國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商開始自食“囤房囤地”惡果，“地荒”正在演變?yōu)椤板X荒”——　哪些房地產(chǎn)商的資金鏈會(huì)最先斷裂　　

　　近日，地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)數(shù)據(jù)倍受關(guān)注：

　　其一來自潘石屹：“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè)，速動(dòng)比率(編者注：指速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率，速動(dòng)比率的高低能直接反映企業(yè)的短期償債能力強(qiáng)弱)維持在健康水平的只有四家�！�

　　其二來自武漢一家房地產(chǎn)公司，該公司主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià)幅度達(dá)30%。

　　其三來自地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)：從已經(jīng)公布年報(bào)的上市公司業(yè)績(jī)來看，只有華發(fā)股份等個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流為正數(shù)。保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-7.65元，招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-4.74元，金地集團(tuán)的每股現(xiàn)金流為-7.52元，榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為-2.53元，廣宇集團(tuán)每股現(xiàn)金流為-0.11元……

　　種種數(shù)據(jù)似乎表明，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨資金短缺的危機(jī)。

　　這多少讓已受“拐點(diǎn)論”刺激的房地產(chǎn)行業(yè)變得更為恐慌。就連在去年肯定樓市“無(wú)拐論”的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也放言，未來100天將是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天�！笆車�(guó)際資本市場(chǎng)慘淡和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反映，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期�！�

　　為了與去年萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石提出房?jī)r(jià)會(huì)下降的“拐點(diǎn)論”區(qū)分開，潘石屹對(duì)他的“拐點(diǎn)論”作出進(jìn)一步解釋：“我說的拐點(diǎn)是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，而非房?jī)r(jià)�！�

　　房?jī)r(jià)也好，企業(yè)也罷，幾個(gè)月內(nèi)的多個(gè)“拐點(diǎn)論”在地產(chǎn)市場(chǎng)掀起軒然大波，一場(chǎng)“拐”與“不拐”的爭(zhēng)論此起彼伏。有旁觀者質(zhì)疑，地產(chǎn)巨頭在這個(gè)時(shí)候拋出一個(gè)又一個(gè)拐點(diǎn)論，是否會(huì)讓市場(chǎng)更為恐慌性的出現(xiàn)土地拋售和公司轉(zhuǎn)讓，而使地產(chǎn)巨頭最終扮演中小地產(chǎn)的終結(jié)者？

　　　　銀行只青睞“優(yōu)質(zhì)客戶”

　　2007年，央行六次上調(diào)存貸款利率，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至14.5%；同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”；日前，央行已明確要求各金融機(jī)構(gòu)，今年新增貸款量不得超出各行2007年實(shí)際貸款量(3.63萬(wàn)億元)。業(yè)內(nèi)人士分析，今年貸款增速將不會(huì)超過13.86%。

　　有知情人士分析，在“從緊”新政之下，受傷害最大的莫過于中小企業(yè)。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說：“房地產(chǎn)公司資金主要是從四個(gè)方面取得：銀行信貸和銷售按揭；房地產(chǎn)企業(yè)自有資金；占有資金(預(yù)銷樓盤訂金、建筑工程和材料的墊資)；其他各種融資渠道(短期拆借、信托機(jī)構(gòu))。目前房地產(chǎn)公司的自有資金絕大部分用來買地，其余開發(fā)項(xiàng)目的資金來源主要是銀行信貸。”

　　同等條件下，銀行發(fā)放貸款通常都會(huì)優(yōu)先考慮那些資產(chǎn)良好、財(cái)務(wù)規(guī)范的大企業(yè)，而大部分中小企業(yè)顯然不在銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”之列。

　　記者在采訪中了解到，曾經(jīng)開發(fā)過北京珠江駿景、珠江綠洲兩大商品房項(xiàng)目的廣州珠江地產(chǎn)今年從中國(guó)建設(shè)銀行(北京朝陽(yáng)支行)為旗下兩個(gè)新項(xiàng)目貸款1.5億元人民幣，用于房地產(chǎn)開發(fā)資金。根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行北京朝陽(yáng)支行信貸部某相關(guān)人士介紹：廣州珠江房地產(chǎn)在北京的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信貸來源于建設(shè)銀行，“因?yàn)橛虚L(zhǎng)時(shí)間的合作關(guān)系和良好的信譽(yù)，所以即使是在‘從緊貨幣政策’的2008年，他們也會(huì)是建設(shè)銀行信貸計(jì)劃中的一份子。”

