嘉賓：劉承健

　　千城機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理

　　上海萬科的讓利促銷，拉開了今年新一輪價(jià)格調(diào)整的大幕。與去年不同的是，這一次緊跟萬科腳步的房企開始增加了。雖然自去年下半年開始，各項(xiàng)旨在保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的暖市政策陸續(xù)出臺(tái)，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)亦成為受益產(chǎn)業(yè)之一。但面對(duì)今年的發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)外卻并不顯示樂觀。萬科在今年伊始的促銷舉動(dòng)，是否預(yù)示著今年房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)下調(diào)？今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)又將如何？上證第一演播室請(qǐng)來業(yè)內(nèi)人士做出解答。

　　主持人：萬科今年再度對(duì)旗下上海項(xiàng)目進(jìn)行讓利促銷，與以往不同的是，在今年，跟隨萬科腳步主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整的房企卻有明顯增加，這種變化反映出房企怎樣的心態(tài)？

　　劉承�。悍�?jī)r(jià)調(diào)整這一趨勢(shì)，回溯起來其實(shí)早在去年便已開始。在今年，對(duì)于房企來說，需要面臨的并不僅僅是簡(jiǎn)單的銷售回款問題，而是必需面臨著市場(chǎng)信心缺失、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變數(shù)不定等各種宏觀因素。因此在今年，資金壓力仍會(huì)是顯著存在的。

　　從這次上海萬科采取的讓利促銷方式來看，尚稱不上大幅的銷售降價(jià)，更多只能算是種吸引眼球的促銷活動(dòng)。但需要正視的一點(diǎn)是，從去年的孤軍奮戰(zhàn)，到今年的被予以接受，折射出房企對(duì)今年市場(chǎng)的看法：無論是虧本降價(jià)還是讓利促銷，及時(shí)調(diào)整不僅能夠緩解生存壓力，還能夠及時(shí)搶占客戶。正基于此，愿意采取“先發(fā)制人”手段的房企數(shù)量在增加之中，也就情有可原了。

　　主持人：在去年下半年多次暖市政策出臺(tái)之后，的確掀起過一輪購(gòu)買力的釋放，這會(huì)是一種長(zhǎng)期表現(xiàn)嗎？接下來的市場(chǎng)需求會(huì)如何才能引發(fā)？

　　劉承�。何艺J(rèn)為這只是很小幅的回暖，談不上真正的剛性需求釋放。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的前景不明朗，以及房?jī)r(jià)仍屬高位的種種因素，都導(dǎo)致了市場(chǎng)產(chǎn)生觀望情緒。雖然從去年下半年開始，陸續(xù)有各種暖市政策出臺(tái)，在今年，新一輪的地方政府救市措施也未曾中止，但嚴(yán)格來說，并未完全打破這種觀望氣氛。剛性需求尚有一個(gè)積蓄和釋放的過程，因此稱之為“完全釋放”并不到時(shí)候，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)到這種地步。

　　有說法認(rèn)為是政策效應(yīng)還未起到作用，我認(rèn)為不是。問題并不是出在政策引導(dǎo)上，而是出在市場(chǎng)信心能否恢復(fù)、購(gòu)買力能否得以釋放的問題。最根本原因還是出自于房?jī)r(jià)能否進(jìn)一步回落調(diào)整。從全國(guó)來看，目前的市場(chǎng)形勢(shì)表現(xiàn)為量跌價(jià)縮，房?jī)r(jià)仍然處于下調(diào)通道之中。待到供應(yīng)、需求、價(jià)格皆開始表現(xiàn)平衡了，才會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)趨穩(wěn)的過程出現(xiàn)。但目前，房?jī)r(jià)仍然是最大障礙，如果不能解決這個(gè)問題，就會(huì)一直阻礙需求增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)復(fù)蘇周期的延長(zhǎng)。

　　主持人：最新公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然下跌，這已是連續(xù)6個(gè)月來表現(xiàn)下滑。雖然新一輪的暖市政策仍然在陸續(xù)出臺(tái)，但只是局限于各個(gè)地方城市之間，從這種趨勢(shì)來看，回升拐點(diǎn)會(huì)在近期出現(xiàn)嗎？

　　劉承健：前面提到價(jià)格問題，只有房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，才會(huì)促使需求釋放出來。但今年還有一個(gè)宏觀因素會(huì)對(duì)需求表現(xiàn)造成影響，就是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變數(shù)何時(shí)見底。因此目前還有待觀察。

　　各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)會(huì)有不同表現(xiàn)，許多二、三線城市的發(fā)展周期遲緩，在這輪調(diào)整過程中正好剛剛開始經(jīng)歷供應(yīng)大量釋放的前半段周期，但市場(chǎng)需求卻又無法如北京、上海這樣的一線城市這般明顯，因此很容易發(fā)生市場(chǎng)調(diào)整。所以說，底部是否會(huì)在今年出現(xiàn)，何時(shí)出現(xiàn)，還是需要根據(jù)不同市場(chǎng)情況做不同判斷。

　　我認(rèn)為現(xiàn)在是適合“淘房”的時(shí)機(jī)，如果購(gòu)房需求十分迫切，可以多挑選一些性價(jià)比高的物業(yè)。比方說在上海，有些地段的物業(yè)會(huì)以促銷的形式，開始表現(xiàn)出合理價(jià)位時(shí)，這就是適合入市的機(jī)遇。