2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)承載著太多的期望。2008年底“國(guó)十三條”出臺(tái)后，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不同意味的政策轉(zhuǎn)向——地方政府被賦予了一定的“救市自主權(quán)”。中央支持地方因地制宜、因時(shí)制宜的救市措施，業(yè)內(nèi)開(kāi)始預(yù)期地方政府的“施展空間”今后會(huì)擴(kuò)大。事實(shí)上，在特殊的市場(chǎng)環(huán)境下，各地政府已經(jīng)在施展各自的“南拳北腿”。本報(bào)記者對(duì)京滬深三地樓市展開(kāi)了調(diào)查，調(diào)查樓市走向，探究地方政府“救市”招數(shù)。

　　深圳樓市最近兩年的發(fā)展軌跡，猶如中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由高至低的輪回的縮影。2007年，深圳每月房?jī)r(jià)漲幅皆居70個(gè)大中城市前列；而去年下半年連續(xù)四個(gè)月來(lái)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市商品住房銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，深圳樓市價(jià)格跌幅又持續(xù)居于全國(guó)首位。這個(gè)市場(chǎng)化意味最為濃郁的樓市，自2007年10月最高峰開(kāi)始回落，在去年經(jīng)歷了深度調(diào)整。

　　降息、二套房貸松動(dòng)等各項(xiàng)政策的救市利好“暖風(fēng)”頻吹之后，2008年11月的深圳新房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)小幅回升，達(dá)到了35.8萬(wàn)平方米。但是，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的提供數(shù)據(jù)，剔除高價(jià)樓盤(pán)的影響，當(dāng)月深圳樓市價(jià)格為9842元/平方米，下降幅度較大。

　　在記者前往深圳當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行采訪時(shí)，“房?jī)r(jià)將在今年進(jìn)一步下調(diào)”的聲音不絕于耳，甚至有人大膽推測(cè)，樓價(jià)今年還會(huì)有10%左右的下降空間。這樣看起來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未曾顯現(xiàn)。

　　政府： 對(duì)救市明確說(shuō)“不”

　　隨著房?jī)r(jià)由領(lǐng)漲到領(lǐng)跌的輪回，將深圳樓市推到了最受關(guān)注的前沿。在深圳市市長(zhǎng)許宗衡公開(kāi)明確“不救市”的態(tài)度之后，深圳救市政策的另一只靴子終告落地。處于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整低谷的地方樓市，將被完全交由市場(chǎng)之手來(lái)左右前行。

　　許宗衡坦率表示，房地產(chǎn)價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系所決定，應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作。在全國(guó)大中城市中，深圳房?jī)r(jià)漲得最快、回落得也非�？�。要保持一個(gè)合理的浮動(dòng)狀態(tài)，需要政府在宏觀層面進(jìn)行理性把握。但關(guān)于“救市”，許宗衡認(rèn)為深圳樓市還沒(méi)有這個(gè)必要。

　　每月定期公布的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，由于在深圳官方網(wǎng)站上所處的位置，被視為具備了一定的權(quán)威性。撰寫(xiě)方深圳市房地產(chǎn)研究所曾在去年連續(xù)多次提出“救市”呼吁，即使在許宗衡表態(tài)不予“救市”之后，仍然在去年12月發(fā)布的最新一期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中，再次強(qiáng)調(diào)深圳應(yīng)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地市場(chǎng)運(yùn)行的狀況，結(jié)合實(shí)際出臺(tái)一些有針對(duì)性的政策措施。

　　“自去年下半年開(kāi)始，各地政府陸續(xù)出臺(tái)了當(dāng)?shù)乩�好政策，�?dāng)時(shí)也有人強(qiáng)烈建議深圳相關(guān)部門(mén)應(yīng)該出手救市，但遲遲不見(jiàn)動(dòng)靜�！币晃簧钲跇I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“主要顧慮因素當(dāng)然很多，但其中之一就是深圳當(dāng)?shù)氐耐顿Y性購(gòu)房占比太大，如果不待調(diào)整到位便實(shí)行救市的話，很容易造成房?jī)r(jià)反彈�！�

　　時(shí)隔近一月之后，許宗衡在回應(yīng)“不救樓市說(shuō)”時(shí)表示，深圳市政府的判斷是正確的。并再次強(qiáng)調(diào)明確了對(duì)救市說(shuō)“不”的態(tài)度。似乎為了印證這一觀點(diǎn)，就在這一結(jié)論發(fā)表前幾天，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局剛剛公布了11月的深圳新房成交信息：6435套，環(huán)比漲幅高達(dá)85%，同比上升224%，創(chuàng)下了2007年3月份以來(lái)新高紀(jì)錄。

　　根據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，在許宗衡首次表態(tài)無(wú)意“救市”之后的第二天，當(dāng)?shù)匦路砍山涣客蝗幻驮龅?67套，成為一年來(lái)單日成交量之最。隨后半個(gè)月內(nèi)，新房成交面積達(dá)28萬(wàn)平方米，成交均價(jià)13337元/平方米。究其原因，在國(guó)家新政陸續(xù)出臺(tái)的情況下，購(gòu)房者普遍對(duì)更多利好政策存有期待心情，開(kāi)發(fā)商更是帶著希冀地方政府“救援”的僥幸心情。而“不救市”消息的明朗，反而將原本因此籠罩不去的觀望陰霾一掃而空。