　　據(jù)記者了解，目前房地產(chǎn)信貸抵押有兩種形式：一是抵押土地的使用權(quán)，二是抵押在建工程。房地產(chǎn)企業(yè)要在交付土地出讓金拿到土地使用權(quán)證和建筑規(guī)劃許可證后，由銀行和合作的外部專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行半個(gè)月左右的資格評(píng)定工作。銀行根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的所抵押的土地地段、未來發(fā)展情況、開發(fā)商資質(zhì)、開發(fā)商信用等方面綜合條件來放款。

　　有知情人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露，有些銀行在面對(duì)大客戶的時(shí)候甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序，而對(duì)于中小地產(chǎn)企業(yè)的貸款審核則甚為嚴(yán)格。

　　中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)苑學(xué)斌表示，“由于各家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及資信程度不同，所以各商業(yè)銀行的信貸發(fā)放也會(huì)向資信度良好的大型企業(yè)傾斜。由于對(duì)企業(yè)自有土地資源和資金的審查嚴(yán)格程度都提高了很多，所以中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的難度會(huì)加大。”

　　中小房企“割肉”

　　大型房地產(chǎn)企業(yè)有比較系統(tǒng)的全年發(fā)展計(jì)劃，遇到銀根緊縮、股市低迷出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)的問題，為了不停止開發(fā)的進(jìn)度，就只能選擇降價(jià)銷售。而對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至破產(chǎn)出局。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》舉了實(shí)例：北京通州的一個(gè)房地產(chǎn)商，原本打算去年9月份開盤，當(dāng)時(shí)看到火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，想存盤等到下季度的預(yù)售，所以沒有著急去領(lǐng)預(yù)售許可證。但令這位地產(chǎn)商始料不及的事情發(fā)生了：不出一個(gè)月，當(dāng)他想開盤的時(shí)候，市場(chǎng)驟然變冷。到2007年年底，該樓盤周邊房?jī)r(jià)為8500元/平米，而此開發(fā)商的心理價(jià)位則是13000元/平米。該房地產(chǎn)商找到一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，希望能夠代理銷售，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。而9300元/平米的代理價(jià)格讓代理商望而卻步。目前。該樓盤的開發(fā)商仍面臨著極為窘迫的資金短缺局面。

　　另一個(gè)案例發(fā)生在福州。一家房地產(chǎn)商在去年年底開發(fā)一個(gè)樓盤中資金鏈斷裂，全高18層的樓已經(jīng)蓋到12層，并且拿到了預(yù)售許可證，當(dāng)時(shí)報(bào)給房管局和物價(jià)局的價(jià)格是8300元/平米，在市場(chǎng)上出售的打折價(jià)格為7800元/平米。要建設(shè)剩下的6層樓，開發(fā)商面臨巨大的資金壓力，當(dāng)時(shí)找到楊少鋒的北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，報(bào)出了6200元/平米的代理價(jià)格。

　　“這個(gè)樓盤一平米的價(jià)格只賣5500元，如果按照開發(fā)商的地價(jià)和成本來算的話，加上稅收和管理成本，成本大概在5800元/平米，給我們的條件是6200的底價(jià)，這等于開發(fā)商并沒有賺取多少利潤(rùn)。如此低價(jià)格的轉(zhuǎn)讓條件是我們一次性支付給開發(fā)商3000萬(wàn)的價(jià)格，也就是將近20%的預(yù)付款。如果不是因?yàn)樗�的資金鏈緊張快斷了，那他會(huì)痛苦的作出這樣的決定么？這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商考慮的不是賺錢，而是怎么在短時(shí)間回流，不會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)�！睏钌黉h對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說。

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