對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不必出臺(tái)更多的政策，更無(wú)需出臺(tái)更多的行政性政策。房?jī)r(jià)的快速上漲是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中不可忽視的問(wèn)題；但我們決不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是要研究與分析，找到問(wèn)題所在，對(duì)癥下藥。

　　在一系列調(diào)控措施出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況尚未發(fā)生本質(zhì)性的變化。因此，近日漸漸出現(xiàn)一些聲音來(lái)給管理部門(mén)建言，希望在既保證各方利益，又限制炒作的原則下，使得過(guò)高的房?jī)r(jià)真正調(diào)整過(guò)來(lái)。

　　歸納起來(lái)，這些聲音大體可以概括為這么幾項(xiàng)：一是建立一套完善的房屋銷(xiāo)售體系，開(kāi)發(fā)商將不再參與住房的直接銷(xiāo)售。按照開(kāi)發(fā)商的定價(jià)，統(tǒng)一上網(wǎng)登記，由政府代銷(xiāo)，購(gòu)房者先到先得，政府收到款項(xiàng)后再轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商；二是為了抑制房地產(chǎn)的過(guò)度炒作，參考股市的T+1，甚至T+3的做法，即新房在3年內(nèi)房產(chǎn)證限制過(guò)戶(hù)；三是進(jìn)一步限制外資買(mǎi)房；四是進(jìn)一步提高利率，同時(shí)貸款條件更加嚴(yán)格等等，不一而足。

　　這樣的一些建議假如被管理部門(mén)采納，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì)有怎樣的影響，又是否能夠真正遏制全國(guó)各地房?jī)r(jià)快速上漲呢？其實(shí)，我們只要看一下目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的原因，就知道這些建議付諸實(shí)施的作用了。

　　已有政策潛力尚可挖掘

　　從目前國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)快速上漲的原因還是在于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作過(guò)濫。而房地產(chǎn)炒作過(guò)濫，其原因又在于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式界定不清楚，把住房市場(chǎng)看作是既是投資也是消費(fèi)的市場(chǎng)。

　　因此，認(rèn)識(shí)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有這樣的投資與消費(fèi)的需要，政府各職能部門(mén)就能夠根據(jù)各自不同的需要來(lái)出臺(tái)不同的政策，從而達(dá)到其部門(mén)所要達(dá)到政策的目標(biāo)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與消費(fèi)界定不清，政府希望穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)內(nèi)銀行又希望通過(guò)信貸規(guī)�？焖贁U(kuò)張來(lái)獲得更多的利潤(rùn)，這就使得大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者在銀行低利率及便利的金融杠桿下進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格就在這樣的條件下快速上漲。因此，房?jī)r(jià)快速上漲，最大一個(gè)因素就是銀行信貸大力支持，就是國(guó)內(nèi)各銀行在其利益的驅(qū)使下讓大量的銀行資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，央行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸控制與管理，是遏制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲最為重要的方面。而央行與銀監(jiān)會(huì)最近出臺(tái)的359號(hào)文件，就是一個(gè)比較好的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸管理的文件。

　　但是，這個(gè)文件的最終目的是更多地加強(qiáng)對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理，而沒(méi)有把焦點(diǎn)放在遏制房?jī)r(jià)快速上漲上。因此，這個(gè)文件許多方面沒(méi)有出臺(tái)可操作的細(xì)則；在執(zhí)行這個(gè)文件的時(shí)候，各家銀行根據(jù)自己的需要做出不同的解釋?zhuān)�各行其是�?/p>

　　其實(shí)，如果能夠在最近出臺(tái)的24號(hào)文件、359號(hào)文件及39號(hào)令之后，給出可操作的細(xì)則，并強(qiáng)制性要求各地方、各銀行認(rèn)真執(zhí)行，那么目前房?jī)r(jià)快速上漲的局面應(yīng)該能夠得以緩解。如果再加上央行的貨幣政策收緊，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格得到一定程度的調(diào)整也就是必然的。

　　因此，在筆者看來(lái)，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府不要出臺(tái)更多的政策，更無(wú)需出臺(tái)更多的行政性政策，因?yàn)�，行政手段過(guò)多，各地方政府都能夠以各種方式來(lái)化解。

　　頭疼醫(yī)頭反而火上澆油

　　比如說(shuō)，禁止住房讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售，這是一個(gè)反市場(chǎng)化的建議。這種做法不僅不能夠遏制開(kāi)發(fā)商把房?jī)r(jià)推高，反而會(huì)增加住房銷(xiāo)售過(guò)程中的成本；這些增加的成本只能讓購(gòu)房的人來(lái)承擔(dān)。更重要的是，如果政府建立一個(gè)所謂的住房銷(xiāo)售系統(tǒng)，政府直接參與住房的銷(xiāo)售，又有什么方式可以保證政府部門(mén)的工作人員公平公正地銷(xiāo)售住房呢？表面上看，在網(wǎng)上銷(xiāo)售完全是公開(kāi)和透明的，但這個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)歸根到底還是由人來(lái)操縱的。

　　另外，限制住房購(gòu)買(mǎi)后出售的時(shí)間，甚至于限定購(gòu)買(mǎi)后的住房持有幾年以上才可轉(zhuǎn)讓?zhuān)�這種做法看上去可以限制炒作，但必然使二手房市場(chǎng)更加不活躍。二手房市場(chǎng)失去活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)自然減少，會(huì)更加增加房?jī)r(jià)上升的壓力。

　　至于限制外國(guó)投資者進(jìn)入和加息等等建議，這些早就有相關(guān)的政策安排，問(wèn)題只不過(guò)是如何使之落到實(shí)處而以。

　　總之，房?jī)r(jià)的快速上漲是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中不可忽視的問(wèn)題；但我們決不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是要研究與分析，找到問(wèn)題所在，對(duì)癥下藥。這樣才能根本上對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效治理。而就目前的情況來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴(kuò)張，讓大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。造成這種現(xiàn)狀的原因，既有銀行利率過(guò)低的因素，也有國(guó)內(nèi)銀行的利益驅(qū)使。如果在這兩方面入手采取措施，例如銀行信貸緊縮及利率快速上升，那么國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)是能夠得到有效遏制的。

　　□易憲容(北京 學(xué)者)