　　應(yīng)該說(shuō)，回暖趨勢(shì)的初現(xiàn)端倪，在去年11月開(kāi)始明顯起來(lái)。根據(jù)szhome研究與發(fā)展部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月深圳全市二手商品房共計(jì)成交4021套，交易面積415950.3平方米，成交數(shù)量環(huán)比大幅增加46.2%，成交面積則有38.4%的環(huán)比漲幅。而10月深圳二手樓市2751套的交易量，成為當(dāng)年除2月之外的最低谷。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域董事王書(shū)權(quán)表示，去年11月的成交情況有所好轉(zhuǎn)，究其原因，還是由于市場(chǎng)環(huán)境開(kāi)始趨于好轉(zhuǎn)。如10月底推出的各項(xiàng)新政開(kāi)始在當(dāng)月執(zhí)行，降息降首付等利好消息相繼出臺(tái)，從而使得市場(chǎng)信心得到提振。他認(rèn)為，在諸多利好之中，當(dāng)屬“降息”這一措施更具作用力，尤其是“當(dāng)二套房貸開(kāi)始松動(dòng)之后，降息的吸引力更有加強(qiáng)”。

　　“既然中央出臺(tái)的新政證明已經(jīng)初現(xiàn)成效，深圳當(dāng)?shù)卣�府是否還需要再出利好，就不是那么急迫了�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕持有相同觀點(diǎn)，他指出，政府出臺(tái)任何一項(xiàng)政策，目的都是要實(shí)現(xiàn)各方多贏和社會(huì)價(jià)值最大化，而不是針對(duì)某個(gè)行業(yè)，救市與否必須進(jìn)行全盤(pán)統(tǒng)籌才能做出決定。他認(rèn)為，樓市還是要靠市場(chǎng)手段去調(diào)節(jié)，如果過(guò)度依賴(lài)政府干預(yù)，不現(xiàn)實(shí)且危險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一方面要促進(jìn)交易，另外一方面確實(shí)要防止房?jī)r(jià)過(guò)高，包括房?jī)r(jià)反彈問(wèn)題。在政策合理的前提下，市場(chǎng)調(diào)整才能起到最為關(guān)鍵的作用。

　　市場(chǎng)： 直降促銷(xiāo)蔓延至豪宅

　　對(duì)于剛剛?cè)胱　靶呛拥さ獭钡年愊壬?化名)來(lái)說(shuō)，這陣子頗為煩惱。當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商明確“不會(huì)降價(jià)”的保證，雖猶在耳邊，卻無(wú)處兌現(xiàn)�！爱�(dāng)時(shí)是按照2萬(wàn)多的單價(jià)買(mǎi)的房，結(jié)果呢？才入伙就發(fā)現(xiàn)降到了15000元/平方米左右。算算看，居然一次性下跌了30%�！标愊壬�告訴記者。

　　根據(jù)陳先生的描述，在去年5月份，他以2.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了星河丹堤E區(qū)某套物業(yè)。在此之前，銷(xiāo)售人員曾經(jīng)反復(fù)向他強(qiáng)調(diào)，“星河丹堤一定不會(huì)降價(jià)，即使降價(jià)，也會(huì)予以損失補(bǔ)償。”但是，待到10月底被通知入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)，同一區(qū)域內(nèi)同一戶型相同面積的房源，卻僅售1.5萬(wàn)元/平方米，足足下跌了四成。

　　記者從深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站上查知，星河丹堤的開(kāi)發(fā)企業(yè)名為深圳豐澤湖山莊有限公司。自2006年至今，該項(xiàng)目已取得過(guò)5次預(yù)售許可證分批入市。在深圳當(dāng)?shù)�，這一項(xiàng)目被視為“豪宅”。而另?yè)?jù)記者掌握的數(shù)據(jù)顯示，在去年11月中相繼推出兩棟特價(jià)房源之后，該項(xiàng)目在當(dāng)月的成交均價(jià)降幅達(dá)到39.40%。

　　事實(shí)上，豪宅實(shí)行大幅降價(jià)的，星河丹堤并不是孤例。南山區(qū)是深圳市的傳統(tǒng)豪宅聚集之地。數(shù)據(jù)顯示，位于南山區(qū)的半山海景蘭溪谷，去年11月均價(jià)下降了25%；而同一區(qū)域的中信紅樹(shù)灣在當(dāng)月的銷(xiāo)售均價(jià)跌幅為37.50%。根據(jù)深圳中原提供的資料顯示，2008年11月份，全市成交量較少的10個(gè)樓盤(pán)之中，豪宅項(xiàng)目占據(jù)了四成。與之相反的是，得以躋身銷(xiāo)售排名前十的豪宅項(xiàng)目，無(wú)一不是通過(guò)“放低身價(jià)”這一方式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售放量增長(zhǎng)的。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年前11個(gè)月，深圳全市新房銷(xiāo)售面積310萬(wàn)平方米，同比減少36%；豪宅銷(xiāo)售面積為67萬(wàn)平方米，同比下降40%。其中，關(guān)內(nèi)豪宅的銷(xiāo)售面積僅19萬(wàn)平方米，同比下降57%；關(guān)外豪宅的銷(xiāo)售面積48萬(wàn)平方米，同比下降29%。深圳中原深港中心分析師認(rèn)為，許多豪宅項(xiàng)目降價(jià)幅度還沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者的心理預(yù)期，因此導(dǎo)致豪宅銷(xiāo)售情況不如普通住宅樂(lè)觀。

