11月熱詞：救市 -- 救樓市就是救經(jīng)濟

　　2008年的樓市在“金九銀十”遭受重創(chuàng)之后，消極悲觀情緒對于樓市的籠罩達到了頂點。進入11月之后，政府調(diào)控組合拳頻出，伴隨系列利好新政的出臺，樓市關鍵詞逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬仁小�，全國也開始了一場自地方至中央，自金融至整體經(jīng)濟的救市運動。配合政策東風，一些開發(fā)商也率先以前所未有的“慷慨”大幅降價，積極開展“自救”并取得不錯的銷售業(yè)績。這也讓市場各方看到，真正的價格回歸依然能夠起到打破市場堅冰的作用，在價格契合的首要前提下，樓市并非一潭死水，依然擁有龐大潛在需求。一時之間，從專家到買房人，“救市”成為了11月份討論不離口的專有名詞。

　　起因：11月前后利好政策頻繁出臺

　　10月22日，人民銀行正式宣布從10月27日起,將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。

　　財政部也在當天發(fā)布了對樓市的新政策。宣布從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　11月26日，央行決定下調(diào)人民幣存貸款基準利率和金融機構(gòu)存款準備金率：從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。此次降息幅度之大，為近年罕見。

　　效果：利好政策配合降價推動樓市回暖

　　在系列穩(wěn)定房地產(chǎn)新政激勵下，讓身處寒冬中的11月份北京房地產(chǎn)市場感受到了一些暖意，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，環(huán)比漲幅達48%。盡管這其中保障性住房和限價房簽約量所占比重超過了商品住宅，但商品住宅的簽約也呈明顯增長態(tài)勢。

　　在政府出臺新政支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的消息傳出后，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商增加了新盤上市的信心，11月京城樓市有逾30個新盤將爭相面市，形成“淡季回暖”的市場行情。而金都·心語、首城國際、遠洋·沁山水等項目的低價熱銷，為其他銷售停滯的項目指明了方向，也就此帶動了京城樓市的全面大幅度價格調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認為，從10月以來，中央有關部門和北京市政府開始出臺的一系列促進住房消費的政策，一定程度上改變了普通商品房購買者的市場預期，另一方面，開發(fā)企業(yè)面對銷售壓力，越來越多地采取了力度較大的降價促銷措施，尤其是一些新盤項目價格低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。

　　此外也有專家指出，購房需求不會因大幅降息等利好刺激而在短時期內(nèi)立即釋放，購房者的購房行為最終取決于房價下降還是上漲這一焦點問題。目前整體房價仍然處于過高水平線上，相比降息和各種稅費的優(yōu)惠，房價下降所帶來的實惠將更直接、更優(yōu)惠。而總體來說，房產(chǎn)的持有成本明顯減少，長期來看會讓更多購房需求重新回歸到房地產(chǎn)市場當中，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　點評

　　免稅、降息、降低首付比例、下調(diào)公積金貸款利率……政府決策層在11月份頻繁拋出的“政策救市牌”意在拉動內(nèi)需，調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展。對大批開發(fā)商來講，不亞于是一場信心上的“及時雨”，讓消沉已久的樓市在“久旱逢甘露”之后，消極悲觀情緒得到很大緩解。“房地產(chǎn)行業(yè)是重要國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”等利好信息在11月的釋放也讓不少原本已對近期房地產(chǎn)市場不抱任何幻想的開發(fā)商，再次在心底燃起希望的“火焰”，期待借政策的東風再放手一搏，配合著銷售價格的繼續(xù)下調(diào)，為接下來“艱苦奮斗、節(jié)衣縮食”的日子盡可能多地儲備些“糧草”。

　　事實上，伴隨新政頻繁出臺而引起廣泛爭論的“樓市該不該救？該怎么去救？”這一話題，有人一語中的——政府救市，并不是在救開發(fā)商，也不是在救房價，而是在救受全球金融危機影響下的中國經(jīng)濟。以往屢被批駁的“樓市興衰關乎下游60多個行業(yè)”的言論終于應驗了，相信現(xiàn)在說“救樓市就是救經(jīng)濟”，不會再遭眾多人“板磚”。(文/邱旸)

