今年以來,在政策效應(yīng)作用下,廣東樓市透出絲絲春意。1—2月全省商品房屋銷售面積534.80萬平方米,同比增長(zhǎng)21.5%；商品房屋銷售額326.87億元,同比增長(zhǎng)27.5%。尤其是進(jìn)入2月份以后,珠三角主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)不同程度的“回暖”跡象。

　　然而,從宏觀層面分析,廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)依然嚴(yán)峻。1—2月全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資259.72億元,同比大幅下降了17.1%,增速比上年同期大幅回落64.3個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)資金來源也趨緊,同期房地產(chǎn)開發(fā)3671個(gè)項(xiàng)目本年資金來源合計(jì)1199.40億元,同比下降12.3%。此外,今年是商品房集中上市年,大量開工面積將積聚在今年竣工銷售,巨大的銷售和資金壓力仍是開發(fā)商最棘手的問題。

　　在昨日召開的2009年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析會(huì)的互動(dòng)論壇上,與會(huì)專家和業(yè)內(nèi)人士就2009年樓市的走勢(shì)及開發(fā)商如何促進(jìn)銷售等問題展開了熱議。

　　焦點(diǎn)一:回暖與否剛性需求短時(shí)間釋放導(dǎo)致

　　今年1、2月份,各地樓市出現(xiàn)一番“小陽春”的景象,無論是銷售面積還是銷售總額都有大幅增長(zhǎng)。于是,“回暖”一詞頻頻出現(xiàn)在人們口中。對(duì)此,與會(huì)專家普遍認(rèn)為這是由于剛性需求在短時(shí)間釋放導(dǎo)致的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)肇慶百花園有限公司總經(jīng)理麥重順表示,今年春節(jié)以后,國(guó)家層面對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)做了比較高調(diào)的正面宣傳,一些剛性需求因?yàn)榇饲耙呀?jīng)等了太久,終于釋放出來,導(dǎo)致近期交易量的大幅增長(zhǎng)。

　　廣州保利地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理吳定金認(rèn)為,這也與流動(dòng)力增加有很大的關(guān)系,“1—2月份新增貸款加在一起是2.6萬億元以上,流動(dòng)性充裕對(duì)回暖有非常重要的作用。錢袋子放開了,有一些投資價(jià)值的樓盤,在這個(gè)過程中是非常有收益的”。

　　合富輝煌集團(tuán)首席分析師黎文江表示,現(xiàn)在有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家、銀行家認(rèn)為,美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的第二波會(huì)在第二季度出現(xiàn),但溫家寶總理已經(jīng)說了還有充足的彈藥促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,“只要政府能夠采取措施,我覺得樓市的持續(xù)回暖是有把握的”。他認(rèn)為,無論如何,這種回暖起碼會(huì)保持到10月。

　　但黎文江表示,雖然出現(xiàn)回暖跡象,但開發(fā)商要盡量保持市場(chǎng)平穩(wěn),切不可亂漲價(jià)。“現(xiàn)在,廣州樓市雖然是回暖了,但是每個(gè)月也只有47萬平方米左右的成交量,按照正常來說每月60萬平方米的成交量才算是比較穩(wěn)定。所以我們要繼續(xù)保持成交量,應(yīng)對(duì)還不可預(yù)知的國(guó)際上的經(jīng)濟(jì)情況�！贬槍�(duì)目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的部分漲價(jià)情況,他認(rèn)為現(xiàn)在開發(fā)商漲價(jià)不過是營(yíng)銷策略上的促銷手段,并不會(huì)有大幅度漲價(jià)。

　　省房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)許國(guó)碧則表達(dá)了不同觀點(diǎn),他認(rèn)為,就廣州的樓市看,現(xiàn)在不能叫回暖。最近市場(chǎng)銷售上去了,除了政策利好因素,主要是剛性需求和改善型需求很厲害,這是一種正常現(xiàn)象。但現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)調(diào)整是深層次的調(diào)整,深層次的調(diào)整需要一定的時(shí)間,需要一兩年甚至三年。因此現(xiàn)在的回暖只是人們的一種需求現(xiàn)象。

