萬科2009年一季報(bào)一亮相，便引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注，各種推測(cè)和判斷接踵而至。

　　近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者就市場(chǎng)關(guān)注的“漲價(jià)和降薪”之說以及公司未來的發(fā)展問題對(duì)萬科董秘譚華杰先生進(jìn)行了采訪。

　　降薪與漲價(jià)之說均不成立

　　《證券日?qǐng)?bào)》：今年一季度萬科“支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金”約3.85億元,去年同期約6.28億元,同比減少了38.69%。這樣看來，公司確有降薪？是針對(duì)哪類員工？

　　譚華杰：公司一季度“支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目的變化主要是由于2008年公司年終獎(jiǎng)總金額較2007年發(fā)生變化引起，其中還包括了萬科高管層集體放棄年終獎(jiǎng)的影響。所謂“降薪”的說法并不成立。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：中原地產(chǎn)研究中心根據(jù)萬科公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科今年3月銷售均價(jià)為8528元/平米，環(huán)比上漲13%，因此認(rèn)定萬科3月售價(jià)有上調(diào)，公司認(rèn)同這個(gè)數(shù)據(jù)嗎？

　　譚華杰：位置和產(chǎn)品類型對(duì)住宅價(jià)格都有很大的影響，不同城市的住房，同一城市不同地段的住房及不同類型的住房在價(jià)格上都存在很大差異。

　　在某一月內(nèi)，公司的銷售均價(jià)可能受到各地市場(chǎng)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、所推房源在戶型、小區(qū)內(nèi)所處位置以及景觀等多方面偶然因素的較大影響。

　　因此單月銷售均價(jià)對(duì)于評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)格水平的參考價(jià)值不高。萬科項(xiàng)目在成交均價(jià)上所顯示的價(jià)格差異，是由于3月所推房源的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)特點(diǎn)所致，事實(shí)上并不存在“漲價(jià)”一說。

　　斷言調(diào)整結(jié)束還為時(shí)過早

　　《證券日?qǐng)?bào)》：根據(jù)萬科2009年一季報(bào),萬科銷售面積達(dá)152.5萬平方米,銷售額122.2億元,分別同比增長(zhǎng)32.1%和27.7%，凈利潤(rùn)7.7億元,同比增長(zhǎng)7.1%。這是否預(yù)示著萬科已經(jīng)度過最為艱難的時(shí)候，在2009年公司還將注意防范哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　譚華杰：一季度的銷售增長(zhǎng)受益于市場(chǎng)成交的回升。自去年年底以來，部分地區(qū)的房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)回升，并在今年一季度演變?yōu)檩^為普遍的情況。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要是因?yàn)榍捌谛刨J、稅收等方面的政策優(yōu)惠降低了居民自住購(gòu)房的成本，且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整較長(zhǎng)時(shí)期，累積大量自住需求；另一方面，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商著力開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品并積極促銷，促進(jìn)了市場(chǎng)成交的活躍。

　　這一現(xiàn)象的后續(xù)發(fā)展，仍然需要保持進(jìn)一步的觀察，目前斷言調(diào)整階段已經(jīng)結(jié)束還為時(shí)尚早。作為企業(yè)，萬科將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的原則，繼續(xù)遵循市場(chǎng)化的定價(jià)策略，積極促進(jìn)銷售。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：萬科在2008年年報(bào)中公布可能出現(xiàn)虧損的13個(gè)項(xiàng)目，計(jì)提減值準(zhǔn)備達(dá)12.3億元，但其中南京金域緹香項(xiàng)目跌價(jià)準(zhǔn)備金額由6359萬元調(diào)整到4957萬元，為什么原本預(yù)計(jì)會(huì)虧損的項(xiàng)目現(xiàn)在減少了計(jì)提？

　　譚華杰：2008年年報(bào)中計(jì)提減值準(zhǔn)備的項(xiàng)目，是萬科根據(jù)08年底時(shí)的市場(chǎng)狀況，在對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行全面審視和評(píng)估的基礎(chǔ)上，按照客觀和謹(jǐn)慎的會(huì)計(jì)原則計(jì)提的。

　　在報(bào)告期末的時(shí)點(diǎn)上，公司認(rèn)為計(jì)提金額是充分的，合理的。

　　今年一季度以來，市場(chǎng)銷售出現(xiàn)回升，住宅價(jià)格也趨于穩(wěn)定，年初計(jì)提了減值準(zhǔn)備的13個(gè)項(xiàng)目中，南京金域緹香的實(shí)際銷售明顯好于預(yù)期，根據(jù)一季度末的評(píng)估結(jié)果，萬科將該項(xiàng)目跌價(jià)準(zhǔn)備金額由6359萬元調(diào)整到4957萬元。未來隨著市場(chǎng)的變化，公司會(huì)對(duì)項(xiàng)目的減值情況予以持續(xù)的審視和評(píng)估。

　　資金充裕為拿地提供良機(jī)

　　《證券日?qǐng)?bào)》：公司在存貨方面采取控制，公司此舉的目的是什么？2009年下半年還會(huì)有拿地的打算嗎？

　　譚華杰：2008年面對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，萬科將控制存貨規(guī)模作為最重要的工作之一，在存貨管理上公司堅(jiān)持“量出為入”的原則，使項(xiàng)目開發(fā)與產(chǎn)品銷售的節(jié)奏相匹配，這些措施在確保公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健方面起到了良好的效果，有利于應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也增加了在行業(yè)調(diào)整中的靈活性。

　　短期內(nèi)市場(chǎng)依然存在一定不確定性，公司會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，在項(xiàng)目開發(fā)中精挑細(xì)選，把握機(jī)會(huì)。截至一季度末，公司持有現(xiàn)金269.2億元。充裕的流動(dòng)性給公司在市場(chǎng)調(diào)整中獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源提供了良好的機(jī)會(huì)。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：面對(duì)目前的市場(chǎng)環(huán)境，公司的營(yíng)銷方法會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化？比如說營(yíng)銷模式？廣告投入方式或者促銷方式？

　　譚華杰：2009年萬科希望在營(yíng)銷方式上做出一些創(chuàng)新，這些創(chuàng)新主要體現(xiàn)為加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)客戶的生活方式、工作狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)、交際圈甚至是消費(fèi)習(xí)慣的研究，找到精準(zhǔn)的營(yíng)銷渠道，提高營(yíng)銷的效率，降低有關(guān)的費(fèi)用。