國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)專家、世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松接受本報(bào)獨(dú)家專訪

　　陳勁松，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)，中國(guó)地產(chǎn)界知名“意見(jiàn)領(lǐng)袖”，其領(lǐng)導(dǎo)的世聯(lián)地產(chǎn)因在去年上市而成為行業(yè)的焦點(diǎn)。

　　兩個(gè)小時(shí)的采訪其實(shí)很短。最明顯的變化是，相比之前對(duì)世界經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)“悲觀”的判斷，他這一次顯得較為樂(lè)觀。

　　買樓升值不再是鐵律

　　揚(yáng)子樓市：您認(rèn)為2009年中國(guó)樓市將發(fā)生什么樣的變化？

　　陳勁松：2009年最重大的變化我覺(jué)得不再是追求單向型發(fā)展模式。比如說(shuō)在2009年，買樓升值不再是鐵律，消費(fèi)者完全清醒。

　　宏觀政策方面，2009年肯定不會(huì)“打”，肯定是“扶”，但同時(shí)也不是單一的市場(chǎng)化而是“兩條腿”走路。

　　產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)在空間和裝修層面上發(fā)生。現(xiàn)在進(jìn)入了精裝交房時(shí)代，對(duì)空間的利用與發(fā)揮也將使產(chǎn)品進(jìn)一步分化。同樣面積的房子可能會(huì)因?yàn)榭臻g設(shè)計(jì)和裝修環(huán)節(jié)出現(xiàn)價(jià)值和價(jià)格的分化。

　　今年的主調(diào)是“謹(jǐn)慎”

　　揚(yáng)子樓市：有人認(rèn)為2009年開(kāi)發(fā)商的日子會(huì)比2008年更難過(guò)，您的看法呢？

　　陳勁松：不一定。規(guī)模大、借錢多的難過(guò)。資產(chǎn)規(guī)模小、負(fù)債率低的開(kāi)發(fā)商不難過(guò)。

　　趙曉說(shuō)，房地產(chǎn)約等于國(guó)民經(jīng)濟(jì)，這是對(duì)的。房?jī)r(jià)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的滯后指標(biāo)，成交量是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)指標(biāo)。

　　揚(yáng)子樓市：在您看來(lái)，2009年是中國(guó)地產(chǎn)“抄底擴(kuò)張年”，還是“謹(jǐn)慎收縮年”？

　　陳勁松：對(duì)主流開(kāi)發(fā)商我覺(jué)得還是收縮年，特別是公司規(guī)模大的。主調(diào)是謹(jǐn)慎，而不是擴(kuò)張。

　　降價(jià)未必就會(huì)砸牌子

　　揚(yáng)子樓市：您怎么看2009年的房?jī)r(jià)走勢(shì)？

　　陳勁松：房?jī)r(jià)要看各個(gè)城市的情況。我認(rèn)為凡是2008年未降價(jià)的，恐怕會(huì)面臨調(diào)整�，F(xiàn)在不少城市出臺(tái)了救市措施，但什么都不如房?jī)r(jià)下降10%效果來(lái)得更直接。

　　2008年土地市場(chǎng)流拍甚多，土地不成交的原因當(dāng)然是底價(jià)過(guò)高，這不是好現(xiàn)象。當(dāng)2009年出現(xiàn)土地市場(chǎng)的價(jià)格顯著回落或者因?yàn)榇罅空�府投入使土地的價(jià)值明顯提高(比如地鐵)而價(jià)格反而下降的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的動(dòng)力就會(huì)非常明顯了。

　　深圳開(kāi)發(fā)商降價(jià)后出現(xiàn)過(guò)客戶圍堵售樓處，但最后大家都不堵了，因?yàn)榇蠹叶济靼走^(guò)來(lái)了，別人都降你自己挺著并不意味你的價(jià)格是真實(shí)的，這叫掩耳盜鈴。客戶不讓降是“偽問(wèn)題”，否則解釋不了深圳經(jīng)過(guò)2008年調(diào)整，價(jià)格整體下降35%。開(kāi)發(fā)商不愿意降，是怕退房，怕有什么把柄比如貨不對(duì)板、遲交房等問(wèn)題被抓住。

