十年一次、萬(wàn)眾期待的全國(guó)城市住房工作會(huì)議于8月24日至25日在京召開(kāi)。
會(huì)議以落實(shí)8月13日新鮮出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(又稱(chēng)“24號(hào)文”)以及此前出臺(tái)的“國(guó)八條”及“國(guó)六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。
這一會(huì)議議題被外界稱(chēng)為“中國(guó)住房體制第三次變革”，或簡(jiǎn)稱(chēng)為 “房改新政”�！靶抡钡淖畲罅咙c(diǎn)有兩個(gè)，一是中國(guó)的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場(chǎng)輕保障”的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變；二是對(duì)于商品房的漲價(jià)問(wèn)題，新政將采取不同的調(diào)控思路和方式。
有學(xué)者預(yù)測(cè)，在對(duì)房改10年的反思之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的下一步發(fā)展方向和宏觀調(diào)控將發(fā)生重大變化，即在繼續(xù)完善“市場(chǎng)房”的同時(shí)，將加大“保障房”的建設(shè)力度；也有學(xué)者和專(zhuān)家認(rèn)為，房改新政并不“新”，只不過(guò)是對(duì)“在執(zhí)行中走了樣”的1998年房改政策的重新“回歸”。
不少普通百姓對(duì)于房改新政似乎表現(xiàn)冷淡——“保障房”只是針對(duì)少數(shù)低收入人群，對(duì)于絕大多數(shù)城市人而言，更關(guān)心的是“市場(chǎng)房”的漲價(jià)問(wèn)題。那么，房改新政是否涉及商品房房?jī)r(jià)問(wèn)題？房?jī)r(jià)再漲是否會(huì)追究地方政府責(zé)任？
諸如此類(lèi)的問(wèn)題，正在成為地方政府、開(kāi)發(fā)商和百姓等各方關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。
為了準(zhǔn)確理解和貫徹落實(shí)全國(guó)城市住房工作會(huì)議的精神，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪和約請(qǐng)了一些政府官員、專(zhuān)家、學(xué)者等各方人士，一起學(xué)習(xí)和解讀“房改新政”，探討中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向。
房改十年出“新政”
最高級(jí)別住房工作會(huì)議出臺(tái)“保障新政”
中國(guó)房改歷程中的一個(gè)里程碑或已出現(xiàn)。
8月24日，由國(guó)務(wù)院主持的全國(guó)住房工作會(huì)議在北京低調(diào)召開(kāi)。會(huì)議要求，積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。會(huì)議重申，城市新開(kāi)工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。
有消息稱(chēng)，在這次“住房峰會(huì)”之后，一系列與住房保障相關(guān)的文件也將陸續(xù)出臺(tái)，完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。
而在此之前，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，即 “24號(hào)文”剛剛發(fā)布11天。
從“24號(hào)文”到全國(guó)住房工作會(huì)議，這一系列被媒體稱(chēng)為“房改新政”的舉措，都聚集于一個(gè)焦點(diǎn)：低收入家庭的住房保障。
種種跡象都表明，一個(gè)有關(guān)住房保障制度建設(shè)的“路線圖”正在緩緩展開(kāi)。
最高級(jí)別的住房工作會(huì)議
——首次由國(guó)務(wù)院主持召開(kāi)
在全國(guó)住房工作會(huì)議召開(kāi)前的8月13日，“24號(hào)文”發(fā)布。其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
“‘24號(hào)文’的出臺(tái)意味著，房地產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)新一輪調(diào)控轉(zhuǎn)向：在完善‘市場(chǎng)房’的同時(shí)，‘保障房’臨危受命�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)媒體表示。
事實(shí)的確如此。從2003年開(kāi)始，一些城市房?jī)r(jià)的飆升就開(kāi)啟了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)以“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”為核心的調(diào)控之路，尤其是從2005年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三輪大的調(diào)控，但在“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”的調(diào)控重心下，房?jī)r(jià)上漲的步伐并沒(méi)有得到有效的遏制。
一個(gè)最明顯的例證是：國(guó)家發(fā)改委8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲了7.5%。其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.1%，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.3%。
在困境面前，作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議牽頭部門(mén)的建設(shè)部，開(kāi)始將調(diào)控的重點(diǎn)更多引向住房保障方面，尤其是增加保障性住房的供給。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，去年5月，國(guó)辦發(fā)37號(hào)文明確提出要“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”，此后，建設(shè)部就完善住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等制度進(jìn)行了深入的調(diào)研，并形成了有關(guān)住房保障的相關(guān)報(bào)告。
