本期主持：本報記者 馬繼鵬 李畫

　　本期嘉賓：

　　任　宏：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長

　　易憲容：中國社科院金融研究所

　　岳鋒鋼：DTZ戴德梁行華北區(qū)綜合住宅部主管

　　郭士英：太平洋證券研究所所長

　　郭田勇：中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任

　　黃興文：北京師范大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長

　　【背景】

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場的救市傳言不絕于耳，有媒體報道稱，針對持續(xù)下滑的房地產(chǎn)市場，中央政府已在制定一系列救市政策，并確定了一些具體的實施辦法。10月17日，國務(wù)院常務(wù)會議提出：“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房�！边@是否能視作官方的正式表態(tài)呢？

　　中國房地產(chǎn)市場由2007年的“黃金時期”走到今天的“行業(yè)嚴(yán)冬”，短短一年間，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，由原先的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗馁I方市場。購房者對房價理性回歸開始充滿著期待，與此同時，“救市”的聲音卻不斷傳出。那么，中國房地產(chǎn)市場的未來將如何演繹？本報整理報道

　　房價虛高泡沫已擠破？

　　【反方】

　　以目前的房價水平來說，無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�平對比�?dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價格來說，基本上沒有多少地方的居民會認(rèn)為房價是便宜的。國內(nèi)房價過高是不爭的事實，對于這個問題，政府只要對市場做一個最為簡單的調(diào)查就一目了然

　　易憲容：以目前的房價水平來說，無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�平對比�?dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價格來說，基本上沒有多少地方的居民會認(rèn)為房價是便宜的。國內(nèi)房價過高是不爭的事實，對于這個問題，政府只要對市場做一個最為簡單的調(diào)查就一目了然。

　　房地產(chǎn)消費是可以擴大居民的內(nèi)需，并通過這種內(nèi)需擴大來帶動幾十個行業(yè)的發(fā)展。但是，這里有一個前提條件，就是這種內(nèi)需擴大是建立在絕大多數(shù)居民有支付能力的價格水平上，如果不是這樣，居民住房消費的擴大根本就不可能。但是，在目前的房價水平上，國內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒有支付能力進(jìn)入，那么，這樣的內(nèi)需擴大也只能是一句空話。

　　同時，國務(wù)院提出“降低住房交易稅”當(dāng)然是好事，但是對于一般居民來說，差距仍然較遠(yuǎn)，房市價格下調(diào)才是問題的關(guān)鍵所在。

　　任宏：我認(rèn)為，持續(xù)數(shù)月的房地產(chǎn)低迷，受政府宏觀調(diào)控政策的影響比較大。打個比喻，中國的房地產(chǎn)就像一個病人，而政府是醫(yī)生，醫(yī)生幫助這個病人治病，重新回歸理性、成熟。從目前的治療效果來看，盡管房地產(chǎn)市場交易量萎縮，但是并沒有出現(xiàn)實際房價大幅下降現(xiàn)象。這說明，宏觀調(diào)控的力度還不到位，房地產(chǎn)市場的泡沫還沒有擠破。治病是一個痛苦的過程，沒有人會歡天喜地地接受開刀，但是病治好了，也就能恢復(fù)健康，這是一個不能省略的過程。

　　郭田勇：房地產(chǎn)市場作為一種商品市場，它的價格肯定要反映供求關(guān)系，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場成交量下降就已經(jīng)說明了問題：房價太高。房地產(chǎn)價格已經(jīng)超出了大多數(shù)人的購買能力，所以，房地產(chǎn)價格下降是必然的。

　　如今，很多房地產(chǎn)開發(fā)商堅持不降價，一直幻想著房價還能再次回到2007年的水平，但從目前的情況來看已經(jīng)不太現(xiàn)實。2006年到2007年房價的過快上漲已經(jīng)“消耗”了大批潛在購房者，現(xiàn)在中國的潛在購房者已經(jīng)出現(xiàn)斷層現(xiàn)象，潛在購房者群體的成長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價的上漲速度，所以供給和需求之間出現(xiàn)了落差，如果房價不降，供需之間的“鴻溝”就難以消除，潛在的購買力就無法激活，房地產(chǎn)商的資金鏈自然會越繃越緊。

　　黃興文：在市場內(nèi)因和政府強有力調(diào)控措施的雙重壓力作用下，中國房地產(chǎn)業(yè)也結(jié)束了“黃金十年”，市場進(jìn)入周期性的蕭條期。對于開發(fā)商而言，最迫切需要的是資金，而能夠獲得資金的渠道少之又少，銀行的大門早已關(guān)閉。在中央銀行的嚴(yán)密監(jiān)督下，加上美國金融危機帶來的前車之鑒，沒有多少銀行敢冒險給昔日的“朋友”伸出援助之手。

　　目前，不少開發(fā)商想盡一切辦法來獲得資金，實際上，最好的辦法是賣房、或賣項目，從市場收回來的資金才是真正的救命錢。

　　【正方】

　　以北京為例，盡管確實存在個別虛高的樓盤，但北京的房價并不存在所謂的“泡沫”，因為一些高檔住宅項目，確實是因為其建在高檔地區(qū)或者擁有不可復(fù)制的景觀，如北京CBD地區(qū)，該地區(qū)的住宅性價比很高。要談房價，還需要審視產(chǎn)品本身，房價是否還具有上升趨勢，是否真正虛高

　　岳鋒鋼：就北京地區(qū)來看，市中心的房價并沒有實質(zhì)性松動，特別是奧運之后，北京地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如交通等有了明顯的改善、服務(wù)水準(zhǔn)大大提高，城市的吸引力正愈來愈大。

　　與此同時，華北地區(qū)二線城市的城市化進(jìn)程很快，戶籍管理制度正逐步放松，居民收入水平在穩(wěn)步提高。從長遠(yuǎn)來看，以京津為核心的渤海灣地區(qū)將快速發(fā)展。其中，北京的吸引力更是巨大，加之土地資源的稀缺性。因此，目前買賣雙方的觀望情緒并不會影響北京旺盛的實際需求。

　　我個人認(rèn)為，盡管確實存在個別虛高的樓盤，但北京的房價并不存在所謂的“泡沫”，因為一些高檔住宅項目，確實是因為其建在高檔地區(qū)或者擁有不可復(fù)制的景觀，如北京CBD地區(qū)，該地區(qū)的住宅性價比很高。要談房價，我覺得還需要審視產(chǎn)品本身，房價是否還具有上升趨勢，是否真正虛高。

　　但是，在這將近一年的時間里，也的確出現(xiàn)了部分開發(fā)商打折促銷的情況，主要是因為部分地產(chǎn)商的現(xiàn)金流、資金鏈?zhǔn)�分緊張，以“割肉”來換取流動性。但是，當(dāng)看清了國際國內(nèi)形勢之后，調(diào)整期過去，房價還有進(jìn)一步上升的可能。