從目前看，北京、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現(xiàn)象甚為明顯。若中國房地產(chǎn)市場銷售量一直維持這種下降態(tài)勢，那么，按上述理論，很可能2008年前三季度，我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局，只是上漲速度會減慢，直至2008年第四季度，房價可能走向平穩(wěn)，并會盤整一段時間，隨后開始整體下降。2010年大致是此輪經(jīng)濟周期的轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)市場調(diào)整一般提前經(jīng)濟周期拐點一年時間。與前面理論相符，2008年在有價無市中，房價會繼續(xù)上漲，其速度會減慢，之后可能盤整，真正的拐點來臨或許是2008年以后的事情。

　　對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，目前已歷經(jīng)兩年多時間，從2005年“國八條”，到后來“國六條”、土地增值稅政策、提高房貸首付比例、限制外資炒房、增加二手房交易稅，再到歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率、加強住房保障等等，調(diào)控政策之密集、數(shù)量之多、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。但是，2007年10月前，調(diào)控未能顯現(xiàn)效果，房價仍一路攀升。受CPI不斷高企影響，政府加大了宏觀調(diào)控力度。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺了房貸新政。

　　第二套房貸新政重創(chuàng)了整個房市預(yù)期，使市場需求銳減。全國各地房市出現(xiàn)異變，各地不斷出現(xiàn)“退房潮”，觀望氣氛濃厚，房價呈一定幅度的波動，同時房屋的交易量不斷下滑，全國許多城市普遍出現(xiàn)了量減價升的“空漲”現(xiàn)象。北京、上海、深圳、重慶等許多大中城市樓市自2007年10月起成交量普遍萎縮，直至2007年底及2008年初，成交量下滑嚴(yán)重，但是，成交價格卻創(chuàng)下新高。呈現(xiàn)“價漲量跌”態(tài)勢。

　　不能否認(rèn)，國家宏觀調(diào)控政策對房市的作用一直在累積和疊加著，因為，伴隨全國房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，銷量并沒有同步增長。第二套房貸新政出臺后，全國大中城市房屋銷售量出現(xiàn)較大幅下降，“有價無市”甚為明顯。可見，政策確實顯現(xiàn)一定威力了。然而，當(dāng)前銷量下降、房價調(diào)整是否就意味著中國房地產(chǎn)拐點已經(jīng)或即將來臨了呢？

　　目前，關(guān)于房地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點的討論不絕于耳。有的說近期不會出現(xiàn)拐點，有的認(rèn)為拐點已經(jīng)出現(xiàn)，有的還認(rèn)為拐點在無限接近。那么情況到底是怎樣？

　　筆者認(rèn)為，不能輕言拐點。所謂拐點，應(yīng)是房地產(chǎn)市場整體走熊，房地產(chǎn)價格整體呈現(xiàn)下跌之勢。但從目前看，中國的房地產(chǎn)市場還不存在整體走熊的特征。近年，一些城市和地區(qū)房價上漲太快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的購買力，在調(diào)控政策作用下市場自發(fā)調(diào)整，表現(xiàn)出房價的波動性。同時信貸收緊、禁止外資炒房，提高第二套房首付比例和利率等政策，都一定程度上抑制了炒房現(xiàn)象，銷量出現(xiàn)下降以及房價在一定程度上波動，這些都是可以理解的。但這并不意味著拐點已經(jīng)降臨。

　　因為促使房價上漲的動力依然存在，大量的市場需求還沒有得到滿足，投機炒房機制也沒有真正被遏制。近日有報道，中國擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬人，可見，投資和投機行為并非個別現(xiàn)象。那些前期沒有大幅上漲的地方可能還會出現(xiàn)一定幅度上漲。信貸收緊，但投資、投機資金仍大量存在，旺盛的真實性自住需求與投資投機性需求，使供不應(yīng)求的局面終難緩解，若沒有實質(zhì)性政策出臺，房價整體出現(xiàn)下降還很難。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是遏制投機。筆者2007年4月曾公開撰文指出，房地產(chǎn)稅收，即物業(yè)稅對遏制投機炒房、囤房行為至關(guān)重要，可以說物業(yè)稅不出，房價終難下降。更值得關(guān)注的是，近日有報道，與成交量下滑相對應(yīng)，2007年12月北京二手房房源掛牌量在萎縮。2007年12月，北京存量房源發(fā)布環(huán)比下降了20.5%。可以看出，隨著房價波動以及交易量下降，二手房市場不但沒有出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，上市量反而減少。市場上供不應(yīng)求或者基本平衡的情況仍未改變，房價近期整體下降還不現(xiàn)實。

　　從理論上解釋，房價向下是非常有粘性的。面對需求下降，調(diào)整的只能是銷量，而不是價格。開發(fā)商其實比二手房產(chǎn)擁有者更有積極性去銷售房產(chǎn)，因為他們面臨較大的資金鏈壓力。而房產(chǎn)擁有者非常不愿意在一個弱勢市場賣掉房產(chǎn)。行為經(jīng)濟學(xué)告訴我們，人們存在損失規(guī)避行為，只要不賣掉房子，就可以充分維持所支付的房子的價值。

　　如今，國家加強了廉租房、經(jīng)濟適用房等保障住房的建設(shè)，會增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量，一定程度上會緩解需求壓力。這也會使那些囤房、炒房的投資和投機客無較大空間，從而大大減緩?fù)顿Y和投機性需求，緩解供求矛盾。但是，受影響較大的只可能是低端房產(chǎn)，而對高端市場不會產(chǎn)生較大沖擊。真正影響市場的恐怕還是物業(yè)稅的出臺。

　　國外對房地產(chǎn)與經(jīng)濟周期關(guān)系的研究(美國學(xué)者Edward E. Leamer，2007)顯示，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲到一定程度后，交易量達到頂峰，之后交易量呈下降趨勢，但此時房價仍會繼續(xù)上漲，可維持一年時間，這時即使銷售量是以前一半的速率，房價仍可轉(zhuǎn)為平穩(wěn)并維持一年調(diào)整期，直至房價整體開始緩慢下降。但總體下降幅度不會非常大，大概每年5%左右，維持5年時間，直至調(diào)整到此輪價格的最低位。

　　中國房地產(chǎn)價格調(diào)整不一定按此規(guī)律。不過，從目前看，北京、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現(xiàn)象甚為明顯。若中國房地產(chǎn)市場銷售量一直維持這種下降態(tài)勢，那么，按上述理論，很可能2008年前三季度，我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局，只是上漲速度會減慢，直至2008年第四季度，房價可能走向平穩(wěn)，并會盤整一段時間，隨后開始整體下降。2010年大致是此輪經(jīng)濟周期的轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)市場調(diào)整一般提前經(jīng)濟周期拐點一年時間。與前面理論相符，2008年在有價無市中，房價會繼續(xù)上漲，其速度會減慢，之后可能盤整，真正的拐點來臨或許是2008年以后的事情。

　　(袁秀明 作者單位：中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心)