“從去年6月開(kāi)始，建設(shè)部就一直醞釀?wù)匍_(kāi)一年一度的全國(guó)住房工作會(huì)議，并形成了會(huì)議的初稿，但最終推遲到今年召開(kāi)，期間就建立住房保障制度問(wèn)題經(jīng)過(guò)了充分準(zhǔn)備�！币恢槿耸扛嬖V記者。
“以往的住房工作會(huì)議一般由建設(shè)部組織各地建設(shè)行政主管部門(mén)召開(kāi)，而這次由國(guó)務(wù)院組織各有關(guān)部委及各省、自治區(qū)等地負(fù)責(zé)人召開(kāi)，還是第一次�！痹撊耸空f(shuō)。
另?yè)?jù)有關(guān)媒體的報(bào)道，建設(shè)部成立住房保障司的計(jì)劃也正在實(shí)施當(dāng)中。新成立的住房保障司將管理全國(guó)保障性住房工作，將把原來(lái)由住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處負(fù)責(zé)管理的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，劃歸到管理范圍。
“過(guò)去一段時(shí)間，我們過(guò)多強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)的作用，而使得保障制度相對(duì)滯后。住房工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)低收入家庭的住房保障，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有里程碑式的意義�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所倪鵬飛博士對(duì)記者說(shuō)。
在他看來(lái)，政府住房保障應(yīng)當(dāng)和市場(chǎng)恰當(dāng)結(jié)合。房改新政是對(duì)過(guò)去住房制度的反思，也是對(duì)住房政策的進(jìn)一步完善。
“這表明政府的調(diào)控思路已經(jīng)十分明確了：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不能解決所有人的住房問(wèn)題，政府應(yīng)該承擔(dān)起住房保障的責(zé)任�！蹦贤ㄊ形k公室李昌森對(duì)記者說(shuō)。
艱難的回歸
——10年后重新落實(shí)“保障”主題
其實(shí)從某種意義上說(shuō)，房改新政并不“新”。
“國(guó)務(wù)院在1998年就曾經(jīng)提出用經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)保障絕大多數(shù)人的住房，但是后來(lái)遇到東南亞金融危機(jī)，在這種情況下，為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作了支柱產(chǎn)業(yè)，用住房建設(shè)來(lái)推動(dòng)鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展�！比珖�(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院參事任玉嶺接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說(shuō)。
在任玉嶺看來(lái)，在房地產(chǎn)成為一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)后，其公益性和保障性逐漸喪失，造成了過(guò)分的市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)走向畸形和極端。
在1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)的綱領(lǐng)性文件中，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”被確定為基本方向，而根據(jù)1998年“國(guó)發(fā)23號(hào)”文件的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60%-70%。
據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1998—2003年的5年間，全國(guó)共建成經(jīng)濟(jì)適用住房4.8億平方米，使600萬(wàn)戶中低收入家庭改善了住房條件；基本形成了租金減免、實(shí)物配租、房租補(bǔ)貼等三種較為完善的廉租住房供應(yīng)模式。
但之后，這一綱領(lǐng)性文件在執(zhí)行過(guò)程中，卻出現(xiàn)了“重市場(chǎng)輕保障”的傾向，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展“一條腿長(zhǎng)，一條腿短”。
“在2003年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào))出臺(tái)后，經(jīng)濟(jì)適用房由‘住房供應(yīng)主體’被改為‘具有保障性質(zhì)的政策性商品住房’，‘住房供應(yīng)主體’被大部分的商品房所替代�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所市場(chǎng)與投資研究中心主任曹建海對(duì)記者說(shuō)。
在曹建海看來(lái)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是老百姓家庭收入的4-5倍(指總房?jī)r(jià)和家庭年收入的比例)，比較符合家庭承受能力，雖然當(dāng)時(shí)收入普遍比較低。但現(xiàn)在一些城市的房?jī)r(jià)早就突破家庭收入的4-5倍，甚至達(dá)到14-15倍。
“1998年房改在執(zhí)行當(dāng)中走樣了。盡管當(dāng)時(shí)的政策確實(shí)是很好的，設(shè)計(jì)也是很合理的。”曹建海對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
因此，在很多人看來(lái)，這次的房改新政充滿了對(duì)1998年房改政策的“回歸”意味。
“從全國(guó)住房工作會(huì)議傳達(dá)出的主調(diào)看，一方面是落實(shí)了98年房改的基本原則，另一方面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)存在的問(wèn)題提出了解決辦法�！比斡駧X對(duì)記者說(shuō)。
在任玉嶺看來(lái)，此次房產(chǎn)新政強(qiáng)化“兩個(gè)70%”，尤其提出“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%”，實(shí)際暗合了1998年房改“為絕大多數(shù)人提供保障性住房”的政策規(guī)定。
“這一規(guī)定是非常得人心的，對(duì)低收入家庭的住房保障將起到重要的推動(dòng)作用。”任玉嶺說(shuō)。
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