本意是遏制漲價(jià)的“政府核價(jià)”政策在樓市低迷時(shí)竟成降價(jià)障礙，對(duì)此我省物價(jià)局醞釀——

　　昨日省物價(jià)局在11月份新聞通氣會(huì)上透露了可能會(huì)“放開(kāi)房?jī)r(jià)”的改革思路，提出政府將管理重心轉(zhuǎn)向政策性保障住房，并適時(shí)調(diào)整普通商品住房定價(jià)形式，擴(kuò)大企業(yè)定價(jià)權(quán)。這種抓保障、放市場(chǎng)的思路在某種程度上意味著，實(shí)施了十年的江蘇商品房核價(jià)政策有可能取消。業(yè)內(nèi)專家指出，如果有了定價(jià)自主權(quán)，從目前的市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)降低開(kāi)盤(pán)價(jià)格，以吸引購(gòu)房人，之后再根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

　　“放開(kāi)房?jī)r(jià)”列入議事日程

　　在省物價(jià)局11月25日出臺(tái)的《關(guān)于運(yùn)用價(jià)格杠桿擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的意見(jiàn)》里，改革房?jī)r(jià)管理方式被列入13條意見(jiàn)之中。改革的一個(gè)思路是將管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到對(duì)政策性保障住房?jī)r(jià)格與租金管理上。對(duì)于這么多年來(lái)一直為限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而絞盡腦汁的政府而言，這一角色變換相當(dāng)鮮明，下一步政府主要做的就是加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、拆遷安置房和帶有公益性質(zhì)的商品住房的價(jià)格管理，落實(shí)對(duì)保障性住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

　　另一個(gè)改革方向則是“放寬商品住房?jī)r(jià)格管理，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)權(quán)，順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，適時(shí)調(diào)整對(duì)普通商品住房的定價(jià)形式�！边@一表述發(fā)出了放開(kāi)商品房?jī)r(jià)格管理的信號(hào)。據(jù)了解，我省1998年已將普通商品房納入政府指導(dǎo)價(jià)范疇，而一旦放開(kāi)管理，那就意味著，房子賣多少錢(qián)不再需要去物價(jià)局審核成本了，開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)了算。

　　記者注意到，在本月初鎮(zhèn)江市出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》中，已經(jīng)提出了要“放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理。取消商品房‘一套一價(jià)’管理方式，實(shí)行商品房市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)(政策性住房除外)�！彪m然省物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，鎮(zhèn)江的做法“不合程序”，但“也是一種嘗試”。至于全省的政策“要根據(jù)形勢(shì)需要，按照程序做好下一步工作�！�

　　放開(kāi)后兩個(gè)手段規(guī)范市場(chǎng)

　　回顧我省十年來(lái)商品住房管理政策，對(duì)普通商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定一直沒(méi)變。1998年9月29日省政府頒布了《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，明確了不同類型商品房的價(jià)格管理模式：經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)；普通住宅商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；高檔住宅商品房和非住宅商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2002年6月6日，《江蘇省定價(jià)目錄》再次明確了政府對(duì)普通住宅商品房的價(jià)格管理權(quán)。

　　這十年來(lái)，我省的普通商品房一直是按這樣兩道公式來(lái)核價(jià)的：綜合平均銷售價(jià)格(元/㎡)= 商品房單位面積費(fèi)用之和+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+代收費(fèi)甲+利潤(rùn)+稅金；各樓層、朝向銷售價(jià)格(元/㎡)＝綜合平均銷售價(jià)格×(1±住宅差價(jià)率)。

　　這其中，普通商品房住宅的利潤(rùn)率被限定在最高不超過(guò)8%。開(kāi)發(fā)商拿到了物價(jià)局核出的基準(zhǔn)價(jià)后，可以在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上浮動(dòng)，上浮的最高限度先是3%，然后調(diào)到了5%，2004年時(shí)省物價(jià)局對(duì)鹽城、常州、鎮(zhèn)江三市的批文中將上浮幅度又?jǐn)U大到了不超過(guò)8%。

　　一旦放開(kāi)商品房?jī)r(jià)格管理，會(huì)不會(huì)使這些年好不容易被壓制下去的亂收費(fèi)現(xiàn)象重新抬頭？對(duì)于這一點(diǎn)，物價(jià)局已有對(duì)策，“我們要做的就是監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行‘一房一標(biāo)’和‘一價(jià)清’。”也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商自行定價(jià)，也必須在銷售場(chǎng)所公示每一套房子的價(jià)格，只能按規(guī)定一次性收費(fèi)，不能重復(fù)亂收費(fèi)。實(shí)質(zhì)上就是，物價(jià)局不再管開(kāi)發(fā)商的銷售價(jià)格，只管開(kāi)發(fā)商的銷售行為。

　　這種做法不是沒(méi)有先例，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前全國(guó)各省市中，對(duì)普通住宅商品房嚴(yán)格執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的也只有江蘇等極少數(shù)省市，其他均已逐步放開(kāi)由市場(chǎng)定價(jià)。