2008年，注定將是地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上一個(gè)重要的年份。

　　2008年，注定將是地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上一個(gè)重要的年份。這一年樓市的跌宕起伏，給我們每個(gè)人都上了一課——從多項(xiàng)調(diào)控政策抑制市場(chǎng)依然飛速攀升，到多項(xiàng)利好政策托市仍然一蹶不振，事實(shí)教育了我們：市場(chǎng)不會(huì)遵守任何人的意旨，真正能夠決定市場(chǎng)走向的，還是市場(chǎng)本身。

　　從2008每個(gè)月的地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們提煉一個(gè)當(dāng)月重復(fù)率最高的詞匯，以此記錄這一年的地產(chǎn)歷史，記錄生成每段歷史的背后事件。

　　1月熱詞 拐點(diǎn) -- 樓市拐點(diǎn)來臨

　　拐點(diǎn)本來自于股市，指股市結(jié)束上升或下降出現(xiàn)相反走勢(shì)的臨界點(diǎn)。但是在2007年底至2008年初，拐點(diǎn)一詞卻被成功地移植到樓市，成為那一段時(shí)間出現(xiàn)頻率最高的詞。而最先提出樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)的，當(dāng)屬萬科的領(lǐng)軍人物王石。

　　北京首批降價(jià)的樓盤出現(xiàn)在今年一月份。位于東四環(huán)的“美利山”可以說是第一個(gè)打出降價(jià)牌的樓盤，而且降價(jià)幅度超出了市場(chǎng)預(yù)期。之后，東亞上北，富力桃園等紛紛跟進(jìn)更加明確了拐點(diǎn)的出現(xiàn)。

　　背景：樓市成交量出現(xiàn)了較大萎縮

　　2007年是房?jī)r(jià)上漲幅度最驚人的一年。針對(duì)這一情況，央行進(jìn)行了多次加息，并出臺(tái)了第二套房貸款上調(diào)利率和首付比例的政策。進(jìn)入第四季度政策效果逐步顯現(xiàn)出來，樓市成交量開始下滑。尤其是珠三角一帶，樓市成交量出現(xiàn)了比較大的萎縮。

　　當(dāng)時(shí)很多開發(fā)商認(rèn)為這只是短時(shí)間的調(diào)整，對(duì)成交量的下滑并不以為然。但2007年底,王石引領(lǐng)的萬科在深圳率先降價(jià)。在之后舉行的中央解決低收入人群住房問題比較研究新聞發(fā)布會(huì)上，王石被記者問及“進(jìn)入10月以來，珠三角地區(qū)住房交易量出現(xiàn)不同程度的縮水，其中，廣州進(jìn)入10月以來交易額下降18%，樓市拐點(diǎn)是否真的出現(xiàn)了？房?jī)r(jià)真的要降了？”王石對(duì)此表示：“樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了�！�

　　而對(duì)大多數(shù)購房者來說，“拐點(diǎn)論”的效應(yīng)已經(jīng)開始發(fā)酵。在某媒體進(jìn)行的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，普通人對(duì)2008年房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否會(huì)出現(xiàn)并無一致看法。對(duì)今年房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)表示“不太相信”或“完全不相信”的比例為45.4%，表示“比較相信”或“完全相信”的比例為38.7%，還有15.9%的人對(duì)此“不確定”。不少普通購房者在受訪時(shí)均表示：“雖然今年有購房打算，但房?jī)r(jià)如果能降下來，他們還是愿意‘等等再看’”。

　　王石：交易量萎縮說明要調(diào)整

　　“交易量萎縮說明市場(chǎng)需要調(diào)整，而且也已經(jīng)開始調(diào)整。而市場(chǎng)需要調(diào)整的原因，是因?yàn)橹�前一段時(shí)間太亢奮�！蓖跏�認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的拐點(diǎn)不是從長(zhǎng)期上漲到長(zhǎng)期下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)。“三四年不買房是說，大家沒有必要因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而焦慮，沒有必要因此而急著買房子。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的快速上漲是不能持續(xù)的，如果中產(chǎn)階層都已經(jīng)買不起房子，這樣的市場(chǎng)肯定不正常，會(huì)調(diào)整。還有一個(gè)理由是，未來的產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)更好，性價(jià)比會(huì)更高。尤其是對(duì)于那些已經(jīng)有房子住，但是猶豫要不要馬上購買屬于自己的產(chǎn)權(quán)房的人，也就是所謂‘持幣待購’的人來說，性價(jià)比是一個(gè)非常重要的因素。這些人緩幾年再買房子。”

