正方

　　未來(lái)十年仍是“黃金時(shí)代”

　　合富輝煌房地產(chǎn)(南京)公司董事 鄧永忠

　　房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷2008年的調(diào)整，但在未來(lái)十年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍會(huì)迎來(lái)近乎黃金的年代。

　　從國(guó)際背景來(lái)看，國(guó)際金融風(fēng)暴對(duì)國(guó)內(nèi)的影響并沒(méi)有想象中那么嚴(yán)重，去年媒體對(duì)金融風(fēng)暴鋪天蓋地的炒作不排除有追求眼球效應(yīng)之嫌。

　　從經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式看，國(guó)內(nèi)GDP發(fā)展還要依賴房地產(chǎn)的巨大助力，這決定了國(guó)內(nèi)不可能減輕對(duì)它的呵護(hù)，去年下半年中央到地方一系列新政就是證明。

　　在一些地區(qū)，職能部門習(xí)慣使用單位土地人口密度、單位面積投入資本強(qiáng)度兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量房?jī)r(jià)變動(dòng)。單位土地人口密度的變化反映了一個(gè)地區(qū)人口是遷出還是遷入，這是從需求角度來(lái)分析。日本房?jī)r(jià)為什么起不來(lái)，因?yàn)樗�已�?jīng)老齡化，很多地方人口負(fù)增長(zhǎng)，單位土地人口密度呈下降趨勢(shì)，哪里來(lái)的新增需求？中國(guó)則不一樣，房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)大，城市化帶來(lái)的買房、換房需求，完全可以消化存量。事實(shí)上，每一次調(diào)整都是逢低買入的機(jī)會(huì)。2004年調(diào)控了6個(gè)月，很快房?jī)r(jià)上漲；2005年調(diào)整了9個(gè)月，2007年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，2008年已經(jīng)調(diào)控了1年，我想很快就會(huì)進(jìn)入新的價(jià)格上升通道。

　　單位面積投入資本強(qiáng)度是指對(duì)單位土地的資金投入量，地鐵、市政工程等都將大大提升土地價(jià)值，帶來(lái)房?jī)r(jià)的穩(wěn)步提升。以南京為例，新建的地鐵、市政工程、道路都是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)最好的支撐。

　　當(dāng)然，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)肯定會(huì)有影響，下半年美國(guó)“次級(jí)貸”還款周期來(lái)臨，金融危機(jī)最大風(fēng)暴將至，屆時(shí)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)中低價(jià)商品房銷售帶來(lái)不利影響。

　　但是國(guó)內(nèi)已經(jīng)存在通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，這意味著持有資產(chǎn)比持有貨幣將更安全，而房子目前仍然是較為安全的資產(chǎn)。

　　反方

　　這波行情走不長(zhǎng)

　　陳穗建 上海奧林匹克置業(yè)投資公司總裁

　　每一次調(diào)整都是逢低買入的機(jī)會(huì)，2008年已經(jīng)調(diào)控了1年，我想很快就會(huì)進(jìn)入新的上升通道。未來(lái)十年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍會(huì)迎來(lái)近乎黃金的年代。”

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　　個(gè)人認(rèn)為，春節(jié)過(guò)后的這波行情走不長(zhǎng)，樓市的下行趨勢(shì)沒(méi)有改變，目前的樓市回暖只是一波短暫回調(diào)，對(duì)此我有兩點(diǎn)理由：

　　理由一，樓市要遵循市場(chǎng)規(guī)律，連續(xù)多年的上漲后，市場(chǎng)有下行調(diào)整的要求。以上海為例，2001年到2007年，上海樓市連續(xù)七年上漲。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調(diào)整，而僅僅8個(gè)月的調(diào)整時(shí)間是不夠的。從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看深度調(diào)整需要2到3年，可能要到2011年見(jiàn)底。

　　第二個(gè)理由就是全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響還沒(méi)結(jié)束。僅僅依靠中國(guó)這個(gè)經(jīng)濟(jì)體來(lái)扭轉(zhuǎn)全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，目前看來(lái)還不大現(xiàn)實(shí)，樓市的一些反彈只是表面現(xiàn)象。

　　1997年亞洲金融危機(jī)是離我們最近的例證，受一個(gè)區(qū)域性金融危機(jī)的影響，香港樓市在1997年開(kāi)始出現(xiàn)下滑到2003年企穩(wěn)，樓價(jià)比最高峰時(shí)跌掉一半還多，直到2007年香港樓市才恢復(fù)到1997年的水平。這個(gè)過(guò)程用了10年，由此看來(lái)，全球性金融危機(jī)對(duì)樓市的影響時(shí)間不會(huì)太短。

　　目前的這波小陽(yáng)春，更多是剛性需求在經(jīng)過(guò)八九個(gè)月的等待之后的一次爆發(fā)性釋放，當(dāng)然也有政府一系列利好措施，比如房貸、契稅等相關(guān)政策松綁的影響。這個(gè)行情很難得，在經(jīng)過(guò)8個(gè)多月的市場(chǎng)慘淡之后，這波回暖行情在很大程度上讓開(kāi)發(fā)商喘了口氣。

　　我想說(shuō)，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該珍惜，而不應(yīng)該再次漲價(jià)，應(yīng)該心平氣和地賣房子。畢竟這次成交量放大的樓盤中，還是那些有價(jià)格促銷的房子賣得最好，而且房?jī)r(jià)調(diào)整還在繼續(xù)，調(diào)整的時(shí)間也不會(huì)很短。

　　4月11日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉在2009城市觀點(diǎn)論壇鄭州行上拋出觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)的調(diào)整行將結(jié)束。他是今年以來(lái)第一個(gè)公開(kāi)發(fā)表言論認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)結(jié)束的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

　　那么上海、南京的業(yè)內(nèi)人士如何看待國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)，這波行情到底是曇花一現(xiàn)還是徹底反轉(zhuǎn)，本期《揚(yáng)子樓市》請(qǐng)到了上海奧林匹克花園置業(yè)總裁陳穗建、合富輝煌房地產(chǎn)(南京)公司董事鄧永忠進(jìn)行觀點(diǎn)“交鋒”。

　　鐘偉觀點(diǎn)

　　樓市的下行趨勢(shì)沒(méi)有改變，目前的樓市回暖只是一波短暫回調(diào)。全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響還沒(méi)結(jié)束，房?jī)r(jià)調(diào)整還在繼續(xù)，調(diào)整的時(shí)間也不會(huì)很短�！�

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　　-本版主持 黃法歐 李小剛

　　頭腦 風(fēng)暴

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整行將結(jié)束，將持續(xù)回暖。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖并不是中國(guó)單獨(dú)出現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)象，而是在全球普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象，中國(guó)只是在全球不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)蘇當(dāng)中的一個(gè)部分。

　　由于信貸大幅擴(kuò)張，房市、股市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格很可能會(huì)重新上升，其次，中央及地方紛紛出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的扶持政策，包括地價(jià)款的緩繳、對(duì)保障性住房貨幣化的補(bǔ)貼等方案，所有這些因素都決定了市場(chǎng)的回暖將是持續(xù)的。2009年商品房的銷售面積很有可能接近2007年的水平，甚至不排除超過(guò)2007年的可能性。

　　現(xiàn)在手持現(xiàn)金已毫無(wú)意義，現(xiàn)金為王的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，今年我給房地產(chǎn)公司的建議是買入——買公司、買地。