建安成本將下行

　　業(yè)內(nèi)人士指出，去年下半年以來，鋼材、水泥等建材價(jià)格大幅下跌，使得建安成本在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中的比重呈下滑趨勢。

　　建安成本包括房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本，是房價(jià)中相對穩(wěn)定的部分。在國外，建安成本通常占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的70%，其它如地價(jià)及稅費(fèi)僅占房價(jià)30%左右。然而在國內(nèi)，這個(gè)數(shù)字是顛倒的。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向中國證券報(bào)記者透露，建安成本在房地產(chǎn)成本中的占比一直不大。在北京，目前高層的建筑規(guī)格約為2000元/平方米、毛坯磚混房約為600-700元/平方米，總體來講建安成本不會(huì)超過3000元/平方米。

　　根據(jù)有關(guān)報(bào)告的數(shù)據(jù)，2005年普通高層住宅的平均建安成本為每平方米1407.5元，2006年小幅上漲至1429.5元，2007年每平方米升至1524.1元。去年春節(jié)過后，在鋼材、水泥等建材的帶動(dòng)下，建安成本升至1734.1元。

　　然而自去年下半年以來，水泥價(jià)格同比增幅出現(xiàn)回調(diào)，漲勢放緩。同時(shí)國內(nèi)鋼材價(jià)格開始進(jìn)入下行通道。

　　水泥及鋼材價(jià)格的變化，一定程度上降低了房地產(chǎn)商的成本。業(yè)內(nèi)人士表示，建材價(jià)格波動(dòng)對房地產(chǎn)成本影響較小，尤其是房價(jià)較高的區(qū)域如北京、上海等地，原材料價(jià)格變動(dòng)兩三百，表現(xiàn)在房價(jià)上就微乎其微。

　　而房地產(chǎn)成本中的市政建設(shè)成本，包括道路、管線等根據(jù)地區(qū)不同有所區(qū)別，其他隱性成本則是可控的。銷售成本也根據(jù)開發(fā)商的銷售策略而變動(dòng)，從5%到30%不等。

　　根據(jù)有關(guān)報(bào)道，以北京為例，建安成本費(fèi)用占普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的10.66%-28.77%，建安工程費(fèi)平均僅為普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的15.71%。

　　隱性成本居高不下

　　北京一位開發(fā)商告訴中國證券報(bào)記者，地產(chǎn)企業(yè)對政府部門、公共事業(yè)機(jī)構(gòu)等的“公關(guān)支出”和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，一直是總成本的重要組成部分。而這些隱性成本有些便轉(zhuǎn)化為財(cái)務(wù)報(bào)表中的期間費(fèi)用。

　　該開發(fā)商介紹，地產(chǎn)開發(fā)過程中，要向包括建委、規(guī)劃局、民防辦、氣象局、環(huán)保局、綠化署等10個(gè)政府部門繳納多項(xiàng)費(fèi)用，這些費(fèi)用包括大到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，其中城區(qū)和近郊區(qū)住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面積)。小到按投資額不同收取的項(xiàng)目建議書(可研報(bào)告)編制費(fèi)，還有住宅項(xiàng)目三類防雷裝置要收取的每平方米0.8元的避雷檢測費(fèi)。

　　另外，開發(fā)商還需向自來水、電力、天然氣、通信等市政工程企業(yè)支付配套工程費(fèi)用。有資料顯示，在上海，電力配套的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為外環(huán)內(nèi)165元/平方米。外環(huán)外區(qū)域的全電纜入地費(fèi)為140元/平方米，小區(qū)外架空區(qū)內(nèi)入地費(fèi)用為125元/平方米。

　　而從房地產(chǎn)上市公司的期間費(fèi)用來看，剔除ST后，2008年已公布年報(bào)的房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用共計(jì)55.48億元，同比增加35.4%，占營業(yè)總成本的4.29%；管理費(fèi)用共計(jì)75.8億元，同比增加10.38%，占比5.86%；財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)28.41億元，同比增長46.54%，占比2.2%。

　　除此之外，開發(fā)成本中流向政府的部分還包括正常的稅收。以萬科為例，2008年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.92億元，歸屬上市公司股東的凈利潤40.33億元。當(dāng)年，公司繳納的營業(yè)稅金及附加為45.34億元，所得稅費(fèi)用為16.82億元。兩項(xiàng)稅金合計(jì)占當(dāng)期營業(yè)收入的15.2%。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)的平均銷售毛利率在30%左右，稅金之外的各項(xiàng)成本占收入的七成。而去年資產(chǎn)減值損失、投資收益等因素變動(dòng)也對地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤產(chǎn)生負(fù)面影響。