中新網(wǎng)廣州1月4日電(記者 陳建)每一輪宏調(diào)來臨，房地產(chǎn)總是站在最前線。對于手里捏著牌有備而來的發(fā)展商而言，在危機(jī)之中尋商機(jī)此時(shí)正是大展拳腳之際。香港最大的地產(chǎn)財(cái)團(tuán)新鴻基地產(chǎn)，可謂這方面的“高手”。日前，“新地”高層接受本報(bào)記者時(shí)透露，集團(tuán)繼續(xù)看好國內(nèi)市場，未來3~5年內(nèi)內(nèi)地投資比例也將由現(xiàn)在占集團(tuán)總資產(chǎn)總值的17%增加到30%，珠三角、長三角、京津以及重慶、成都等地，將成為其重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，特別是一線大城市周邊的二三線城市“商機(jī)多的是”。

　　12月房地產(chǎn)現(xiàn)資金困象

　　去年底，隨著央行既定的2008年貸款政策持續(xù)收緊，開發(fā)商已隱約意識(shí)到真正的冬天要到來了。

　　去年“9·27”房貸新政之后，各家銀行對按揭貸款和開發(fā)貸款兩大輸血管道的同時(shí)收緊。銀行擰緊資金閘門，就意味著開發(fā)商資金來源受限，尤其是那些既沒有上市、又無法做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的中小地產(chǎn)商前景堪憂，某股份制銀行行長曾毫不諱言：“可能會(huì)有一批開發(fā)商要死掉�！�

　　即使被認(rèn)為渠道更多的上市公司也難以避免困境。金地集團(tuán)的增發(fā)方案以及公司債方案已經(jīng)公告幾個(gè)月了，申請也已經(jīng)交由證監(jiān)會(huì)等待過會(huì)，但是這一等就是幾個(gè)月。由于金融調(diào)控的傳遞效應(yīng)，地產(chǎn)股紛紛滑入陰跌通道，各路基金和股民大舉出逃，發(fā)債難度和上市難度加大，地產(chǎn)商集體遭遇融資瓶頸。

　　向海外融資的開發(fā)商也遭遇了同樣出現(xiàn)資金困象。一些香港上市的國內(nèi)開發(fā)商，在海外市場發(fā)債受到阻力。有消息指，ING等國外投行對國內(nèi)市場普遍表示擔(dān)憂，看不清楚未來。投行作為承銷商擔(dān)心內(nèi)地房地產(chǎn)市場受到政策影響，上市公司業(yè)績無法保證，海外的投資者不愿意購買國內(nèi)開發(fā)商的債券，而不接受內(nèi)地開發(fā)商發(fā)債的承銷業(yè)務(wù)。

　　融資鏈的緊張，最直接導(dǎo)致的結(jié)果，是與之有“聯(lián)動(dòng)效應(yīng)”的土地市場，在去年以來的狂熱后突然驟冷。12月6日，廣州12塊土地出讓僅吸引了7家公司參與競買，其中5幅直接以底價(jià)成交，2幅因無人報(bào)價(jià)而流拍。

　　“在心里沒底的情況下，大家信心難免有所影響�！币晃徊辉妇呙�的開發(fā)商指出，這一輪國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整的前景尚不明朗，國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，地價(jià)支付期限進(jìn)一步收緊，房企融資難度增加，實(shí)力有限的開發(fā)商，只好作壁上觀。

　　資本大鱷逢低吸地

　　唯一的路徑就是自我救贖，在融資多元化路徑上破局。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、分散風(fēng)險(xiǎn)無疑是最直接的一招。在去年9月富力和合景泰富聯(lián)合以46億元的高價(jià)拍得廣州獵德大型商業(yè)項(xiàng)目。3個(gè)月后的12月中，兩家機(jī)構(gòu)竟然邀請了當(dāng)時(shí)的競拍對手——香港地產(chǎn)商新鴻基共同參與開發(fā)，各占項(xiàng)目三分之一股權(quán)。此事被業(yè)界解讀為融資受限之下的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開發(fā)。

