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帶頭大哥一呼百應(yīng)
港資開發(fā)商布局滬上商業(yè)物業(yè)
“真如項(xiàng)目的動工預(yù)期很可能會引起港資開發(fā)商投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的一波熱潮。”麥德光這樣預(yù)計(jì)。
無獨(dú)有偶,瑞銀也在2月末發(fā)布的研究報(bào)告中表明,長實(shí)真如項(xiàng)目的破土或顯示了現(xiàn)金充裕的香港地產(chǎn)商,能在國內(nèi)房地產(chǎn)周期接近谷底時(shí)買入平價(jià)土地的趨勢。
麥德光表示,長實(shí)在內(nèi)地大部分的盈利都來自與和記黃埔合作開發(fā)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目,商業(yè)物業(yè)還沒有開始貢獻(xiàn)盈利。然而長實(shí)出手內(nèi)地超大型商業(yè)項(xiàng)目,相比起內(nèi)地和香港的競爭者,有著資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的獨(dú)特優(yōu)勢。長實(shí)目前的資產(chǎn)負(fù)債率在10%以下,相比起內(nèi)地房企動輒50%的資產(chǎn)負(fù)債率,長實(shí)現(xiàn)金流充裕,無需過度舉債,這對于講求“永續(xù)經(jīng)營”的商業(yè)地產(chǎn)來說尤為重要。從長期來講,長實(shí)的商業(yè)物業(yè)將為企業(yè)帶來穩(wěn)定的租金回報(bào),發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)“熨平經(jīng)濟(jì)周期”的功能。
除了長實(shí)以外,其他香港開發(fā)商布局上海商業(yè)地產(chǎn)的步伐也從來沒有間斷過。即使是在被認(rèn)作“內(nèi)地房市調(diào)整年”的2008年,與長實(shí)并列“香港地產(chǎn)五虎”的新鴻基地產(chǎn)仍表示將增加投資300多億元。
在新鴻基擴(kuò)展其內(nèi)地房產(chǎn)版圖的這三年中,其投資額比例由現(xiàn)在的17%提升至30%,投資額從現(xiàn)在的400多億元升至700多億元。
新鴻基2007/2008年報(bào)顯示,截至2008年9月止,公司在內(nèi)地的土地儲備(總樓面面積)已經(jīng)超過620萬平方米,建成的10%土地均用作高檔商用物業(yè),其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進(jìn)的滬上土地中,近80%將用于建設(shè)包括寫字樓、商場和酒店在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。這就意味著自今年起新鴻基將有超過70萬商用物業(yè)投向市場。其中,新鴻基位于上海陸家嘴核心的上海國金中心已于2008年11月封頂,看來公司將于今年覓良機(jī)將該項(xiàng)目推向市場。
但新鴻基也因其對內(nèi)地物業(yè)投資的放量而擔(dān)負(fù)著沉重的資金壓力。盡管港資開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況普遍優(yōu)于內(nèi)地房企,但根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì),截至2009年3月4日,新鴻基地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流達(dá)-246.06倍,而長實(shí)的這一數(shù)據(jù)為78.09倍。
而最早布局上海商業(yè)物業(yè)的恒隆集團(tuán)在2008年已經(jīng)嘗到先行一步的甜頭。至2008年來自內(nèi)地的商業(yè)租賃收入已超過港幣10億元(合人民幣1024百萬元),超過租賃總收入的50%。目前內(nèi)地的租金收益全部來自恒隆位于上海的恒隆廣場與港匯廣場。
廣州合富輝煌集團(tuán)董事副總經(jīng)理黎振偉近日表示,政府已經(jīng)在力推安居房,宏觀調(diào)控的大方向?qū)е聝?nèi)地的住宅房價(jià)不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生,又是近幾年才新興起的投資領(lǐng)域,可提升運(yùn)作的空間很大,所以外資機(jī)構(gòu)眼下更熱衷追捧零售商業(yè)!澳壳,內(nèi)地住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率大概為3%~5%,而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率則有6%~8%!
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