由促銷工具成融資手段

　　“團(tuán)購(gòu)對(duì)我們來(lái)說(shuō)是籌集工程啟動(dòng)款，也是在賣(mài)血。”長(zhǎng)春市某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示。該項(xiàng)目建設(shè)成本預(yù)計(jì)在每平方米3850元至4200元之間，團(tuán)購(gòu)價(jià)是3850元/平方米，而該項(xiàng)目周邊的商品房已經(jīng)賣(mài)到了7000至8000元左右。團(tuán)購(gòu)的條件是一次性交齊房款。

　　“之所以做團(tuán)購(gòu)，就是為了快速回籠資金，確保工程進(jìn)度。等到工程建設(shè)到一定程度后，絕對(duì)不會(huì)是這個(gè)價(jià)格�！痹擁�(xiàng)目開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

　　據(jù)了解，自去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象后，長(zhǎng)春很多開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，無(wú)法開(kāi)工，團(tuán)購(gòu)開(kāi)始成為開(kāi)發(fā)商融資的重要手段。

　　“開(kāi)發(fā)商很難從銀行貸到款，但是個(gè)人從銀行貸款比較容易，團(tuán)購(gòu)能讓開(kāi)發(fā)商拿購(gòu)房者的錢(qián)去蓋房子，還可以省去銀行利息。”一位團(tuán)購(gòu)的組織者說(shuō)。

　　不過(guò)，消費(fèi)者在享受團(tuán)購(gòu)實(shí)惠的同時(shí)，也體會(huì)到了實(shí)實(shí)在在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　長(zhǎng)春市萬(wàn)嘉花園去年底曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)大規(guī)模的團(tuán)購(gòu)糾紛，因開(kāi)發(fā)商推遲交房、更改規(guī)劃、漲價(jià)等原因，上百人到長(zhǎng)春市政府上訪，最后由長(zhǎng)春市政府強(qiáng)力協(xié)調(diào)，風(fēng)波才得以平息。長(zhǎng)春某花園小區(qū)的57戶團(tuán)購(gòu)者去年交了1500多萬(wàn)元的團(tuán)購(gòu)款，至今沒(méi)有看到房子，也沒(méi)有要回房款。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，團(tuán)購(gòu)房的性質(zhì)決定了它有一定的購(gòu)買(mǎi)和投資價(jià)值，但是由于有些團(tuán)購(gòu)房屬于非正規(guī)的開(kāi)發(fā)商融資手段，因此團(tuán)購(gòu)增加了很多風(fēng)險(xiǎn)。一是開(kāi)發(fā)商能否按承諾兌現(xiàn)的問(wèn)題，團(tuán)購(gòu)畢竟是開(kāi)發(fā)商的前期募資，后期決定項(xiàng)目成功與否的因素還有很多，所以團(tuán)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)一直存在。二是團(tuán)購(gòu)房的質(zhì)量很難保證，因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商前期募集資金的手段，開(kāi)發(fā)商在犧牲自有利潤(rùn)的時(shí)候，在建筑質(zhì)量上難免打些折扣。三是轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，有的開(kāi)發(fā)商為了避免團(tuán)購(gòu)房影響小區(qū)正規(guī)商品房銷售，通常會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)控制團(tuán)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有待觀察

　　長(zhǎng)春市政府去年12月1日出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的22條新政，其中有一條就是鼓勵(lì)單位團(tuán)購(gòu)。長(zhǎng)春市政府副秘書(shū)長(zhǎng)徐毅夫表示，政府希望通過(guò)集體購(gòu)房的方式，給購(gòu)房者更多的實(shí)惠，借此擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)反響看，團(tuán)購(gòu)確實(shí)對(duì)交易量上升起到了促進(jìn)作用。今年2、3月份，長(zhǎng)春商品住宅交易同比有所上升，被認(rèn)為主要是特惠和低價(jià)房拉動(dòng)的結(jié)果。此外，團(tuán)購(gòu)房在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)上漲也是一種牽制。某區(qū)域推出團(tuán)購(gòu)房后，周邊商品房馬上降價(jià)跟進(jìn)。團(tuán)購(gòu)也部分解決了開(kāi)發(fā)商資金緊張的現(xiàn)狀，使工程得以開(kāi)工。

　　但是，也有人擔(dān)心，大量團(tuán)購(gòu)房上市會(huì)沖擊正常商品房市場(chǎng)。據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)，今年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)僅去年結(jié)轉(zhuǎn)和今年上市的現(xiàn)房就有500萬(wàn)平方米，加上新上市的期房，庫(kù)存壓力很大。長(zhǎng)春房地產(chǎn)報(bào)總編助理馬峻嶺認(rèn)為，長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格本身并不是很高，團(tuán)購(gòu)房又分流了一部分客戶，對(duì)商品房銷售肯定是一個(gè)沖擊，會(huì)造成空置面積增加，并加劇炒房現(xiàn)象。

　　長(zhǎng)春市在團(tuán)購(gòu)房問(wèn)題上曾有過(guò)教訓(xùn)。2003年前，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)上曾充斥大量以團(tuán)購(gòu)名義建設(shè)的單位集資房，比例最高時(shí)達(dá)30%至40%。這些集資房面積較大，違反了國(guó)家有關(guān)集資建房的規(guī)定，引起老百姓不滿，也干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，結(jié)果是該市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商紛紛撤走，沒(méi)有團(tuán)購(gòu)資格的普通百姓也沒(méi)有從中得到多少實(shí)惠。長(zhǎng)春市政府曾于2005年底徹底叫停黨政機(jī)關(guān)集資建房。此后，團(tuán)購(gòu)在長(zhǎng)春越來(lái)越少。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資增加、交易活躍，很快就呈現(xiàn)繁榮景象，但是同時(shí)房?jī)r(jià)也有了較大幅度增長(zhǎng)。

　　長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次團(tuán)購(gòu)潮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的究竟有何影響仍有待觀察，但是團(tuán)購(gòu)由促銷變?yōu)槿谫Y手段，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，建議相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。