　　當(dāng)時(shí)親臨競買現(xiàn)場督戰(zhàn)的新鴻基地產(chǎn)代理有限公司的執(zhí)行董事蘇仲強(qiáng)，日前接受本報(bào)記者采訪時(shí)回憶，其時(shí)舉了幾次牌就收手了。“這是‘新地’一向的穩(wěn)健作風(fēng)，集團(tuán)不會(huì)搶地，只會(huì)按照自己的步伐，可能外界會(huì)評(píng)論太過于謹(jǐn)慎，但相信會(huì)有機(jī)會(huì)的�！�

　　果不其然，就在新鴻基地產(chǎn)在香港宣布入股獵德村項(xiàng)目之后一周，該公司潛伏成都三年以來首次從公開出讓市場拿地，由于沒有競爭對手出價(jià)，郭氏只需支付人民幣31.1億元，便可輕松地以初始掛牌價(jià)每畝1200萬元，將這幅260畝的成都未來金融商業(yè)中心標(biāo)志性地塊收入囊中。與此前成都地價(jià)狂飚時(shí)業(yè)內(nèi)估計(jì)該地價(jià)可能高達(dá)90億元相比，如今只需1/3的價(jià)錢新鴻基無疑撿了“便宜”。

　　鑒于新鴻基地產(chǎn)(16.HK)近期持續(xù)在內(nèi)地增加土地儲(chǔ)備，國際投資研究機(jī)構(gòu)調(diào)高其資產(chǎn)凈值預(yù)測，同時(shí)調(diào)高6個(gè)月目標(biāo)價(jià)，由172港元調(diào)高至176.5港元，維持“跑贏大市”評(píng)級(jí)。分析指出，“新地”近數(shù)星期在內(nèi)地購入多幅地皮，估計(jì)成本63億人民幣，總樓面面積198萬平方尺，認(rèn)為價(jià)格合理，部分地皮亦具吸引力,尤其是廣州及蘇州。蘇州項(xiàng)目估計(jì)60%住宅面積可供出售，以目前每平方米平均售價(jià)3.0萬人民幣，預(yù)料毛利率逾50%。

　　未來3年加大內(nèi)地投資

　　新鴻基地產(chǎn)被稱為香港地產(chǎn)“四大天王”之首，建造香港多個(gè)地標(biāo)物業(yè)，包括新鴻基中心、國際金融中心以及興建中全球第三高大廈九龍站環(huán)球貿(mào)易廣場。此前，市場傳聞這家香港最大的地產(chǎn)將收購建設(shè)中的廣州新地標(biāo)珠江新城西塔(樓高400多米)部分股權(quán)，并有意參與規(guī)模相近的珠江新城東塔項(xiàng)目競標(biāo)，對此蘇仲強(qiáng)并未直接回應(yīng)，但他強(qiáng)調(diào)，集團(tuán)不排除多種形式包括獨(dú)資或合作方式進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

　　蘇仲強(qiáng)表示，新鴻基地產(chǎn)目前在廣州、北京、上海、深圳、杭州、無錫、成都等地都有土地儲(chǔ)備。而未來新鴻基地產(chǎn)將繼續(xù)增加在內(nèi)地的投資在未來3年將總投資額比例由現(xiàn)在的占資產(chǎn)總值的17%提升至30%。

　　他介紹，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地拓展將采用香港平衡物業(yè)銷售及租金收入的經(jīng)營模式，同時(shí)發(fā)展銷售住宅物業(yè)及地標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目作出租用途。記者了解到，目前新鴻基地產(chǎn)在廣州花都區(qū)共有三塊項(xiàng)目儲(chǔ)備，并將于今、明年動(dòng)工銷售。其中一個(gè)項(xiàng)目將于最近與其內(nèi)地的合伙投資者舉行項(xiàng)目命名發(fā)布會(huì)，并介紹樓盤的地理位置、周邊環(huán)境、設(shè)計(jì)及建筑特色。