閑置土地的關(guān)鍵問(wèn)題是政府要加大處置力度

　　全國(guó)大大小小的開(kāi)發(fā)商手中，究竟有多少土地被閑置？有沒(méi)有辦法能夠解決開(kāi)發(fā)商拿著地不開(kāi)發(fā)這一問(wèn)題？我們也采訪了國(guó)土資源部土地利用司的副司長(zhǎng)冷宏志。

　　記者：“那據(jù)國(guó)土資源部門(mén)所掌握的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我們國(guó)家土地閑置的現(xiàn)狀是一個(gè)什么樣的情況？”

　　冷宏志：“土地閑置這個(gè)情況，按照這個(gè)國(guó)務(wù)院文件的要求，我們2004年之前搞了一個(gè)對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的這個(gè)閑置土地進(jìn)行了一個(gè)清理，據(jù)這個(gè)清理，這個(gè)結(jié)果是到2004年底，全國(guó)這個(gè)閑置土地是107萬(wàn)畝左右，空閑土地是84萬(wàn)畝左右，但是這里邊我要特別強(qiáng)調(diào)一下，這個(gè)閑置土地它是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，那么最近我們還按照國(guó)務(wù)院的要求，也在對(duì)閑置土地進(jìn)行清理，實(shí)際上在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我估計(jì)過(guò)去的閑置有的已經(jīng)消化了，也可能有的地方又會(huì)產(chǎn)生新的閑置，這個(gè)情況我們?cè)谇謇怼！?/p>

　　記者：“根據(jù)從04年到現(xiàn)在一個(gè)動(dòng)態(tài)的搜集的整理，最后的數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)？”

　　冷宏志：“這個(gè)實(shí)際上按照國(guó)務(wù)院的要求，我們前不久發(fā)了一個(gè)明傳電報(bào)，明傳電報(bào)里邊就明確要求各地要加快對(duì)閑置土地清理和處置利用，那么重點(diǎn)是要清理房地產(chǎn)這塊的閑置土地，這塊的數(shù)字按照我們的時(shí)間和進(jìn)度安排，到明年6月份，整體一個(gè)數(shù)字才能出來(lái)�！�

　　對(duì)2004年的閑置土地?cái)?shù)量進(jìn)行換算，相當(dāng)于7.13億平方米，我們?nèi)绾蝸?lái)解讀這個(gè)數(shù)字呢？

　　記者：“我們國(guó)家閑置土地，現(xiàn)在的情況你說(shuō)是到了一個(gè)嚴(yán)重的程度了嗎？”

　　冷宏志：“不能這樣說(shuō)。應(yīng)該從量上來(lái)講，剛才我講了每年實(shí)際上2004年這塊的數(shù)字，2004數(shù)字截至2004年也是多年長(zhǎng)期積累的這么一個(gè)過(guò)程，那么我們每年供應(yīng)土地是幾百萬(wàn)畝，那么多年積累這么多，我想從量上來(lái)講，并不能是很?chē)?yán)重，但是我們?yōu)榱舜龠M(jìn)土地的節(jié)約集約利用，我們的努力方向應(yīng)該是防止這個(gè)產(chǎn)生大量的閑置土地，產(chǎn)生了一定的閑置土地以后，我們力求能夠及時(shí)的把它消化和處置掉，但是你要想做到非常理想化的，一點(diǎn)閑置土地都不產(chǎn)生，我想這也是不現(xiàn)實(shí)的�！�

　　早在1994我國(guó)就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，在1999年國(guó)土資源部門(mén)又發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，在這兩部法規(guī)中明確規(guī)定，“對(duì)超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)”。已明令禁止任何機(jī)構(gòu)刻意閑置土地，但是目前，我國(guó)依然有相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)商有大量的閑置土地，除了客觀存在的開(kāi)發(fā)難，拆遷難，還有什么的深層次的原因？

　　冷宏志：“大家可能擔(dān)心這個(gè)招來(lái)一個(gè)項(xiàng)目不容易，進(jìn)來(lái)一個(gè)企業(yè)也不太容易，那么如果把它收回就擔(dān)心影響這個(gè)他的招商引資這種環(huán)境，所以在執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，有的時(shí)候就不是那么嚴(yán)格，這種情況也是有，我覺(jué)得政府這個(gè)閑置這一塊處置關(guān)鍵問(wèn)題就是政府要加大這塊的處置力度，使這個(gè)開(kāi)發(fā)商想待價(jià)而沽這種情況有效的抑制它。”