　　有人說(shuō)降價(jià)會(huì)砸牌子，李嘉誠(chéng)每遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)就降價(jià)，你說(shuō)它影響和黃的品牌了嗎？目前整個(gè)行業(yè)都要過(guò)這一關(guān)，要根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律辦事，按合同辦事，否則會(huì)拖延整個(gè)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

　　今年的樓市就看成交量

　　揚(yáng)子樓市：您認(rèn)為影響市場(chǎng)正�；嘏�的主要因素是什么？您估計(jì)微觀市場(chǎng)將于何時(shí)回暖？

　　陳勁松：就像趙曉所說(shuō)的那樣，房地產(chǎn)約等于國(guó)民經(jīng)濟(jì)，約等于民生，這個(gè)市場(chǎng)要回暖，前提首先是成交量要上來(lái)。假設(shè)2001-2005年是正常水平的話，那么就看2009年的成交量能不能回到這個(gè)水平，否則就不是回暖。

　　2009年只看成交量，各個(gè)地方情況會(huì)不一樣。南京我不熟悉，我不發(fā)表評(píng)論，但深圳成交量2008年底開(kāi)始恢復(fù)，整個(gè)珠三角2008年整體性的降價(jià)和行業(yè)務(wù)實(shí)精神成就了它的復(fù)蘇。

　　個(gè)人認(rèn)為，2009年上半年深圳將基本探底結(jié)束。因?yàn)闄C(jī)遇往往是多重因素的復(fù)合，在價(jià)格普遍整體性回落15%—20%(珠三角已經(jīng)回落30%)，稅費(fèi)下調(diào)2.5%—5%；如再加上供樓利息抵扣個(gè)人所得稅，總體房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)質(zhì)上下降了20%—30%多了。這時(shí)成交量的上升，就是回暖和買入的信號(hào)。而且是“危機(jī)”中“機(jī)”的最佳時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)機(jī)的出現(xiàn)，將在未來(lái)一至兩年內(nèi)。

　　部分城市“探底”結(jié)束

　　揚(yáng)子樓市：您怎樣定義個(gè)人購(gòu)買或投資房地產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)呢？

　　陳勁松：個(gè)人購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)的第一個(gè)條件是，你有機(jī)會(huì)選到合適的房子，也就是說(shuō)你可以挑來(lái)挑去；第二個(gè)條件是你有充裕的時(shí)間比較，而不是過(guò)期不候；第三個(gè)條件最為重要，你要買的房子價(jià)格處于低位；第四個(gè)條件是你購(gòu)房的資金成本低廉。

　　第四個(gè)條件對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是甚為重要的，我們知道購(gòu)房的成本中，月供是關(guān)鍵(前提當(dāng)然是你有足夠的首期)，通過(guò)一系列的降息(恐怕還要降)和優(yōu)惠，目前的水平已是歷史低位了。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題探討應(yīng)集中在“價(jià)格是否已至低位”，還會(huì)不會(huì)有新一輪的普降？我認(rèn)為，價(jià)格是否完成探底的標(biāo)志之一是成交量是否在達(dá)到這個(gè)價(jià)格時(shí)即刻上升；價(jià)格是否有進(jìn)一步松動(dòng)空間的標(biāo)志是賣方現(xiàn)金流有否進(jìn)一步緊張。

　　現(xiàn)在看來(lái)，預(yù)言全國(guó)范圍價(jià)格不會(huì)進(jìn)一步下探似乎還早，但部分區(qū)域已經(jīng)顯示房?jī)r(jià)探底過(guò)程結(jié)束了，而房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是一個(gè)完完全全的區(qū)域市場(chǎng)。就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，價(jià)格的回落當(dāng)然是使市場(chǎng)回穩(wěn)的重要力量。