國(guó)土資源部近日公布的《2009年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)，似乎給房地產(chǎn)市場(chǎng)看跌人士的觀點(diǎn)提供了新的論據(jù)。

　　在這份報(bào)告中，全國(guó)城市地價(jià)總水平同比環(huán)比雙降，分別下降了1.53%和2.25%，是8年以來(lái)首次出現(xiàn)這種局面。

　　地價(jià)的下跌，的確能夠降低企業(yè)土地取得費(fèi)用進(jìn)而降低總成本，從而為房?jī)r(jià)下行提供空間。但未來(lái)房?jī)r(jià)下降與否，并不單單是地價(jià)這一因素就能決定的，還要看需求、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)需求、地方政府政策以及投機(jī)活動(dòng)的情況如何變動(dòng)。在這一系列復(fù)雜因素相互作用和博弈的過(guò)程之中，房?jī)r(jià)雖然成本有所下降，但價(jià)格走勢(shì)仍不明朗。

　　地價(jià)下跌影響有限

　　一談到地價(jià)的下跌，很多人自然就會(huì)想到房?jī)r(jià)大幅下跌的時(shí)刻是不是要來(lái)了，因?yàn)榈貎r(jià)是房地產(chǎn)成本中的重要一部分，成本下降了，房?jī)r(jià)自然就有了下跌的空間。

　　其實(shí)，實(shí)際情況并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。

　　首先，我們來(lái)測(cè)算一下地價(jià)成本的下跌對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度到底怎樣。

　　以全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市為例，這些城市近些年地價(jià)平均占房?jī)r(jià)的30%左右的水平。根據(jù)2009年一季度全國(guó)地價(jià)同比2.25%的這一降幅，考慮兩者30%的這一比例，房?jī)r(jià)在地價(jià)影響下，同比也僅只有0.68%的降幅。

　　即使這一降幅果真能實(shí)現(xiàn)，也不能認(rèn)為房?jī)r(jià)就真的下跌了，還要看這一態(tài)勢(shì)是否具有延續(xù)性，而這一延續(xù)性主要是由地價(jià)能否持續(xù)下跌來(lái)決定。但鑒于中國(guó)土地所有制的特殊性，土地價(jià)格的波動(dòng)會(huì)引起方方面面的調(diào)整，這一特點(diǎn)，使得市場(chǎng)很難準(zhǔn)確判斷地價(jià)的未來(lái)走勢(shì)怎樣。

　　根據(jù)《報(bào)告》中對(duì)地價(jià)變化趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，認(rèn)為由于宏觀經(jīng)濟(jì)受到了金融危機(jī)的影響，勞動(dòng)就業(yè)、土地財(cái)政、外貿(mào)等都出現(xiàn)了不同程度的困難，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)也疲軟，進(jìn)而使得土地市場(chǎng)受其影響，需求低迷，地價(jià)水平呈回落趨勢(shì)，并預(yù)測(cè)2009年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)和土地價(jià)格都將下行。

　　若這一預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，也不能保證房?jī)r(jià)有較大的跌幅，關(guān)鍵還要看地價(jià)的跌幅怎樣，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)怎樣。而且，房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系并不是100%的因果關(guān)系。

　　一起漲但不會(huì)一起跌

　　通過(guò)對(duì)2001年至2008年綜合地價(jià)增長(zhǎng)率和平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的相關(guān)性分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，兩者的相關(guān)性為0.62。

　　0.62的相關(guān)性，表明兩者之間的確存在著一定的關(guān)聯(lián)，但并非100%的跟隨關(guān)系或者因果關(guān)系。具體來(lái)說(shuō)，包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，首先是房?jī)r(jià)和地價(jià)具有相對(duì)比較緊密的關(guān)聯(lián)性，其次，除地價(jià)外，還有不少因素在左右房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　就房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系而言，具有“可以一起漲但不會(huì)一起跌”的特征。

