基本居住需求無法承擔(dān)

　　整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定使命

　　面對成交量、銷售面積和價格數(shù)據(jù)所表現(xiàn)出的一些初步企穩(wěn)跡象，一些人士給出了“即將回暖”的樂觀判斷。然而，在魯政委看來，單純基本居住需求的釋放，其實(shí)無法承擔(dān)起穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場的使命。因?yàn)閺墓┙o方來看，現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料顯示，如果以90平米套型作為基本居住需求衡量標(biāo)準(zhǔn)的話，那么，此類房屋在開發(fā)商存量房中的比重占20%左右。也就是說，開發(fā)商存貨中的大約80%其實(shí)無法在當(dāng)前的“暖風(fēng)”中獲得任何解脫。從需求方來看，除了基本居住需求具有一定剛性，在其經(jīng)濟(jì)承受能力許可范圍具有時間不耐性之外，具有極大需求能量的改善性和奢侈性需求，都具有更好的時間忍耐性，如果價格調(diào)整不到位，這部分需求將難以有效釋放。如果這樣，占開發(fā)商存貨量80%的新屋將繼續(xù)面臨滯銷壓力，隨著時間的推移，將使開發(fā)商面臨日益嚴(yán)峻的資金鏈壓力，危及整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　回歸真實(shí)供求水平

　　成為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇關(guān)鍵

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心的調(diào)查顯示，超過九成企業(yè)經(jīng)營者預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)行業(yè)有望回穩(wěn)，近半數(shù)的企業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為今年房價降幅將在10%以內(nèi)。

　　根據(jù)通常的消費(fèi)行為，價格決定了需求量的變化�；�本居住需求的回穩(wěn)，主要應(yīng)歸功于前期房價回調(diào)，使得逐步進(jìn)入部分消費(fèi)者能夠承受的區(qū)間范圍，且消費(fèi)者預(yù)期未來該類房屋繼續(xù)降價空間極為有限。如果這樣，那么，如何促使房地產(chǎn)價格盡快順利調(diào)整到位，就成為促使整個房地產(chǎn)市場回暖的關(guān)鍵。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦擔(dān)心，信貸投放過多可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場再度泡沫化。房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了一個包含一定泡沫的高速增長期后，即使長期增長潛力巨大，也有必要調(diào)整，才能為后續(xù)增長提供動力。目前，房價需要回歸真實(shí)的供求水平，真實(shí)的需求才能兌現(xiàn)。

　　劉世錦認(rèn)為，市場驅(qū)動的內(nèi)需回升是中國整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)行業(yè)狀況對市場驅(qū)動的內(nèi)需增長至關(guān)重要。若在房地產(chǎn)等行業(yè)的帶動下，四季度市場驅(qū)動的內(nèi)需明顯回升，年內(nèi)中國經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)U型反彈；若房地產(chǎn)行業(yè)回升未能持續(xù)，則可能造成經(jīng)濟(jì)二次探底。

　　有房地產(chǎn)市場一線的成交信息已經(jīng)顯示，二手房的成交量回升明顯快于新房、也大于新房。反思個中緣由，魯政委提出，很可能是二手房價格調(diào)整所受的隱含制約更少、靈活度更高的結(jié)果。而在新房的銷售定價中，往往不得不考慮當(dāng)前價格對已銷售出去的房屋的影響。如果降價幅度過大，甚至可能誘發(fā)同一開發(fā)商相關(guān)樓盤出現(xiàn)難以平息的退房糾紛。這構(gòu)成了當(dāng)前新房價格調(diào)整緩慢不容忽視的阻礙，甚至誘發(fā)一些開發(fā)商利用人們“追漲殺跌”的心理，鋌而走險地祭出明顯背離市場形勢的提價險招。

　　由此可見，為使房地產(chǎn)市場能夠順利實(shí)現(xiàn)價格調(diào)整，讓老百姓得到實(shí)惠，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)動蕩，當(dāng)前亟需疏通房地產(chǎn)市場尤其是新房的價格調(diào)整渠道。