　　之后，王石在央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)上表示“同行現(xiàn)在還有很多人認(rèn)為中國(guó)的需求還是非常硬性的，所謂這種房?jī)r(jià)的調(diào)整馬上會(huì)反彈，我覺得這次是不同的，要清醒認(rèn)識(shí)，這個(gè)是兩方面原因，一個(gè)方面是消費(fèi)者已經(jīng)承受不住了，第二個(gè)是國(guó)家的調(diào)整不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)，通貨膨脹的壓力同樣很大。投資熱錢多，就要貨幣回籠，要把通貨膨脹壓下來，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。再一個(gè)應(yīng)該看到，正因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)有這個(gè)需求，就是價(jià)格調(diào)整是非常必要的。如果還是以你原來土地成本價(jià)來計(jì)算，市場(chǎng)對(duì)你是毫不留情的。另外應(yīng)該看到，帶有盲目投機(jī)性的購房趨勢(shì)被抑制住之后，即使土地供應(yīng)有限，土地價(jià)格的瘋漲也會(huì)被抑制住。實(shí)際上2007年10月份以來一線城市出現(xiàn)了流標(biāo)，不是說面粉貴過面包你買不到，而是最后沒有人買了。所以土地即使是稀有的也會(huì)調(diào)整，萬科是基于這樣的判斷進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。”

　　事件：借春節(jié)“送禮”應(yīng)對(duì)拐點(diǎn)

　　如果萬科在深圳和廣州的降價(jià)可以理解為局部的戰(zhàn)略調(diào)整，那么此后上海、北京，成都樓市的降價(jià)應(yīng)該足以證明——至少在萬科的分析中，樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)真實(shí)到來。

　　事實(shí)上，萬科以實(shí)際行動(dòng)在告知樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來，這已然影響到那些相信萬科戰(zhàn)略的企業(yè)，為應(yīng)對(duì)拐點(diǎn)而采取措施的開發(fā)商不在少數(shù)。2008年1月開始，樓盤低開、降價(jià)的信息不絕于耳，還有買房送車的，送車位的等等�？傊�，今年的開發(fā)商的送“禮”力度要比往年大很多，花樣也多了不少，讓買房人眼花瞭亂。

　　牛氣沖天的樓市已經(jīng)連著火了三年。在過去三年當(dāng)中別說是開發(fā)商給買房人送“禮”，恐怕是買房人要倒過來給開發(fā)商送禮才買得到房。當(dāng)久別了的“優(yōu)惠”，“促銷”，“折上折”等字眼重新回到樓市時(shí)，很多買房人被壓抑了很久的購買熱情被激發(fā)了出來。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市成交量持續(xù)低迷，給一些資金鏈比較緊的開發(fā)商帶來了較大資金壓力。開發(fā)商趁春節(jié)送“禮”的行業(yè)加快資金回籠。

　　2月熱詞 疲軟 -- 成交量下跌 股價(jià)樓價(jià)雙雙“受挫”

　　2月份，春節(jié)這一傳統(tǒng)淡季的到來使得北京樓市的疲軟之勢(shì)有了一個(gè)更加明顯的呈現(xiàn)。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年2月北京住宅期房成交僅為3536套，銷售總面積為39萬平方米，住宅期房日均銷售為121套，單套平均面積為110平方米。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年2月住宅簽約共計(jì)4723套，日均簽約為168套。今年2月住宅銷售數(shù)量同比去年減少近30%。如此表現(xiàn)也使得今年2月成為近兩年來同比住宅銷售量最少的一個(gè)月。

　　此外，據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局之后公布的調(diào)查顯示，今年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較去年同期上漲10.9%，漲幅比上月低0.4個(gè)百分點(diǎn)，這也是2007以來逐月攀高的房?jī)r(jià)漲幅在2月份首次出現(xiàn)下降。

