房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的作用毋庸多說(shuō)。1個(gè)月前4位專(zhuān)家曾在“每經(jīng)周末大論壇”就房地產(chǎn)是否見(jiàn)底的話題進(jìn)行了探討。當(dāng)時(shí)的總結(jié)觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市出現(xiàn)回暖，房地產(chǎn)股上半年行情可期。一個(gè)月過(guò)去了，雖然股市震蕩，但是房地產(chǎn)股普遍的投資機(jī)遇著實(shí)引人關(guān)注。

　　昨天，房地產(chǎn)股集體出現(xiàn)猛烈上攻。全天整個(gè)板塊漲幅達(dá)到了4.38%，多只個(gè)股漲停。上漲有多種因素，首先是年4月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇，銷(xiāo)售量同比、環(huán)比均呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。此外，歐洲央行宣布將其基準(zhǔn)利率降至1%，進(jìn)一步加劇了國(guó)內(nèi)的降息預(yù)期。一段時(shí)間來(lái)銀行信貸寬裕，加上商品住宅資本金將下調(diào)的規(guī)定，也讓房產(chǎn)商嘗到了資金松動(dòng)的喜悅。

　　房地產(chǎn)業(yè)似乎面臨著新一輪好機(jī)遇。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？2006、2007兩年股市繁榮進(jìn)而帶動(dòng)房市的輪回會(huì)否重現(xiàn)？本周“每經(jīng)周末大論壇”邀請(qǐng)到了中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華、國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石、興業(yè)銀行資金運(yùn)營(yíng)中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委、中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明，就房地產(chǎn)市場(chǎng)最新動(dòng)向進(jìn)行研討。

　　海外市場(chǎng)

　　美國(guó)樓市企穩(wěn) 或助經(jīng)濟(jì)走出衰退

　　根據(jù)中金公司最新報(bào)告顯示，最近美國(guó)主要房市量的指標(biāo)如新屋開(kāi)工數(shù)、新屋及成屋銷(xiāo)售已出現(xiàn)趨穩(wěn)跡象，最新的待售房屋指數(shù)進(jìn)一步顯示住房銷(xiāo)售很可能繼續(xù)有所增長(zhǎng)。價(jià)的指標(biāo)如FHFA房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)指數(shù)、標(biāo)普/Case-Shiller住房?jī)r(jià)格指數(shù)、成屋銷(xiāo)售房?jī)r(jià)和新屋銷(xiāo)售房?jī)r(jià)亦顯示住房?jī)r(jià)格有回穩(wěn)跡象，愈加證明美國(guó)住房市場(chǎng)可能正趨于穩(wěn)定。同時(shí)，美國(guó)財(cái)政部繼續(xù)出臺(tái)措施進(jìn)一步提振住房市場(chǎng)。

　　美國(guó)房市的急劇調(diào)整為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)衰退的根源，如果房市成功筑底，將能穩(wěn)定次按及相關(guān)衍生產(chǎn)品的價(jià)格，減低金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的可能性。此外，新屋銷(xiāo)售和動(dòng)工的復(fù)蘇有利建筑投資以及與房地產(chǎn)息息相關(guān)的其他行業(yè)。房市的企穩(wěn)將大大增加美國(guó)經(jīng)濟(jì)于今年3或4季度走出衰退的可能性。

　　與之相對(duì)，近期日本和中國(guó)香港市場(chǎng)則出現(xiàn)了價(jià)量齊跌情況。今年3月份，日本住宅成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，成交套數(shù)環(huán)比減少4.7%，套均價(jià)格環(huán)比下跌1.6%。而中國(guó)香港市場(chǎng)在今年2月份也出現(xiàn)了下跌，其中私人住宅價(jià)格指數(shù)跌至106.5，環(huán)比下跌0.3，成交量有所回落，環(huán)比下降為8.0%。

　　NBD：我們注意到近期海外房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同價(jià)格變化，但各地資本市場(chǎng)均出現(xiàn)了上漲，出現(xiàn)這樣情況的原因是什么，這對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)是否有影響？

　　金巖石：美國(guó)房市仍舊在下跌，但是下跌的幅度正在減緩。在市場(chǎng)最不好的時(shí)候，美國(guó)每13棟房子里就有1棟要被拍賣(mài)，現(xiàn)在則是每20棟房子里才有1棟需要拍賣(mài)，這主要是和奧巴馬的新政相關(guān)。不過(guò)，美國(guó)的樓市只是在交易量等方面企穩(wěn)，壞賬仍舊堆在銀行里，問(wèn)題并沒(méi)有解決。

　　魯政委：日本和中國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)量齊跌，和上海被確定為將要發(fā)展的國(guó)際金融中心也有關(guān)聯(lián)。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的潛力上看，上海的金融中心作用如果顯現(xiàn)，將削弱上述兩地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　事實(shí)上，不少香港的投資者已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注是否要在上海進(jìn)行投資，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看這種投資對(duì)于他們是有利的，但是短期價(jià)格是否觸底仍舊需要數(shù)據(jù)佐證。

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市而言，今年一季度市場(chǎng)銷(xiāo)售較好的房屋中，6、7成集中在總價(jià)100萬(wàn)以內(nèi)的房子上，并且很多是二手房。在上海這樣的地方，100萬(wàn)左右的房子恐怕只能購(gòu)買(mǎi)外環(huán)、并不是太好的新房。如果銷(xiāo)售集中在二手房上則更加危險(xiǎn)，因?yàn)檫@對(duì)開(kāi)發(fā)商降低庫(kù)存沒(méi)有幫助。

　　中國(guó)的樓市和全球市場(chǎng)很少同步，但是上一輪下跌則出現(xiàn)了同步，甚至還出現(xiàn)了一定程度的急跌。有些人認(rèn)為未來(lái)中國(guó)市場(chǎng)具有30~50年的成長(zhǎng)性。