來路不明資金斷“鏈”風(fēng)險將至

　　湖南一些在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域闖蕩的人不久前還信心十足地說，“二線樓市”這些年雖然地價、工價、建筑材料價都大漲，但平均水平相比沿海仍然不高。綜合各種成本，開發(fā)商的利潤空間仍很大。眼下銀行貸款利率只有7%多一些，開發(fā)商只有短期周轉(zhuǎn)不靈，沒有資金斷“鏈”之憂。只要大家齊心，挺過這個樓價“膠著期”，幾個月后就能熬出頭。

　　也有分析人士提供了一個有趣現(xiàn)象：與龍頭企業(yè)主導(dǎo)市場的“一線城市”不同，“二三線城市”的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，可謂魚龍混雜。很多房地產(chǎn)公司，前些年在“地產(chǎn)江湖”上名不見經(jīng)傳，更不是上市公司。但執(zhí)掌這些公司的“大亨”，拿地出手闊綽，動不動就開發(fā)“大盤”。

　　但現(xiàn)在情況開始逐漸明了。記者在湖南吉首市、張家界市等地了解到，這些公司中，雖然頭頂著各種“光環(huán)”，但其中不乏“灰色融資型”房地產(chǎn)公司。

　　按理說，生意場上英雄不問出處。但問題是，“灰色融資型”房地產(chǎn)公司原本“一窮二白”。他們利用監(jiān)管的漏洞、區(qū)域性的流動性過剩和某些地方政府官員的支持或者縱容，近些年來在民間用年息超過36%的誘餌從事民間高息集資。這些公司之間，從2007年下半年開始還在為融資發(fā)生惡性競爭，有的融資年利息甚至提高到了100%以上，以開發(fā)房地產(chǎn)為名的“金融傳銷”暗流涌動。

　　這種房地產(chǎn)公司，要支付高額利息，需要房價以每月3%至10%甚至以上的速度飆升、需要任何項目開發(fā)周期不超過3年甚至更短、需要任何產(chǎn)品一面市就實現(xiàn)100%的銷售、需要整個樓市永遠都是“牛市”的輿論環(huán)境。房價一旦“膠著”，交投一旦清淡，資金就將“斷鏈”。一旦市場現(xiàn)出“拐點”，危機就會爆發(fā)。

　　風(fēng)險期“抄底”要當(dāng)心

　　在湖南一座較為偏遠的城市，一個曾經(jīng)炙手可熱、賣得熱火朝天的樓盤，如今突然無人問津。這家企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員對記者承認，自從“老板被公安機關(guān)請去”、當(dāng)?shù)厝硕贾�道公司資金“出了問題”的那一天開始，就基本賣不出房。

　　徐先生夫婦都在湖南一所高校任教，收入很高，近幾年頻頻購置物業(yè)。在發(fā)現(xiàn)眼下房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛存在的資金鏈問題后，徐教授雖然現(xiàn)在手頭還有余錢，但已經(jīng)決定不再購房，而且傾向于拋售手中的一些房產(chǎn)。本身就是從事建筑設(shè)計的徐說，在無法實現(xiàn)信息對稱的情況下，一個普通市民無法甄別“問題開發(fā)商”。一旦踩中“地雷”，花真金白銀買來的房產(chǎn)，可能無意中在金錢游戲中接下最后一棒：看起來屬于自己名下的房子，可能辦不到權(quán)證、配套設(shè)施可能“縮水”，甚至成為長期無法交鑰匙的“爛尾樓”。

　　徐教授對風(fēng)險的把握，還不全面。據(jù)記者了解，眼下一些“問題開發(fā)商”，前些年融資之時，他們與債主之間的借款協(xié)議，很多經(jīng)過了如下“包裝”：要么連本帶息將融資款寫成住宅或者商業(yè)門面“購房款”，要么將本金作為買“樓花”的“黃金客戶”或者“鉆石會員”的“定金”，高額利息則是所謂“延遲購房違約金”等。開發(fā)商一旦“出問題”，所開發(fā)的項目就成為各方利益主體挽回損失必須爭奪的對象。不了解內(nèi)幕的消費者買下這種房子，就可能與高息集資者一道，陷入融資陷阱，被復(fù)雜的法律糾紛困擾。

　　此外，用高成本融入資金開發(fā)房地產(chǎn)，真正能投入項目的資金，少之又少。而項目建設(shè)的周期，則必須越短越好。建設(shè)的成本，要壓縮到最低限度。由此導(dǎo)致這些年來開發(fā)出的一些樓盤，建筑質(zhì)量、節(jié)能效果、居住舒適性等，都大打折扣。

　　一些了解內(nèi)幕的經(jīng)濟界人士坦言，有些商品房權(quán)證上雖然寫明有70年產(chǎn)權(quán)，但這些密密麻麻的“蜂巢”、“鴿子籠”，也許用不了幾年，就成為妨礙城市觀瞻的污點。從這個意義上著眼，中國房地產(chǎn)業(yè)這輪調(diào)整，實際上是淘汰規(guī)模小、素質(zhì)差的市場參與者，提升行業(yè)整體產(chǎn)品質(zhì)量和附加值，促使房地產(chǎn)市場從“金錢游戲”回歸消費品生產(chǎn)的過程。因此，“二線樓市”的地方政府，不應(yīng)急于把全體納稅人的錢拿來“托市”、“救市”。有興趣“置業(yè)”的老百姓，也不妨多觀察，擇機再買“好房”、買“放心房”。(記者:蘇曉洲)