炒房達人們曾經(jīng)百試不爽的“以租養(yǎng)房”的樓市套利手段，在租金和房價都面臨壓力的現(xiàn)在已經(jīng)基本失靈。當前在全國幾大城市的物業(yè)年租金回報率甚至低于3%，炒房的價值漸行漸遠。

　　投機客斷然結束炒房生涯

　　15年前，老李來到上海，定居在古北新區(qū)。伴隨著上海樓市的一路崛起，他在炒賣房產(chǎn)的“套利”游戲中斬獲頗豐。按照他的說法，這些收益已經(jīng)可以讓家人衣食無憂。

　　一直以外籍在滬人員為主要居住人群的古北，近年來租金節(jié)節(jié)攀升，堪稱上海高檔房租賃市場的樣本。老李與家人居住的古北羅馬花園，2000年開盤時的價格最高達到11000元/平方米。

　　距離古北羅馬花園不遠的古北新苑(又名“上城uptown”)，是復地集團(02337.HK)開發(fā)的國際化住宅小區(qū)，以玫瑰園、瀑布和人造湖為特色。2005年，老李在古北新苑買了一套155平方米的住宅，當時的買入價為15000元/平方米。

　　在他眼中，古北新苑的租賃人群以境外人士為主，群居效應給古北租賃市場帶來穩(wěn)定的客源。一方面，該樓盤出租可以收取較高的租金，從而以租金抵消月供；另一方面物業(yè)自身的不斷升值是未來獲利套現(xiàn)的空間所在。當時的古北地區(qū)2房物業(yè)的租金一般在1000~1100美元/月，3房物業(yè)租金一般在1500~2000美元/月。

　　2007年下半年，上海房價仍舊一路飆升。老李敏銳覺察到，上海住宅房價已經(jīng)逼近“警戒線”，如果再往上沖可能將碰到“危險線”。于是，他以27000元/平方米的賣出價，拋售了古北新苑的房產(chǎn)。粗略估算，稅前獲利空間為185萬元人民幣。除此之外，老李低點買進的在滬多套物業(yè)屢屢套現(xiàn)得手。

　　進入2009年，他毅然離開了房地產(chǎn)投資市場，開始轉向進出口貿易。時至今日，對于斷然結束自己炒房生涯，他的解釋是，依靠住宅出租來供養(yǎng)房子的投資策略已經(jīng)越來越走不通了，上海住宅租金回報率正在逼近3%左右。

　　對于“老李們”的“淬金術”，中原(中國)物業(yè)顧問有限公司董事副總經(jīng)理陸成日前在接受《第一財經(jīng)日報》電話采訪時表示，房產(chǎn)套利主要來自于兩個方面，首先是物業(yè)價格上漲，其次是長線的租金收益。當前，二手房買賣價格基本平穩(wěn)、上漲缺乏動力，同時年租金投資回報率已處于低位，如果單純希望“以租養(yǎng)貸”以獲取良好的出租回報率是不合算的。以目前的房產(chǎn)形勢而言，短期內炒房的價值基本喪失。