　　伴隨著樓市走入低谷的，則是股市中地產(chǎn)板塊的“一瀉千里”。從2007年11月到今年2月下旬，萬科、保利、招商、泛海等主力地產(chǎn)股股價(jià)都大幅下挫：如萬科(000002)從40元跌到24元，跌幅達(dá)到了40%；招商地產(chǎn)(000024)從100元跌到54元，跌幅達(dá)到46%。股市被人們稱為經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)股價(jià)的跌幅遠(yuǎn)大于大盤指數(shù)，成為股市“重災(zāi)區(qū)”，也直接反映了房地產(chǎn)發(fā)展所遭遇到的困境。

　　專家觀點(diǎn)：樓市股市雙雙“走軟”前景各不相同

　　面對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的疲軟表象，一些專業(yè)人士指出：春節(jié)長(zhǎng)假之后一周內(nèi)北京樓市交易量都會(huì)出現(xiàn)當(dāng)年最低。按照往年的市場(chǎng)慣例，春節(jié)前后一個(gè)月左右，北京樓市基本屬于銷售淡季，今年也不例外。但是，由于之前持續(xù)兩個(gè)多月樓市銷售疲軟等因素的綜合作用，今年春節(jié)長(zhǎng)假后北京樓市銷售量驟降的速度仍然超出了人們的預(yù)期。

　　“每年春節(jié)前后是傳統(tǒng)的銷售淡季�！庇袑�業(yè)人士指出從去年底開始，北京市場(chǎng)就一直銷售放緩，購房者出現(xiàn)了比較集中的觀望。今年2月銷售量驟降除了傳統(tǒng)銷售淡季影響外，還有一個(gè)就是購房者觀望情緒增加，尤其是高端地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售量驟減。

　　相對(duì)樓市，股市的下跌并沒有引起人們太過悲觀的預(yù)期。不少證券分析師表示，股價(jià)下跌讓房地產(chǎn)股的估值降到了合理水平。而房地產(chǎn)中介公司和分析人士則對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍保持樂觀態(tài)度。他們認(rèn)為，工資水平上升以及人口向發(fā)達(dá)城市大量遷徙的趨勢(shì)不會(huì)在未來數(shù)年中有所減退，房地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的基礎(chǔ)并沒有動(dòng)搖。

　　讓人們不太悲觀的另一個(gè)因素則是通貨膨脹率的上升。由于今年1月份，中國(guó)的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)上漲了7.1%，創(chuàng)出11年來的新高。在2007年全年的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲4.8%的基礎(chǔ)上，這一新的紀(jì)錄引起了政府和民眾的強(qiáng)烈關(guān)注，但另一方面，許多業(yè)內(nèi)人士也預(yù)期高通脹水平可能促使更多人購買房產(chǎn)以求保值，這也將刺激地產(chǎn)股稍后抬升。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：開發(fā)商打響價(jià)格戰(zhàn)主動(dòng)出擊收獲不大

　　面對(duì)疲軟的市場(chǎng)，開發(fā)商們自然不愿坐困愁城，陸續(xù)啟動(dòng)了新一輪的樓市打折。萬科、合生、珠江等房企巨頭率先發(fā)起了攻勢(shì)。

　　其中，北京萬科對(duì)其三個(gè)樓盤進(jìn)行了集中優(yōu)惠促銷：萬科中糧假日風(fēng)景，一次性付款可打9.3折，最低的特價(jià)房折扣9.1折，相當(dāng)于每平方米優(yōu)惠1305元；萬科四季花城在春節(jié)前推出20套特價(jià)房，戶型面積為95平方米和120平方米，一次性付款，最低優(yōu)惠至7400元/平方米。珠江帝景博悅則將均價(jià)24000元——25000元的房子打折至最低19000元/平方米，單價(jià)降5000多元；合生橄欖季則給30個(gè)“特價(jià)客戶”降價(jià)3000元/平方米。除此之外，“買別墅，送寶馬”、“買房子，送物業(yè)費(fèi)”等花樣翻新的促銷方式也都成為開發(fā)商力圖“暖熱”市場(chǎng)的新舉措。

　　盡管優(yōu)惠很誘人，但讓開發(fā)商沒想到的是，前來接橄欖枝的購房者并不多。多個(gè)推出特價(jià)房的樓盤成交量并不突出。一些購房者表示，雖然特價(jià)房的優(yōu)惠的確吸引人，但因?yàn)槎鄶?shù)特價(jià)房都要求一次性付款，要一次拿出這么多款項(xiàng)來，還是有一些困難，此外，由于優(yōu)惠太突然，許多有購房需求的人并沒有關(guān)注到。(文/衛(wèi)東)