猜想四 提高交易量被關(guān)注

　　從2003-2008年，在全國兩會上，或多或少都會有代表提出要治理高房價。不過，業(yè)內(nèi)預測，今年的兩會，將不復出現(xiàn)這一現(xiàn)象。同時，成交量將成為大家關(guān)注的話題，土地和房產(chǎn)成交量的明顯下降，讓開發(fā)商和地方政府如坐針氈，因此官員代表和地產(chǎn)商代表，必然會提出關(guān)于“保量”的議案。

　　★點評：受到2008年銷售低迷的影響，2008年房地產(chǎn)存貨頗豐。進入到2009年，如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據(jù)相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計，僅2008年住宅的存量按照2008年的銷售進度，需要消化18個月，這還不包括2009年的新增供應。

　　如何消化存量和今年的新增供應量，最直接和被消費者認可的就是降價。2009年的房價再也不是一塊鐵板，“降價能帶來熱銷”已經(jīng)在開發(fā)商中形成共識。而根據(jù)記者的調(diào)查，一些項目的降價幅度也在加大，一降到底。同時，在降價銷售的同時，不降低質(zhì)量，也是促成部分項目降價后熱銷的重要原因。“企業(yè)為了生存，為了緩解資金壓力，以獲取高額利潤的售樓模式在2009年將會變得艱難，要想跑得快，唯有薄利多銷�！苯鸬禺a(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理周金旺表示。

　　有例為證。日前，位于燕郊的天洋城項目以3580元/平方米低價開盤之后迅速熱銷。據(jù)悉，2月中旬開盤以來，半個月的時間里，該項目24、26號樓推出的420套房源，已經(jīng)銷售近380套，銷售率已超90%，同時也促進了一期尾盤的熱銷。據(jù)悉，該項目一期的售價為4680元/平方米，此次二期開盤價格整整下調(diào)了1100元/平方米。天洋城項目一內(nèi)部人士仍表示，“我們的土地成本很低，折合房價每平方米只有1000元左右，而在四環(huán)、五環(huán)，2006年、2007年兩年土地賣出8000元/平方米的也有，即便開發(fā)商想降價售樓，留給他們的下降空間也不大�！辈贿^盡管天洋城價格降低，但品質(zhì)卻沒有降低。單從環(huán)保材料和建筑工藝來看，均采用的是行業(yè)高標準、基層底板采用奧運免檢產(chǎn)品的防水材料，每平方米造價比普通防水材料要高出一倍。

　　另外，金都杭城也推出了特價房促銷的方式，原來賣17500元/平方米的房子，現(xiàn)在13500元/平方米出售，結(jié)果短短一周時內(nèi)，銷售額已過億。

　　2月份，北京市的存量房減少了6000套，也與開發(fā)商讓利促銷不無關(guān)系。

　　猜想五 取消“90/70”限制

　　3月3日，新浪房產(chǎn)披露了人大代表胡葆森的議案。胡葆森在他的人大代表議案中認為，在實踐中，卻出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)“去市場化”的傾向，建議取消有悖于市場經(jīng)濟規(guī)律要求的“90/70”政策限制，提高市場效率。

　　★點評：實際上，春節(jié)前夕，北京市政府出臺了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》(京建辦〔2009〕43號)的文件，對當前的京城樓市提出了15條具體的指導意見。其中，第十一條規(guī)定指出：“對商品住房項目，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則，統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場需求確定套型面積和比例�！睂嶋H上，從這個政策中不難看出，“90/70”政策已經(jīng)開始松動，但是還沒有徹底取消。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認為，自2006年國家出臺“90/70”政策以來，對開發(fā)商進行了硬性的規(guī)定，北京市政府對這一政策也進行了堅決的執(zhí)行，這實際上是用行政的手段對市場進行的直接干預，因此對市場產(chǎn)生了較大的影響。許多開發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定，而不得不修改建筑規(guī)劃，改建小戶型產(chǎn)品，一時間市場上小戶型項目不斷增加，項目間的競爭壓力不斷加大。從目前的實際情況來看，保障性住房加上零散的小戶型項目實際上已經(jīng)達到了這個標準，因此開發(fā)商新建的商品房項目有很大的調(diào)整空間。如果取消“90/70”政策，這樣可以避免許多項目的同質(zhì)化競爭，對開發(fā)商來說無疑是一個利好的消息。

　　不過，據(jù)記者了解，目前市場上對小戶型的需求量仍然不小，近期有六七位欲購房的人向記者咨詢，都是想購買90平方米以下的戶型。因此，適當放松“90/70”政策可以，但是完全取消還值得商榷。特別是在現(xiàn)在樓市銷售不暢的情況下，小戶型產(chǎn)品銷售較快是不爭的事實。

　　猜想六 制定公積金安全保障政策

　　近年來，全國住房公積金大案頻頻發(fā)生。湖南衡陽市2.53億元住房公積金被違規(guī)挪用，郴州市發(fā)生公積金管理中心原主任李樹彪挪用1.2億元公積金豪賭事件。河北保定市3億元住房公積金被航空證券保定營業(yè)部管理者席卷而逃。此外，陜西省住房公積金管理中心副主任王道生、王長生等挪用貪污公積金2800多萬元。

　　針對這些現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，是全國住房公積金大案頻頻浮出水面；另一方面，是老百姓“身家性命都搭上”的錢源源不斷流入這口“水井”。2008年全國住房公積金繳納規(guī)模已超過2萬億元，誰來保障這些資金的安全自然也就成為了一個問題。

　　★點評：有關(guān)人士分析，住房公積金的管理權(quán)過分集中是導致資金安全的根源�，F(xiàn)行住房公積金管理體制導致相關(guān)監(jiān)管部門均無法對住房公積金使用情況進行有效監(jiān)管。因為管理條例對各監(jiān)管部門的權(quán)力范圍沒有明確，在操作上缺乏可行性，監(jiān)管缺位也就不足為奇了。

　　在日前的政務咨詢會上，副市長陳剛表示，今年本市將申請試點，使用部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設。陳剛表示，公積金存款是公民的錢，使用要非常謹慎，使用閑置公積金建設保障房的前提是保障公積金的安全。在出售保障房后，政府會保證這部分資金返回公積金賬戶，并補貼所產(chǎn)生的相應利息。

　　很多研究者及業(yè)內(nèi)人士都認為，住房公積金具有存款性和互助性的特征，應將住房公積金納入金融管理范疇。住房公積金管理者應擁有獨立的企業(yè)法人資格，由金融監(jiān)管當局進行監(jiān)管，以金融機構(gòu)標準進行要求，履行相應的信息披露義務。也有一種觀點，就是分權(quán)。基金管理者不應擁有完整的資金使用權(quán)。