開店策略：不求數(shù)量求質量

　　地產中介在樓市調整期內重開分店，把單店生存能力放在第一位。各地產中介負責人表示，與2007年相比，鋪租回落不大，開鋪成本與兩年前相若，他們考慮最多的是新開的分店能做多少生意。何慶祥生動地向記者形容，開一家分店就像生一個小孩，肯定要想著如何養(yǎng)大他，不會生出來又不管他的死活。

　　李粵湘表示，中原歷年的滾存儲備，足夠有能力開100間分店，不過目前只是選擇開10間分店左右。中原各分店在樓市調整期進行轉型，目前不再是單純二手代理。大部分分店紛紛代理本區(qū)內小型一手盤尾貨，既與公司一手代理著重大客戶有所區(qū)別，也擴充了收入來源，這在珠江新城、海珠和花都都有成功例子。

　　2006、2007年樓市擴張期，各公司開店決策往往是自上而下，如今在樓市調整期，各中介行講究的是上下齊心、通力合作。潘宇豪表示，大規(guī)模開店要看市場承受力和市場需求量。在開店選擇上他們采取開放態(tài)度，充分聽取區(qū)域總監(jiān)的意見。何慶祥表示，他們開店先是由區(qū)域主管和總監(jiān)提出，公司分析后決定全力支持前線總監(jiān)，選鋪也是以前線總監(jiān)為主。

　　方圓地產和百富誠金發(fā)物業(yè)在本次“開鋪潮”中依然按兵不動。方圓地產副總經理李崢表示，他們不會刻意擴張規(guī)模，有必要才會再開分店。就算是要開店，也只會集中在白云、芳村等特定區(qū)域的大型樓盤。廣州百富誠金發(fā)總經理徐永德表示，他們也有意在越秀和荔灣開設分店，目前還沒有找到合適的地點。作為中型地產公司，他們不會在全市范圍內開分店，只會集中在老城區(qū)。

　　今年開門紅 集中優(yōu)勢區(qū)域開店

　　據廣州市國土房管局的數(shù)據顯示，2008年廣州市全年二手成交面積為452.99萬平方米，今年首季度廣州市二手交易面積為128.94萬平方米，其中三月成交面積為49.53萬平方米，同比增加77.7%，創(chuàng)下了近一年來的新高。去年二手月均成交面積約為37.74萬平方米，今年頭三個月月均交易量為42.98萬平方米。各中介成交量、中介傭金收入，直追2007年樓市高峰期。

　　經過2007年底樓市逆轉的洗禮，廣州地產中介開店不再是“大撒把”，而是集中在優(yōu)勢區(qū)域做大做強。合富置業(yè)副總經理潘宇豪表示，合富已經過了為追求規(guī)模而大量開店的階段，目前開店是微觀選擇，即看到某區(qū)域板塊成交量大且成交活躍，才會選擇在那里開店。潘宇豪認為，從趨勢上看，廣州市區(qū)內一手樓會越來越少，他們會集中在市區(qū)范圍內開店。

　　廣東中原市場總監(jiān)李粵湘說，他們也密切關注各個區(qū)域的成交情況，分階段擴張。開店重點要看中原在各個板塊的市場占有率，目前集中在有較多次新房和商品房供應的區(qū)域。滿堂紅研究部經理周峰說，該公司目前僅在富力桃園新增一家分行，其他地段暫時未有新開店計劃。在富力桃園開店，主要是考慮其入住客戶數(shù)量和竣工年限，此時將會有一波“換房”潮。

　　周峰分析道，樓市調整期內，中介行會保留相關人才和經營能力相對較高的店鋪。樓市目前仍處于“局部調整、局部回暖”態(tài)勢，在店鋪成本遠高于人員成本的前提下，品牌中介行會先采取招聘人員，補充現(xiàn)有店鋪的人員數(shù)量，從而服務于快速增加的客源的方式。在確定二手樓市處于正常的回暖通道內時，可以考慮進駐一些樓齡在6至7年間、居住戶數(shù)在3000戶以上的次新樓盤社區(qū)，該類樓盤的換房潮剛好在這個時段出現(xiàn)，盤源有保證。又或者進駐樓齡在3至4年間的超高檔住宅板塊，該類樓盤也在此時會有相對集中的租賃貨源涌現(xiàn)。

　　大中介開店放眼廣州市區(qū)范圍，中型中介公司著眼點則放在本身的優(yōu)勢區(qū)域。德誠行總經理何慶祥告訴記者，他們最近四店齊開，選點考慮也只限于本公司的優(yōu)勢區(qū)域，以老城區(qū)和花都區(qū)為主。德誠行2008年縮鋪調整前在花都有較多分店，本次也在花都重開一個分行。順馳不動產有關人士表示，他們今年在天河新開兩間分行。他們把天河和越秀視為經營重心，因此新開店也選擇在這些優(yōu)勢區(qū)域內。

　　各中介對后市仍持謹慎樂觀態(tài)度

　　今年頭三個月成交放量，二、三季度樓市趨勢會如何？各大中介負責人不約而同地用“審慎樂觀”來形容他們對后市的看法。實體經濟與樓市的表現(xiàn)息息相關，經濟大環(huán)境不佳，地產中介不敢過分樂觀。

　　潘宇豪表示，樓市表現(xiàn)不會脫離實體經濟。目前的經濟不如以前，因此他認為今年余下時間樓市會緩和發(fā)展，“量增”是必然的，至于是否“價升”，他認為買家遠比2007年時要理性，業(yè)主“反價”也不追。李粵湘認為，目前成交放量，銀行第一季度發(fā)放貸款就占了全年指標的45%，余下時間是否會收縮就很難說。此外，廣東2月份出口下降兩成，金融海嘯陰影未除，經濟大環(huán)境影響樓市表現(xiàn)。二、三季度樓市會呈半膠著狀態(tài)，同比去年成交會略有升幅。

　　周峰則認為，4月上半月，廣州二手樓市交投仍能保持2、3月的快速增長，同時市場“反價”潮在持續(xù)。4月下半月，受一手開發(fā)商在售樓盤價格作相應的促銷讓利，部分客戶逐漸轉到市內一手樓選購心儀物業(yè)，二手樓市的客源有所減少，買賣成交速度也有所放緩。預計5月份開始，市場再次進入短期“整理”階段，買賣雙方的博弈又將持續(xù)。而這波“整理”行情到6月下旬結束。今年下半年的廣州二手樓市表現(xiàn)會優(yōu)于上半年，屆時投資客的入市情緒會比現(xiàn)時高漲。

　　德誠行總經理何慶祥認為，今年年頭成交量爆發(fā)，引爆了積累下來的顧客的購買力，也將促使部分準備買房的消費者停止觀望，畢竟自用的買家有“跟風”的習慣。從去年12月至今，他也觀察到中小型炒家入貨意愿加強，“以往是看都不看，現(xiàn)在都會問有什么筍盤介紹”。

　　李崢認為，樓市緩慢調整，下半年一手開發(fā)商的貨量也相當大，他對前景謹慎樂觀。順馳不動產有關人士認為，經濟大環(huán)境不好，樓市不可能脫離實體經濟而有突出表現(xiàn)。徐永德表示，從各行各業(yè)來看，經營環(huán)境并不好，成交火爆的樓市已脫離實體經濟。樓市走向還要看消費者信心和股票市場的表現(xiàn)，樓市拉鋸戰(zhàn)在所難免。(記者吳潤洲)