房價是否到了拐點？價格泡沫到底如何？房價和地價究竟誰抬高了誰？對于房地產(chǎn)市場的三大追問，素有“專家委員”之稱的全國政協(xié)委員、省社科院院長宋林飛一一把脈。

　　怎樣看拐點

　　對于近來爭論得很熱烈的房地產(chǎn)“拐點”論，宋林飛有自己的看法：“有人以為，房地產(chǎn)拐點論不過是地產(chǎn)大腕們一種營銷技巧和廣告宣傳手段而已。這樣看問題有失偏頗�！�

　　宋林飛分析說，近幾年來，我國房地產(chǎn)市場的投資、供應(yīng)都處于上升時期，相應(yīng)土地價格與房價也出現(xiàn)了較快的上漲。去年達(dá)到了高峰，今年政府宏觀調(diào)控的重要任務(wù)，是促使房價出現(xiàn)拐點。今年如果趨于平穩(wěn)、出現(xiàn)增長型波動的拐點，就能與老百姓的期待一致。

　　“價格周期性波動，走出低谷會形成上行拐點，告別高峰會形成下行拐點。出現(xiàn)拐點并不可怕，可怕的是大起大落�！彼瘟诛w認(rèn)為，從全國房地產(chǎn)市場來說，應(yīng)讓這個拐點表現(xiàn)為房價漲幅縮小，形成增長波動。同時，使少數(shù)往年房價上漲過快的城市出現(xiàn)一定的負(fù)增長，形成絕對波動。

　　房地產(chǎn)市場是否存泡沫

　　宋林飛認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場總體上沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，但有些大城市正在滋生比較嚴(yán)重的泡沫。他呼吁加大力度擠壓房地產(chǎn)市場泡沫。

　　他認(rèn)為，衡量一個城市的房地產(chǎn)價格是否合理，首先看當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足以支撐地價、樓價的上漲，就是出現(xiàn)了價格泡沫。

　　宋林飛說，衡量一個城市的房地產(chǎn)價格是否合理，要看當(dāng)?shù)鼐用竦姆績r收入比。國際上流行的合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶6；發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)居民的實際房價收入比是1.8∶5.5；世界銀行認(rèn)為，發(fā)展中國家應(yīng)為4∶6。目前，我國大城市的房價收入比，都超過了世界銀行的警戒線，由于城市居民曾經(jīng)享受過福利分房，一段時期內(nèi)超過警戒線有一定的歷史原因。但有些城市的房價收入比已經(jīng)越過12，使一些市民陷入“買房難”的困境之中。從這種意義上講，我國許多大城市的房地產(chǎn)的價格泡沫是顯而易見的。

　　“對于房地產(chǎn)市場的泡沫,必須加大力度進(jìn)行擠壓！”宋林飛呼吁。他說，政府如果對于過快上升的房價放任不管，就是政府職能缺位，就是不負(fù)責(zé)任。

　　地價和房價，到底誰抬高了誰

　　2007年，全國土地價格快速上漲，增幅達(dá)到13%左右，創(chuàng)5年來新高。地價與房價，究竟是誰抬高了誰？

　　宋林飛說，開發(fā)商總是將房價上漲歸咎于地價上漲，而地方政府有關(guān)部門總要證明地價并沒有抬高房價。其實，土地價格上漲會導(dǎo)致商品房開發(fā)成本上升，從而推動房價上漲。應(yīng)調(diào)整土地收益分配機(jī)制，優(yōu)化土地供應(yīng)方式與價格形成機(jī)制，有效遏制地方政府追求土地收入最大化的自發(fā)傾向。

　　宋林飛說，2007年，全國房地產(chǎn)開發(fā)商購置的土地面積大幅增加，而土地開發(fā)面積增幅顯著下降。這種現(xiàn)象的背后，是一些開發(fā)商有意推遲土地開發(fā)，試圖從土地增值中獲益。一些開發(fā)商聯(lián)手捂盤逼房價上漲，房子越蓋越多，價格越漲越高，不是一般的供求不平衡，已經(jīng)涉及房地產(chǎn)商擾亂市場秩序的問題。能否迅速轉(zhuǎn)變這種局面，這是對政府執(zhí)政能力的嚴(yán)峻考驗。

　　宋林飛呼吁，在收緊“地根”的宏觀調(diào)控中，滿足商品住房對土地的需求，有利于穩(wěn)定房價。有些城市的商品住房土地供應(yīng)量減少，供不應(yīng)求拉高了單位面積房價。應(yīng)適當(dāng)增加普通商品住房的土地供應(yīng)量，收回過期的土地重新開發(fā)，以緩解商品住房的供求矛盾。(記者 沈崢嶸)