　　正如冷宏志副司長(zhǎng)所說(shuō)的那樣，解決閑置土地的關(guān)鍵問(wèn)題就是政府要加大處置力度，那么廣州市國(guó)土局在解決閑置土地方面又有什么樣的新舉措？記者在廣州房地產(chǎn)交易登記中心副主任李曉娟那里了解到，對(duì)參加土地競(jìng)買(mǎi)的企業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越高，也就是在廣州市內(nèi)如果有某個(gè)公司拖欠地價(jià)或者名下有閑置土地，或者履行出讓合同有不良記錄的，都會(huì)限制他參與競(jìng)買(mǎi)資格。

　　這些政策一出，果真擋住了一部分想囤地的開(kāi)發(fā)商，一些欠錢(qián)的開(kāi)發(fā)商為了能夠有參與競(jìng)拍的資格，找上門(mén)來(lái)趕緊把錢(qián)給補(bǔ)了，李曉娟認(rèn)為，進(jìn)一步規(guī)范了土地市場(chǎng)。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否已嚴(yán)重影響到整個(gè)金融系統(tǒng)

　　今年8月，建設(shè)銀行研究部發(fā)布了《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告，稱從2001年至今年5月，約有8.66億土地被閑置，就在《土地儲(chǔ)備管理辦法》出臺(tái)的第二天，12月4日，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫(xiě)的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》也發(fā)布了全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商閑置土地的情況，盡管這些民間的研究并沒(méi)有得到權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證，但可以幫助我們從另一個(gè)角度了解閑置土地的相關(guān)情況。

　　根據(jù)這份《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》，到2007年年底，全國(guó)開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到10億平方米，這些土地量足夠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行4年的開(kāi)發(fā)。根據(jù)公開(kāi)資料的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際土地儲(chǔ)備規(guī)模在1000萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)商包括碧桂園、萬(wàn)科、保利和招商地產(chǎn)，其他土地儲(chǔ)備較多的開(kāi)發(fā)商還包括金地、北京城建、中寶、華僑城和河南建業(yè)。而從省份來(lái)統(tǒng)計(jì)，近五年閑置土地量最多的四個(gè)省分別是山東、江蘇、浙江和四川，四省占全國(guó)閑置土地總量的三分之一。這份報(bào)告的主要執(zhí)筆人、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商大量閑置土地，直接造成了市場(chǎng)上商品房供應(yīng)不足，而供需失衡最終推高房?jī)r(jià)不斷瘋漲。

　　而且鐘偉在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不僅開(kāi)發(fā)商在閑置土地，而且一些地方政府的土地儲(chǔ)備中心也存在土地閑置的現(xiàn)象，鐘偉分析認(rèn)為，地方政府閑置土地的原因很多，但有個(gè)重要原因是為了控制供求關(guān)系，追求地方財(cái)政的利益最大化。開(kāi)發(fā)商捂地從短期看有助于提升開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，但從長(zhǎng)期看，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展背上了沉重的包袱，通過(guò)對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)用、開(kāi)發(fā)土地面積、房地產(chǎn)公司資金來(lái)源、上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，鐘偉初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤積土地上的資金高達(dá)2.4萬(wàn)億元。然而這個(gè)數(shù)字，差不多相當(dāng)于現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商每年的銷(xiāo)售金額，就囤地的資金的成本都差不多相當(dāng)于這個(gè)行業(yè)的凈利潤(rùn)。

　　鐘偉的研究還發(fā)現(xiàn)，在全國(guó)閑置土地所占用的2.4萬(wàn)億資金當(dāng)中，有1.08萬(wàn)億來(lái)自銀行信貸，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否，已經(jīng)嚴(yán)重影響到整個(gè)金融系統(tǒng)。

　　在過(guò)去的香港、日本都曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)不善而使得危機(jī)蔓延到金融領(lǐng)域，并危及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的情況，而同樣起源于房地產(chǎn)行業(yè)的美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)，更是嚴(yán)重影響了全球經(jīng)濟(jì)，鐘偉認(rèn)為，這對(duì)當(dāng)前中國(guó)的相關(guān)行業(yè)，頗有啟發(fā)意義。

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