　　中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,當(dāng)前市場(chǎng)還比較低迷,觀望的氣氛比較濃,企業(yè)投資意愿下降,所以,保持合理的投資規(guī)模與消化存量的難度很大。雖然國(guó)家為了促增長(zhǎng)、保民生,擴(kuò)大了保障性住房的規(guī)模,但是每年3000億的規(guī)模僅僅相當(dāng)于往年房地產(chǎn)開發(fā)投資的10%—15%,雖然中央和地方也出臺(tái)了一些政策措施,使一些地方的銷售量有所上升,但這種上升是在合理房?jī)r(jià)下面的回升,客觀上難以激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資熱情。他認(rèn)為,市場(chǎng)調(diào)整得早、像廣州、深圳、上海這些地方,回暖要快一些；調(diào)整得比較晚的地方,回暖要慢一些。

　　焦點(diǎn)二:開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)主動(dòng)調(diào)整并堅(jiān)持現(xiàn)金為王

　　在當(dāng)前這樣錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)下,開發(fā)商如何采取辦法積極應(yīng)對(duì),使今后的房地產(chǎn)發(fā)展更健康,成了論壇討論的焦點(diǎn)話題。

　　吳定金表示,早前樓市狂熱的時(shí)候,大家忽略了基本面,比如說產(chǎn)品、品牌、服務(wù)等�！拔矣X得現(xiàn)在應(yīng)該回到基本面上,整個(gè)策略就是構(gòu)筑一個(gè)以消費(fèi)者為核心的一個(gè)產(chǎn)品營(yíng)銷體系,所有的工作圍繞這個(gè)核心慢慢地展開,詳細(xì)地去執(zhí)行,我相信肯定會(huì)在這一輪的調(diào)整過程中立于更好的位置�！彼�提出,可以把以前后期才需要考慮的營(yíng)銷問題,搬到前期來做�！皬V州樓市更多關(guān)注后期營(yíng)銷,對(duì)項(xiàng)目早前怎么做,大家是憑經(jīng)驗(yàn),沒有過多的論證,現(xiàn)在就應(yīng)該加強(qiáng)了”。

　　黎文江認(rèn)為,經(jīng)過十幾年,開發(fā)商原始的積累基本上已經(jīng)完成,現(xiàn)在開發(fā)商應(yīng)該是著眼于產(chǎn)品的研發(fā),創(chuàng)新才是出路�！艾F(xiàn)在大量的中小戶型出現(xiàn),同質(zhì)化會(huì)很嚴(yán)重,有些開發(fā)公司就是研究中小戶型怎么樣更適應(yīng)于買家的需要�！彼�表示,下一步開發(fā)商應(yīng)該是在產(chǎn)品的性價(jià)比方面要提高,因?yàn)楝F(xiàn)在大家在改善型方面的需求非常大,而改善性需求涉及到怎么升級(jí)換代,尋找更適合的性價(jià)比才是他們重要的目標(biāo)。

　　廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張斌說:“我們發(fā)現(xiàn)在銷售過程中,從頭到尾價(jià)格可能是最令消費(fèi)者心動(dòng)的部分。從另外一個(gè)角度來講,在產(chǎn)品上面還有一些要求,特別是屬于改善型客戶的需求來講,原來是兩房的單位,出于改善的要求,可能是需小三房的戶型。還有一部分是屬于投資型的買家,投資型的買家,有些是為了自己的親人或是父母著想處于長(zhǎng)期投資的產(chǎn)品。另外一個(gè)方面就是服務(wù),我相信在座任何一家開發(fā)公司都會(huì)知道,在物業(yè)管理服務(wù)上面,只要是服務(wù)品質(zhì)越好的產(chǎn)品,或者服務(wù)品質(zhì)越好的花園,他們所帶來的后期保值水平是越高的�！�

　　朱中一也強(qiáng)調(diào),企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)地順應(yīng)形勢(shì),主動(dòng)地調(diào)整、轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為,市場(chǎng)前景不確定性依然很大,單憑簡(jiǎn)單的幾個(gè)因素難以反映事物發(fā)展的因果關(guān)系,與其底氣不足的猜測(cè)何時(shí)回暖,不如去掉浮躁,以平常心態(tài)面對(duì)現(xiàn)實(shí),做好產(chǎn)品、練好內(nèi)功,包括資金流的問題、企業(yè)管理問題、人才問題。“在當(dāng)前一定要以合理的價(jià)格做好促銷工作,只要以合理的價(jià)格促銷了,市場(chǎng)回暖了,資金回籠了,然后趁低價(jià)儲(chǔ)備土地,我們就可以求得一個(gè)更好的發(fā)展。”張斌也特別強(qiáng)調(diào),當(dāng)下開發(fā)商必須堅(jiān)持現(xiàn)金為王。