需求增長，因而造成房價的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對房價也會下降，靠地方政府托市所形成的房地產(chǎn)繁榮也會受到居民購買力的限制和宏觀調(diào)控政策的限制。

　　(1)雖然前幾年最終住宅供給增長持續(xù)地慢于住宅需求增長，但中前端供給增長持續(xù)地快于需求增長速度，預(yù)示經(jīng)過一段時間后將出現(xiàn)住宅市場的供大于求局面。

　　中前端供給增長主要是指住宅投資增長和施工面積增長。2001-2006年間(預(yù)計2006年增長28%)，住宅投資年均增長26.0%，住宅施工面積年均增長20.5%(預(yù)計2006年增長19%)，而住宅銷售面積年均增長18.8%(2006年預(yù)計增長12%)，5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個和1.7個百分點(diǎn)。

　　(2)由于存在一定比例的泡沫化需求，實(shí)際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對平衡，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求，但中長期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過剩更為明顯。實(shí)際的住宅需求增長應(yīng)包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長應(yīng)不超過15%，即存在較大的泡沫化需求成分。因?yàn)楦咄顿Y將形成高的供給能力，自1998開始到2006年止，我國住宅投資連續(xù)9年保持20%以上的高增長，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個百分點(diǎn)以上，所以過幾年住宅過剩是必然要出現(xiàn)的。

　　(3)預(yù)計未來一段時間住宅需求增幅將會繼續(xù)下降，主要是當(dāng)前全國多數(shù)地區(qū)房價已經(jīng)偏高，過高的房價將對需求增長產(chǎn)生越來越明顯的抑制作用，而供給增長仍然沒有放慢的跡象。

　　以上因素共同作用的結(jié)果是：幾年以后，住宅市場將出現(xiàn)明顯的供大于求的形勢，從而導(dǎo)致住宅投資和消費(fèi)出現(xiàn)較明顯的調(diào)整。我們預(yù)計中國房地產(chǎn)早則在2008年開始，遲則到2009年，將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)。

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