對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，2009年是充滿希望與挑戰(zhàn)的一年，石家莊的房地產(chǎn)市場也正在經(jīng)歷著一場前所未有的巨大的考驗(yàn)和轉(zhuǎn)變，買賣雙方的博弈依舊在進(jìn)行中。

　　市場和以前不一樣了！這一點(diǎn)幾乎所有的開發(fā)商應(yīng)該都認(rèn)識(shí)到了。然而，面對(duì)調(diào)整仍將繼續(xù)的2009年，省會(huì)房企應(yīng)該以何種方式面對(duì)市場變化？近日，記者采訪了資深地產(chǎn)營銷專家鄧智仁先生。

　　開發(fā)商被市場寵壞了

　　面對(duì)房地產(chǎn)的“熊市”，開發(fā)商應(yīng)該如何轉(zhuǎn)變營銷思路？鄧智仁說，先前樓市的持續(xù)火爆使得開發(fā)商被寵壞，已經(jīng)忘記了買方市場的思維方式。也就是說，開發(fā)商已經(jīng)“忘記”了房子作為一件商品應(yīng)該采取的營銷手段，現(xiàn)在我們要讓它回歸本源。而現(xiàn)在的購房者大都也忘記了作為消費(fèi)者自己應(yīng)該享受什么權(quán)利，完全在被開發(fā)商牽著鼻子走。

　　“舉個(gè)例子來說，全世界只有中國在還沒交房之前就要交全款，或者貸款給開發(fā)商。買房不應(yīng)該是這樣的。”不過購房者也無需抱怨，“當(dāng)你開車去馬路，你不要埋怨堵車，因?yàn)橘I車是因，堵車是果，同理，也不要埋怨房價(jià)過高，因?yàn)榉績r(jià)高是果，買房是才是因。在大家都搶著買房的時(shí)候，結(jié)果就是這樣。”

　　房價(jià)與成本沒有必然聯(lián)系

　　房價(jià)無論在什么時(shí)候都是一個(gè)最敏感的話題，總有人抱怨開發(fā)商降價(jià)還不夠，也有一些開發(fā)商訴苦說自己的地是多少錢拿到的，成本是多少，現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)是不賺錢甚至虧本了。鄧智仁認(rèn)為，類似“曬成本”的做法毫無意義。因?yàn)榉孔佣▋r(jià)是開發(fā)商的戰(zhàn)略問題，購房者是不會(huì)關(guān)心房屋的成本的。買家不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商賠錢賣就買，也不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商賺錢了就不買。關(guān)鍵是企業(yè)要有一個(gè)積極的思維方式，一個(gè)買方市場下的思維方式。

　　新環(huán)境下要適應(yīng)新角色

　　降價(jià)只是營銷手段之一。鄧智仁說，在買方市場環(huán)境下，開發(fā)商要將過去賣方市場環(huán)境下積累的營銷經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)統(tǒng)拋棄，盡快轉(zhuǎn)變思維方式，要考慮如何為消費(fèi)者服務(wù)。如果開發(fā)商不轉(zhuǎn)變賣方市場的思維方式，無論采取什么營銷方式都是沒用的。拿購房合同來說，現(xiàn)在合同中不少補(bǔ)充協(xié)議都是傾向于開發(fā)商的，對(duì)購房者來說很不公平。在發(fā)達(dá)國家，房屋買賣雙方都會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)律師來審定和修改合同。

　　鄧智仁建議，開發(fā)企業(yè)可以聘請(qǐng)律師從維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度再擬定一些補(bǔ)充條款，修訂付款方式、交房時(shí)間等不平等之處。這種自帶“緊箍咒”的行為在過去賣方市場的情況下是不可想象的，但現(xiàn)在是買方市場環(huán)境下，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律辦事。只有消費(fèi)者真正感到開發(fā)商在為自己考慮，他才會(huì)考慮買你的房子。

　　市場不缺好員工，缺的是好老板

　　在樓價(jià)節(jié)節(jié)上揚(yáng)的時(shí)候，樓盤不需要太多的營銷手段就可以賣的很好。但在市場低迷的階段，營銷人才的重要性就凸顯出來。不過，鄧智仁的人才觀與眾不同：“市場上不是缺少好員工，而是缺少好老板。房地產(chǎn)行業(yè)要懂得聘人，更要懂得用人�！�

　　“地段地段還是地段”，曾是房地產(chǎn)界的“金科玉律”，而鄧智仁卻給予了否定，他認(rèn)為，在中國地段不是第一位的，人才才是關(guān)鍵。對(duì)于國外比較成熟的房地產(chǎn)環(huán)境來說，地段起著舉足輕重的作用，而在中國，市場化程度較低，好的地段是創(chuàng)造出來的，所以人才的運(yùn)作方式很重要。

　　“鳳凰計(jì)劃”是鄧智仁運(yùn)作的培養(yǎng)人才的一個(gè)戰(zhàn)略計(jì)劃，其獨(dú)特之處在于并不要求參與者有任何的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，此次麻雀變鳳凰的創(chuàng)舉使得有理想的年輕人有了施展自己的舞臺(tái)，正應(yīng)了鄧智仁的那句話，人才是創(chuàng)造出來的，人才就在你面前，就看你看到看不到，每個(gè)人遇到好老板，都是人才。

　　2009年出手合適嗎

　　2008年末和2009年初，一些項(xiàng)目采取了降價(jià)等促銷措施，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明石家莊整體房價(jià)有所下跌，那么購房者是否可以出手呢？鄧智仁說，降價(jià)是企業(yè)的一種營銷手段，但買賣交易講究的是“公平”。一方面要看買到的房子是不是物有所值甚至是物有超值，另一方面則要看開發(fā)商對(duì)降價(jià)是否抱有一個(gè)真誠的態(tài)度�？偟膩碚f，2009年買房還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)最大的是五證不全、違法上市的項(xiàng)目，雖然房價(jià)便宜，但購房者很可能會(huì)血本無歸。其次的風(fēng)險(xiǎn)就是買到質(zhì)量有問題的房子或爛尾樓，如果開發(fā)商感覺不賺錢，很可能會(huì)降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以降低成本；或者企業(yè)資金難以為繼導(dǎo)致工程爛尾。

　　2010年樓市春天可能降臨

　　現(xiàn)在很多人都在探討樓市何時(shí)回暖，與不少人認(rèn)為2009年下半年回暖的看法不同，鄧智仁表示，2010年樓市的春天才可能降臨。

　　鄧智仁表示，春天是分兩部分來說的，一個(gè)是成交量，一個(gè)是價(jià)格。春天離我們有多遠(yuǎn)？簡單推算一下，2007年高價(jià)買地，2008年推出項(xiàng)目；2008年買地，2009年推出項(xiàng)目，2009年的房屋的成本已經(jīng)降低就有了下降的空間，2009年買地，2010年會(huì)更便宜，這是一個(gè)循環(huán)，因此，雖然樓價(jià)在2010年不會(huì)漲，但是樓價(jià)低了，購房人就多了，所以說2010年的春天才可能是真正的春天。