　　作為產(chǎn)品和生產(chǎn)要素，房子和地價(jià)屬于互補(bǔ)品的關(guān)系，房子依賴土地而建造，土地依賴房子而升值。既然是互補(bǔ)品，它們之間就會(huì)存在著互為因果的關(guān)系，具體體現(xiàn)在，房?jī)r(jià)的上漲帶動(dòng)地價(jià)的上漲，地價(jià)的上漲又驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)的上行，這一點(diǎn)從連年攀升的房?jī)r(jià)和地價(jià)可以看出。

　　有意思的是，房?jī)r(jià)和地價(jià)互為因果關(guān)系只是在房?jī)r(jià)的上漲通道成立，而在下跌通道也不一定應(yīng)驗(yàn)。

　　具體體現(xiàn)在，房?jī)r(jià)下跌了，地價(jià)是否下跌并不確定，后者要由土地的供給方政府決定，而地價(jià)下跌了，房?jī)r(jià)是否會(huì)應(yīng)聲而跌也不確定，這要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)決定。

　　單就地價(jià)下跌并不一定會(huì)引致房?jī)r(jià)下跌來(lái)看，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)利潤(rùn)空間相對(duì)比較大的行業(yè)，其價(jià)格的走勢(shì)，更依賴于需求而非成本。

　　我們知道，房?jī)r(jià)的構(gòu)成，主要包括土地取得成本、建筑安裝工程成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等構(gòu)成。地價(jià)只是其中的一個(gè)影響因素，其他因素，尤其是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的影響更為強(qiáng)大。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)看，追逐利益的最大化是永恒的目標(biāo)，地價(jià)下跌的確能夠相應(yīng)減少成本，但是并不代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)自覺(jué)自愿地隨之降價(jià)，除非需求不振，市場(chǎng)不樂(lè)觀，這才是逼迫開(kāi)放商降價(jià)的最有力武器。

　　多種因素影響房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　具體來(lái)看，除了地價(jià)之外，對(duì)房?jī)r(jià)起到比較重要影響的因素，還有需求和開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的追逐目標(biāo)。未來(lái)，不管是政策主導(dǎo)因素的作用，還是真的如國(guó)土資源部所說(shuō)的土地需求萎靡不振，地價(jià)的下跌態(tài)勢(shì)可能還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，但是，房?jī)r(jià)的走勢(shì)在諸多因素的影響下，仍很難看清楚。

　　首先，就需求來(lái)看，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)REICO曾發(fā)表報(bào)告稱，中國(guó)1962年至1980年的嬰兒潮，將使得未來(lái)15年中國(guó)的住房需求都維持在較為旺盛的水平。

　　其中，25歲至35歲之間的人口約有1.2億，這些人群處于婚齡期，對(duì)住房的需求屬于剛性需求，彈性較小，他們將成為未來(lái)幾年住房消費(fèi)的主力。

　　但是，也有人質(zhì)疑這一“剛性需求說(shuō)”，認(rèn)為所謂的剛性需求并不正確。首先是因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗，購(gòu)房族由于買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理作用，觀望情緒較濃，使得剛性需求延緩實(shí)現(xiàn)。其次，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，那就是房?jī)r(jià)高得超出了普通居民的購(gòu)買(mǎi)能力，一年工資只能買(mǎi)4平米房子的說(shuō)法也是事實(shí)，那么剛性需求因?yàn)橹Ц赌芰��?wèn)題而化解。

　　近期市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”和“偽陽(yáng)春”說(shuō)法并存，使得需求的不確定性加劇。

　　就開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的追逐程度來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增速下滑，使得房地產(chǎn)企業(yè)的光景大不如前，開(kāi)放商會(huì)適當(dāng)調(diào)整利潤(rùn)預(yù)期，但是在前期，房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)率普遍在10%以上，其中中高檔房地產(chǎn)的利潤(rùn)率一般在30%~40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平。習(xí)慣了高利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商們，很難一下子大幅度降低對(duì)利潤(rùn)的攫取水平。而各大地產(chǎn)巨頭自相矛盾的言論，使得市場(chǎng)也很難猜測(cè)出他們的利益訴求到底怎樣。

　　因此，需求的震蕩，加上開(kāi)發(fā)商讓利與否及讓利空間幾何都難以確定，使得未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)仍不明朗，而以地價(jià)推測(cè)出房?jī)r(jià)也變得尤為艱難。(分析員 李靜)