建設部政策研究中心主任陳淮昨日在“2009中國房地產變革之路”論壇上表示，當前房地產市場的發(fā)展既有有利的因素也有不利的因素，他列舉了十條對房地產發(fā)展不利的因素，同時也指出了房地產價格必漲的十大理由。

　　陳淮指出，目前形勢對房地產發(fā)展有很多不利因素。他認為，除了國際金融危機和國內經濟下滑給房地產企業(yè)帶來的影響外，房地產市場自身也存在很多問題，包括：在房地產業(yè)內部的資源優(yōu)化重組和市場份額的優(yōu)化重組進程中，迄今并沒有取得明顯的增長；在二手房市場、租賃市場嚴重滯后的條件下，不可能形成相對穩(wěn)定的供求均衡狀態(tài)，存量房如同股市的“大小非”早晚要成為市場的巨大供給，在前期買了多套房子的持有者，他們過多的資源可能會較迅速的釋放出來；過去10年城鎮(zhèn)居民累計的資產購置能力在過去3-4年內，已經被較為充分地釋放了，新的購置能力尚需3-5年左右周期的積累過程；地產市場自身發(fā)展不平衡導致的包括開發(fā)商、銀行、稅收等風險配置不平衡局面現(xiàn)在也遠沒有得到充分的改善。

　　但陳淮同時指出，從長遠來看，房地產價格有必漲的十大理由。

　　一是，中國城市化進程剛剛拉開帷幕，人口向城市集中的趨勢還將持續(xù)20-30年；

　　二是，擴大內需過程中，對城市基礎設施的大規(guī)模投入和進一步改善，將有可能誘導出新一輪的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房；

　　三是，目前城鎮(zhèn)住房存量資源中，1999年以前形成的占一半以上，這些存量房在未來15-20年的周期內有一半要拆了重建；

　　四是，人們已經完成了重大價值觀的革命，已經走向了讓大多數(shù)人有產的階段；

　　五是，城市土地資源的有限性決定土地開發(fā)規(guī)模越大，核心市區(qū)的房價越高；

　　六是，房地產對國民經濟增長速度和就業(yè)的巨大影響以及對上游產業(yè)的拉動作用，促使短期的宏觀調控政策出臺；

　　七是，在1999-2002年享受房改的大約占40%左右的城市居民家庭，經過四到五年后，普遍進入了一個依靠市場自我改善的區(qū)間，特別是二三線城市，這個趨勢非常明顯；

　　八是，部分城市居民的收入情況已經處于住房消費能力的收入高敏感、高彈性階段，他們收入增加10%，住房消費能力就可以增長50%；

　　九是，房地產金融創(chuàng)新工具已經邁開新的步伐。去年末，國務院關于要擴大內需、刺激增長的一系列措施中，已經明確提出了發(fā)展債市、REITs等金融工具；

　　十是，歷史形成的稅賦結構，“清費、正稅、明租”進展遲緩，將促進自身資產升值諸多理性消費。