　　降價(jià)風(fēng)潮蔓延至豪宅，預(yù)示著市場(chǎng)調(diào)整并未結(jié)束。有事實(shí)可佐證，即使自去年11月起深圳樓市開(kāi)始有小幅回暖跡象出現(xiàn)，但12月間還是出現(xiàn)了由開(kāi)發(fā)商與銀行聯(lián)手進(jìn)行的“一成首付”促銷(xiāo)手段。據(jù)悉，在招商地產(chǎn)推行的招商·依山郡新盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中，公開(kāi)表明“60-84平方米的精裝公寓，以4萬(wàn)-6萬(wàn)元的價(jià)格入住”。計(jì)算下來(lái)，按照此項(xiàng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者實(shí)際上只需首付一成便可完成置業(yè)。但是，按照相關(guān)政策規(guī)定，購(gòu)房首付不得低于兩成，因此，首付款項(xiàng)中的另一成，則由合作銀行進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　“這種由開(kāi)發(fā)商和銀行共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的做法，本意是想激發(fā)更多的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。” 深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉表示。但他同時(shí)指出，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商并不愿意采用這種方式，“這會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與銀行之間的關(guān)系更趨復(fù)雜。” 言下之意，采取這種風(fēng)險(xiǎn)極大的方式，勢(shì)必出于資金壓力所致。更有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，中小房企由于持有項(xiàng)目少，反而不會(huì)像品牌房企那樣存在很大資金壓力�！艾F(xiàn)在做促銷(xiāo)力度較大的，反而是些品牌大型房企。”

　　無(wú)獨(dú)有偶。金地集團(tuán)名下的金地梅隴鎮(zhèn)四期，一度對(duì)外喊出了6700元/平方米的銷(xiāo)售單價(jià)，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。而在此前幾期，該盤(pán)的售價(jià)甚至達(dá)到過(guò)17000元/平方米的峰值。與半年前售樓處內(nèi)無(wú)人光顧的情況不同，隨著此輪價(jià)格調(diào)整的進(jìn)行，明顯熱鬧許多。雖然售樓小姐稱(chēng)低價(jià)促銷(xiāo)房源已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，且目前的銷(xiāo)售均價(jià)業(yè)已恢復(fù)到9000多元，但顯而易見(jiàn)的是，與早先喜好采用特價(jià)房源進(jìn)行促銷(xiāo)的方式不同，開(kāi)發(fā)商采用了直降措施。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師認(rèn)為，回顧2008年深圳市商品住宅市場(chǎng)的運(yùn)行情況，明顯受到房地產(chǎn)行業(yè)周期和政策滯后性的影響。在2006、2007年的市場(chǎng)狂熱時(shí)期，開(kāi)發(fā)商大量圈地的最終結(jié)果，便是項(xiàng)目集中竣工面市，從而導(dǎo)致批售量大幅增加；另一方面，雖然一系列利好政策自下半年起陸續(xù)出臺(tái)，但由于政策效應(yīng)滯后、樓價(jià)畸高等影響，市場(chǎng)需求大幅下跌，導(dǎo)致成交量明顯萎縮。

　　在深圳中原深港研究中心提供的資料中，去年11月全市成交前10名的樓盤(pán)，絕大部分性?xún)r(jià)比已屬合理，還有部分樓盤(pán)將價(jià)格予以調(diào)整之后，使得成交放大。與此形成鮮明對(duì)比的是，當(dāng)月全市成交較少的樓盤(pán)中，均價(jià)超過(guò)15000元/平方米的福田區(qū)內(nèi)新盤(pán)銷(xiāo)售平平，而其他一些存量較大的樓盤(pán)，也是由于價(jià)格未做調(diào)整使得成交冷清。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，在政策調(diào)整之前，部分開(kāi)發(fā)商出于在年底回籠資金、完成銷(xiāo)售任務(wù)和改善業(yè)績(jī)考慮，主要以特價(jià)房、打折和贈(zèng)送等手段變相降價(jià)。隨著10月之后政策松綁力度的加大，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采取直接降低住房銷(xiāo)售價(jià)格方式，以增加銷(xiāo)售量。對(duì)于未來(lái)深圳房地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，后市成交量能否維持高位運(yùn)行，還是取決于市場(chǎng)能否提供足夠多的“平價(jià)”產(chǎn)品。這已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貥I(yè)界的一大共識(shí)。