一個(gè)北京房地產(chǎn)商的地價(jià)成本

　　地價(jià)一度被經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為是房?jī)r(jià)高企的罪魁禍?zhǔn)字�一。但�?shí)際上地價(jià)所占房?jī)r(jià)成本究竟幾何？

　　去年年末，北京市的開(kāi)發(fā)商方如(化名)做了一筆看似并不賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)。

　　他在自己正在開(kāi)發(fā)的530畝地的邊上，又買(mǎi)進(jìn)了100畝地，按照方如的話(huà)說(shuō)：“這是為了保證整個(gè)區(qū)域的完整性，不能缺少那一塊地。”

　　2007年12月17日，在北京市順義區(qū)5塊掛牌競(jìng)價(jià)的1塊地中，方如代表公司參加了競(jìng)價(jià)。方如要的那塊地，就是自己正在建設(shè)區(qū)域邊上的100畝，起拍價(jià)格是3240萬(wàn)元。在競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中，有一家四川公司也對(duì)那塊地緊追不舍。

　　一直到掛牌截止日，兩家公司還難分勝負(fù)，最后不得已進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。競(jìng)價(jià)當(dāng)天氣氛非常緊張，兩家公司頻繁舉牌，誰(shuí)也不肯放下，直到最后那塊地一直飆到2.61億元，方如的公司贏了。

　　這100畝地，砸進(jìn)了方如公司的2.61億元人民幣，而原來(lái)的530畝地卻才花費(fèi)2.2億元人民幣。方如感慨：“選地拍地就像賭博一樣，壓對(duì)了就成功了。”雖然地價(jià)飆升，但好在有2006年的530畝的低價(jià)地來(lái)抵消成本，才使得這筆生意還能維持下去。

　　直到今天，方如依然忘不了2006年收購(gòu)530畝的“英明抉擇”：“連看地到拍板兩個(gè)小時(shí)。”

　　這530畝地原本由另一家地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)，“5個(gè)股東，除了一個(gè)從事建筑工作，并不關(guān)心售樓，另外四個(gè)以前是做售樓的�！狈饺绺嬖V《中國(guó)新聞周刊》。工程剛開(kāi)始時(shí)，5個(gè)人挺團(tuán)結(jié)，等到樓建成了，開(kāi)始產(chǎn)生矛盾，經(jīng)營(yíng)不下去。為了能轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，就找到了方如的公司。

　　當(dāng)天上午10點(diǎn)多，方如和自己的父親過(guò)去看地，當(dāng)時(shí)這塊地上的A、B區(qū)已經(jīng)建成，有93套房子還沒(méi)人入住。大致了解完情況，中午兩家開(kāi)發(fā)公司便一起吃了頓飯，席間，方如與自己的父親并不動(dòng)聲色。

　　飯后13時(shí)，方如的父親當(dāng)即拍板：“這筆生意成交�！背龅氐娜讼仁且汇渡�，緊接著激動(dòng)得熱淚盈眶，握住方如父親的手遲遲不肯松開(kāi)。方如說(shuō)，其實(shí)當(dāng)初什么都沒(méi)有考慮，任何的成本核算都沒(méi)有，就是一拍腦袋的事情。

　　這塊530畝的地花了方如的公司2.2億元，而事實(shí)上，已經(jīng)建成的A、B區(qū)，經(jīng)過(guò)他們綠化包裝推廣，價(jià)值就已達(dá)2.5億元，可以說(shuō)，方如這筆買(mǎi)賣(mài)賺了。

　　方如告訴《中國(guó)新聞周刊》：“過(guò)去開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在200%甚至300%，現(xiàn)在能達(dá)到40%就已經(jīng)不錯(cuò)了，房地產(chǎn)暴利是前些年說(shuō)的，現(xiàn)在談的是生存。”

　　地價(jià)趨高，房地產(chǎn)商的很多成本就要靠原來(lái)的土地來(lái)均攤。

　　一位在地產(chǎn)公司工作將近二十年的楊姓工程師向《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，他所在的公司2004年底拿到一塊地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)為每平米3000，“整個(gè)占地60畝，當(dāng)時(shí)大約是每畝600多萬(wàn)拿到的吧。銷(xiāo)售面積有12.5萬(wàn)平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平米8000到9000元�！钡貎r(jià)成本3年間翻了3番。

　　方如則稱(chēng)，“拍地后，地方政府拿錢(qián)去拆遷，將部分錢(qián)補(bǔ)給拆遷戶(hù)，拆遷戶(hù)拿著這部分錢(qián)又去找開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商賺了錢(qián)再去買(mǎi)地，這等于一個(gè)循環(huán)，最終拿錢(qián)多的還是地方政府�！�

　　政府部門(mén)則認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是“得了便宜賣(mài)乖”。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴《中國(guó)新聞周刊》，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)只有當(dāng)利潤(rùn)空間壓縮到非常的程度，才會(huì)起到明顯作用。“現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)水平最低也是19%，最高達(dá)到100%，甚至200%的也有。”

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