“剛需”分流已成必然趨勢

　　對于這次樓市回暖，國都證券首席策略分析師張翔認(rèn)為，是因?yàn)槭艿椒績r(jià)下降、政策刺激及大幅降息后購買力的顯著提升等因素的綜合影響，以及長期以來累積的剛性需求與改善型需求的部分釋放。但是需求的釋放在哪個市場中體現(xiàn)還是值得分析的問題。

　　我愛我家副總裁胡景暉向記者表示，目前在二手房市場成交的戶型面積主要在85平方米左右，其中剛性需求(一次購房)達(dá)到了65%，改善型需求只有30%，投資型需求占5%。無疑在二手房市場剛性需求得到了充分釋放。

　　同時值得注意的是隨著北京市大面積的保障性住房的竣工，許多北京本地的剛性需求得到了更多的滿足。

　　縱觀這輪樓市回暖，其主要原因是來自于貸款政策的調(diào)整，特別是利率7折的措施，實(shí)際上等于國家貼錢讓購房者買房。而更影響深遠(yuǎn)的是，二套住房的松動，讓改善型需求得到了釋放。

　　對此陳國強(qiáng)認(rèn)為，在國家大力推進(jìn)保障性住房市場的同時，也意味著市場的分層會越發(fā)明顯。剛性需求會過多地在保障性和二手房市場中得到滿足，而改善型需求將在商品房市場中得到滿足。

　　潘石屹也認(rèn)為，這次二手房成交量的迅速增長一方面表現(xiàn)了市場的購買力釋放；另一方面也表示了許多人開始賣掉手中的房子，去選擇更大的新房子。

　　回暖背后品質(zhì)是硬道理

　　房價(jià)的下降無疑是促發(fā)樓市回暖的直接原因。

　　但是記者看到，雖然有更多的開發(fā)商參與到價(jià)格戰(zhàn)中來，但從近段熱銷的項(xiàng)目如珺峰、星河灣、珠江帝景、金都杭城來看，價(jià)格是購房者出手的一個誘因，但品質(zhì)才是成交的關(guān)鍵，特別是對于改善性需求者來說，他們大多有一次以上的購房經(jīng)歷，深知什么樣的房子品質(zhì)好，什么樣的房子住著才舒適。記者注意到，以上幾個項(xiàng)目的價(jià)格都要比周邊項(xiàng)目的高出不少，但均取得不錯的銷售成績。

　　這次正在熱銷的珺峰6號樓是該項(xiàng)目現(xiàn)房發(fā)售的最后一棟住宅，不僅緊鄰社區(qū)核心區(qū)的1.3萬平方米湖景園林，而且目前社區(qū)內(nèi)的一所9年制36班義務(wù)教育中學(xué)已經(jīng)全部竣工。受益于朝陽大悅城進(jìn)駐、地鐵6號線即將建成等因素，朝青板塊也將步入完美收官階段，這無疑也是當(dāng)下區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)房熱銷的一個主要賣點(diǎn)。

　　此外，CBD板塊的整體成熟以及中央電視臺、北京電視臺等傳媒業(yè)的進(jìn)駐也給朝青項(xiàng)目改善型產(chǎn)品的熱銷增添了一個重要砝碼。 “我們?nèi)ツ暝?月-12月4個月內(nèi)就完成5個億的銷售額，而這次珺峰6號樓開盤更是銷售了近3億元金額。從銷售現(xiàn)場反饋的信息顯示，住宅可用、配套可享、景觀可見的真樓實(shí)景是吸引購房者的最大因素，珺峰全現(xiàn)房實(shí)景以及短期內(nèi)即可入住的優(yōu)勢打消了不少購房者的顧慮。”珺峰銷售總監(jiān)鄭德強(qiáng)對近階段項(xiàng)目的爆發(fā)性銷售表達(dá)了自己的看法。商報(bào)記者 賴大臣