央行第五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點等一系列政策的威力，陸續(xù)在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現(xiàn)，但除泡沫泛濫的深圳之外，其余三地只是進入了多空博弈的觀望期，依舊存在報復性上漲的可能

　　深圳：泡沫開始破裂

　　10月以來，深圳樓市在連續(xù)3個月成交萎縮之后，樓價開始猛然下行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳10月新房均價回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。

　　與此同時，深圳二手房交易量銳減，價格暴跌。據(jù)深圳市國土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，二手房交易量10月下降36.78%，二手房價格 9月比 8月,下降47.09%。

　　深圳蛇口區(qū)的半島城邦在年初開盤時定價每平方米不到1萬元，到了今年6月曾被炒到每平方米4.5萬元，此時又已跌回每平方米2萬元�！疤煊�其亡，必令其狂”，這句古訓對深圳樓市而言，可謂一語中的。

　　今年6月，深圳房價同比大漲22%，成為全國樓市領頭羊。推動深圳樓市高企的是國內的熱錢。在2005年從長三角撤出之后，大部分熱錢進入當時樓價上漲較緩的珠三角地區(qū)。

　　由于深圳樓市的市場交易機制便捷，一宗買賣在內地需要一兩周才能完成，在深圳只需要兩三天；而充分競爭的中介機構也使得投資者從買房到賣房的交易成本大大降低。

　　這種交易的便利，使得深圳成為熱錢聚集的焦點。據(jù)世華地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，在今年8月份市場轉折之初，投資型買家依然占成交量的50%以上。據(jù)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會調查，有些樓盤70%的買家是投資客。

　　熱錢的威力，在今年集中爆發(fā)，深圳的高檔樓盤和別墅被輪番拉高，并帶動整個市場走向瘋狂，僅上半年就暴漲50%。深圳市政府為此頻頻開會，部署出臺一系列措施調整房地產(chǎn)市場，并且提出向炒家課以重稅。

　　6月下旬，深圳部分商業(yè)銀行悄悄停止了二手房按揭貸款業(yè)務。到9月27日，央行推行房貸新政之后，購買第二套住房已很難獲得四大商業(yè)銀行的貸款。

　　在深圳市政府的組合拳和銀根收緊的影響之下，深圳樓市不斷上漲的態(tài)勢被終結。8月開始，深圳二手房掛牌量猛增近三成，許多炒家開始拋售手中的樓盤，但為時已晚。

　　市場突然逆轉不但套牢了大量初次入市的“散戶”，也使得一些“老手”措手不及。深圳11月爆發(fā)的中天地產(chǎn)倒閉案，就是因為該公司老板在炒樓過程中資金鏈突然斷裂。不僅如此，據(jù)業(yè)內人士估計，今年7月到10月，深圳中介行業(yè)至少有15000人失業(yè)。

　　“這種情況很正常，因為前一輪房價的上漲明顯是非理性上漲�！鄙钲谝患掖笮偷禺a(chǎn)集團的投資總監(jiān)向南方周末記者表示，據(jù)他測算，深圳每年樓價的理性漲幅應該在10%以內，而2007年上半年短短半年內，樓價的漲幅已經(jīng)透支了未來五年的上升空間。因此，“下半年的回調已是必然”。

　　這種觀點已經(jīng)成為深圳各大開發(fā)商的共識，許多開發(fā)商認為，深圳樓市的調整時間將非常長，“一兩年之內很難恢復元氣”。

　　10月之后，深圳樓市下跌的效應，也傳導到相鄰的廣州。

　　廣州：回暖待明年

　　“冬天說來就來了”，保利地產(chǎn)一位項目經(jīng)理用這樣的語言來形容廣州樓市轉折的突然。

　　黃金周前夕，在數(shù)次加息和提高人民幣存款準備金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。原本希望在長假掘金的大小房企，被突如其來的房貸新政打亂了陣腳。

　　據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬平方米，比9月份的成交量下跌了18%，創(chuàng)造了今年以來樓市的新低。

　　進入11月，成交寒冬依然沒有過去，不少新盤簽約率令開發(fā)商心驚。以佛性、禪文化為賣點的公園一號樓盤，10月1日開盤，兩個月只賣出20%。

　　交易量急劇下滑，令不少未完成年度任務的開發(fā)商如坐針氈。他們推出打折、送禮等促銷手段，如富力集團，公開表示現(xiàn)在買樓送70年物管，名盛集團的江南玫瑰園，買樓則送車位，此外，恒大地產(chǎn)還發(fā)明了買樓送一成首付的新招，但市場依舊不買賬。

　　萬科和碧桂園這樣的帶頭大哥果斷決定降價，11月3日，萬科金域藍灣三期開盤價為7500元每平方米，僅為預期售價的一半。12月1日，碧桂園鳳凰城以4800元每平方米的均價拋售全新洋房。

　　二手房也開始松動，在投資比例較高的珠江新城，豪宅樓盤——凱旋新世界的一名業(yè)主甚至主動降價80萬，以求物業(yè)脫手。而昔日成交量極大的洛溪板塊下跌更加明顯，超級大盤麗江花園10月各中介行的成交量大跌50%-80%不等。

　　“9·27房貸新政是一根導火索，改變了買房必升值的預期�！苯�(jīng)緯地產(chǎn)研究部副經(jīng)理吳定金對南方周末記者表示。他認為，隨著樓價的高漲，之前入市的買家多是二、三次置業(yè)者，他們或多或少地帶有投資性質，“相比于幾年前的自住為主，廣州買家結構已有了變化，隨著新政的出臺，這些投資者改變了對市場的判斷，成交也因此受到影響”。

　　但絕大部分業(yè)內人士對廣州樓市走勢表示樂觀。合富輝煌是廣州代理一手樓盤最多的地產(chǎn)中介，該集團首席分析師黎文江認為，明年樓市回暖有諸多利好：其一，從2008年1月1日開始，各大銀行有了新一年的房貸額度，樓市“斷奶”問題將緩解；其二，廣州并非物業(yè)稅的試點城市；另外，廣州樓市還有2010年亞運預期的支撐。

　　“廣州一手房70%的購買者還是自住，市場依然由剛性需求支撐，這與深圳不一樣，廣州的調整也就是三個月的時間�！睆V州滿堂紅地產(chǎn)研究總監(jiān)龍斌對南方周末記者表示。11月3日，降價銷售的萬科金域藍灣在開盤后當天售罄。

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