　　12月熱詞：抄底 -- 年底抄底要理性

　　2008年，開發(fā)商經(jīng)歷了前所未有的困難，經(jīng)濟風暴的襲擊更讓開發(fā)商雪上加霜。購房者似乎對市場失去了信心，好在政府及時出手拯救經(jīng)濟，一系列刺激消費的政策出臺。諸如4萬億擴大內(nèi)需、減稅，更破天荒地將存貸款利率數(shù)次下調(diào)。短短兩個多月之內(nèi)，央行連續(xù)四次降息，且幅度遠超市場預期。年底政府各項救市政策的集中出臺，使極度缺乏信心的市場看到一絲光明。

　　同時，開發(fā)商也采取各種方式自救，從一開始優(yōu)惠打折式的暗降，特價拋售，到亮出底牌直接降價，讓消費者濃重的觀望情緒有所好轉(zhuǎn)，利于市場信心的恢復。一方面是政策方面的利好，使購房者清楚地看到國家促進經(jīng)濟增長的決心；另一方面房價下行逐步接近消費者心理預期，促進部分剛性需求者提前放棄觀望。無論是自住買房人還是投資客，隨著政策的不斷出臺都在不斷詢問：目前是否到了抄底的時候。

　　政策背景：利好政策不斷出臺

　　12月對房地產(chǎn)市場而言可謂政策利好不斷。中國人民銀行日前宣布，從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率2個百分點。

　　2008年12月13日國務院辦公廳下發(fā)《關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，其中針對房產(chǎn)市場的意見指出：落實和出臺有關信貸政策措施，支持居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房。

　　而2008年12月17日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，為進一步鼓勵普通商品住房消費，對滿足條件的個人購買第二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進行大幅減免。

　　具體內(nèi)容為：對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

　　事件：自住客年底頻頻出手

　　在利好政策和開發(fā)商加大打折力度的綜合作用下，一些低價開盤的新盤出現(xiàn)了少見的搶購場面。先是遠洋·沁山水以低于周邊樓盤價格2000多元的超低價開盤，開盤當日即告售罄，接著位于東四環(huán)的金都心語推出的200多套8800元/平方米的低價房，開盤半天時間也告售罄。而該項目于12月6日再次推出的200余套此類低價房，火爆程度依舊。這些樓盤的共同特點是開盤較周邊同檔樓盤價格低很多。

　　與此同時，受利好政策的影響，二手房市場也有類似征兆。據(jù)21世紀不動產(chǎn)、北京中原等多個門店反映，只要業(yè)主的價格松口到適當水平，就能成交。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域11月份二手房的交易量環(huán)比增加了近20%；據(jù)北京中原三級市場部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月北京中高檔二手商品房成交均價為13682元/平方米，呈下降趨勢，而成交量則環(huán)比上漲16.56%。

　　觀點：年底理性抄底

　　樓市利好政策頻出，開發(fā)商加大打折促銷力度，以及近來消費者不斷出手交易頻頻，這些是否意味著樓市已經(jīng)到底了呢？買房人是否可以出手抄底了呢？

　　21世紀不動產(chǎn)高級分析師孟奇結(jié)合近幾年對市場運行情況分析說，對于剛性需求來說，年底年初可能是購房的最佳時間段之一。主要是因為，年底是開發(fā)商集中還款的高峰期，包括到期的施工款、銀行貸款及其他借款都需要償還，地產(chǎn)上市公司由于追求年報業(yè)績甚至需要對部分樓棟清盤結(jié)算。這種巨大的資金壓力，迫使有樓盤在售的開發(fā)商不得不拿出部分戶型高折扣出售。孟奇建議，對于自住需求強烈的消費者，在多次踩盤(交通、規(guī)劃、設計)，偵查好自己的中意樓盤后，一旦開發(fā)商被迫低折扣售房，可果斷出手。

　　目前市場上一些大型的主流地產(chǎn)項目房價基本不會再降，亞豪房地產(chǎn)服務機構(gòu)副總王英男認為，大型地產(chǎn)公司和國有上市地產(chǎn)公司，融資渠道比較廣，資金鏈上不容易出現(xiàn)斷裂，加上前期銷售積累的資金，足以使他們安然度過年關，無需再通過降價等銷售方式來實現(xiàn)資金的回流。目前可以購買這類型的樓盤，購買風險比較小，同時樓盤品質(zhì)也有所保障。

　　但是對于一些中小型項目，尤其是五環(huán)外靠降價來回流資金的房企，王英男提醒消費者，在考慮其優(yōu)惠價格、居住及交通時間成本的同時，還要考慮該項目的資金情況，是否會存在延期或爛尾的風險。(文/石丹平)