房地產(chǎn)泡沫的破滅，成為本次全球金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)的始作俑者。同樣，本輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，也是從房地產(chǎn)行業(yè)減速開(kāi)始的。房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)復(fù)蘇，成為觀測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)何時(shí)全面復(fù)蘇的重要指標(biāo)之一。在外部需求不景氣的大背景下，擴(kuò)大內(nèi)需有效刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求成為未來(lái)相當(dāng)時(shí)期內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本發(fā)展戰(zhàn)略。然而，在兩會(huì)前夕出臺(tái)的十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃中，卻沒(méi)有提到房地產(chǎn)業(yè)。作為處于工業(yè)化城市化階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，振興與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是毋庸置疑的，問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何振興與發(fā)展？

　　房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，具有投資品與消費(fèi)品的雙重屬性。作為投資品，房地產(chǎn)與上下游的鋼鐵、水泥、建筑建材、家電等相關(guān)行業(yè)高度關(guān)聯(lián)，具有較大的投資乘數(shù)效應(yīng)。并且，房地產(chǎn)還具有資源品與非貿(mào)易品特征。作為消費(fèi)品，房產(chǎn)是絕大多數(shù)社會(huì)家庭的必選消費(fèi)品，也是一生中最大一筆消費(fèi)支出。在秉承“效率優(yōu)先”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，依托中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，過(guò)去十年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)獲得了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為全社會(huì)毛利率最高的行業(yè)之一。在股市上，以萬(wàn)科為代表的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司也給投資人帶來(lái)了非常豐厚的投資回報(bào)。然而，作為社會(huì)必選消費(fèi)品行業(yè)，如果行業(yè)毛利率長(zhǎng)期維持在較高水平，將會(huì)損害全社會(huì)福利水平。過(guò)去幾年中，我們看到房地產(chǎn)公司股價(jià)上漲的同時(shí)，還看到了全國(guó)各地的房?jī)r(jià)全面上漲，看到了房地產(chǎn)行業(yè)步入了“房?jī)r(jià)上漲——地價(jià)上漲——房?jī)r(jià)上漲”的螺旋式循環(huán)。這種螺旋式循環(huán)所導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)高地價(jià)，一方面會(huì)大大增加制造業(yè)成本削弱中國(guó)制造業(yè)全球競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面也不利于有效啟動(dòng)消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。此外，高房?jī)r(jià)高地價(jià)所帶來(lái)的泡沫，也蘊(yùn)含著潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　價(jià)格作為反映資源的稀缺程度和利用效率的最有效手段，高房?jī)r(jià)高地價(jià)在中國(guó)局部地區(qū)存在是可以理解的，畢竟中國(guó)是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一，也是全球奢侈品消費(fèi)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。但高房?jī)r(jià)高地價(jià)不應(yīng)該是中國(guó)大部分地區(qū)出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象。由于產(chǎn)品的差異化特征以及級(jí)差地租的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以像家電、汽車(chē)市場(chǎng)那樣完全充分競(jìng)爭(zhēng)，供給相對(duì)短缺會(huì)為房地產(chǎn)商抬高房?jī)r(jià)獲取壟斷利潤(rùn)提供條件。因此，完全徹底的市場(chǎng)化不應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的唯一選擇。把房地產(chǎn)的商品屬性與社會(huì)屬性分開(kāi)：商品屬性通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)，價(jià)格成為開(kāi)發(fā)商與有消費(fèi)需求和能力消費(fèi)者之間談判的唯一途徑。社會(huì)屬性則是政府應(yīng)盡的義務(wù)，提供類(lèi)似于廉租房普通商品房這樣的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，解決社會(huì)中低收入人群的基本居住需求。因此，我們看到了本屆政府工作報(bào)告中談到房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)著重提出了“加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，中央財(cái)政將加大對(duì)廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度,適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)”。

　　“以人為本、和諧社會(huì)”執(zhí)政理念的提出，表明中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了“效率與公平并重”的階段，也為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的振興發(fā)展指明了方向。振興與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，在考慮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)時(shí)，還應(yīng)該考慮到兼顧社會(huì)公平和社會(huì)效應(yīng)。我們相信，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇而復(fù)蘇。未來(lái)幾年中，如果我們看到房地產(chǎn)上市公司的毛利水平比前幾年降低了，對(duì)股票投資者而言未必是好事，對(duì)全社會(huì)福利水平的提高以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康增長(zhǎng)而言，則未必是壞事。

　　□交銀施羅德保本混合型證券投資基金基金經(jīng)理 張迎軍