“炒房？我早就不干了，真的！”王彬不緊不慢地回答，語氣里透著堅(jiān)定。
“現(xiàn)在投資房產(chǎn)的利潤空間已越來越小了，所以，我洗手不干了�！蓖醣蛳蛴浾咛孤缎穆暋Ｋ治�，任何市場都是供求關(guān)系確定的，而市場總是有起有落，以他的判斷，這撥房地產(chǎn)的熱度也該降了，因?yàn)橥稒C(jī)的空間被擠得越來越小了。
眼前的這個(gè)王彬，在溫州可是小有名氣的：幾年前，當(dāng)過溫州上海炒房團(tuán)的“帶頭大哥”，也組織過樓盤到溫州銷售，自己在上海還投資了不少的房產(chǎn)。
沒想到曾經(jīng)在溫州和上海間來去風(fēng)光的“帶頭大哥”卻已經(jīng)不再繼續(xù)這樣的經(jīng)歷與故事了。
第一撥熱潮——
炒房可賺到上百萬，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最多的還是銀行
王彬最初在上海投資買房完全是為了孩子�！皽刂菖c上海的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度很大。相對于上海，溫州還是個(gè)小地方，許多家長都希望子女以及自身在上海找到新的發(fā)展。”王彬說。
像王彬一樣，許多的溫州人正是這樣走進(jìn)上海樓市的：為了子女以及自身的發(fā)展。先買個(gè)小的房子，獲得一本藍(lán)印戶口，這樣在上海就基本立足了�！罢l知買了之后，卻突然發(fā)現(xiàn)，這里面有很大的利潤空間。2002年以前，上海的房價(jià)不過3000多元一平方米，這個(gè)價(jià)格比當(dāng)年溫州的房價(jià)低了近一半。上海畢竟是個(gè)國際大都市，這樣一來，與其投資在溫州還不如投資在上海啊�！�
王彬說，2002年初，溫州人開始進(jìn)滬買房，形成了第一撥熱潮，并相互聯(lián)手炒作。比如甲和乙兩人同時(shí)炒房，分別購買一套100萬的房子。按照規(guī)定，兩人分別需首付30萬，貸款70萬。辦好按揭或拿到現(xiàn)房后，找一家熟識的中介分別以150萬的價(jià)格將房子轉(zhuǎn)手給對方。此時(shí)，甲和乙分別需為新買的房子向?qū)Ψ绞赘?0%即45萬，貸款七成即105萬。由于甲、乙兩人對敲炒房，所以彼此的首付都不用交，剩余的105萬元貸款通過銀行貸款變現(xiàn)，即可獲利5萬元。循環(huán)多次，或者同時(shí)炒多套房子便可賺到上百萬的錢�！斑@里面承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最多的還是銀行，但卻讓許多人有了效仿的沖動�！�
更大的甜頭——
申博成功，房子升值80%以上，出現(xiàn)大規(guī)模炒房團(tuán)
更大的轉(zhuǎn)折是在2002年中旬。這時(shí)，為了申博，上海進(jìn)行了大規(guī)模的宣傳，溫州人從中再次嗅出了市場機(jī)會。
“溫州人的這點(diǎn)本領(lǐng)不得不佩服，反應(yīng)就是比其他人快。于是，開始成批地進(jìn)上海買房�！边@個(gè)時(shí)候，王彬開始帶親戚朋友到上海購房，一買就是幾套�！耙惶�70萬元的房子，首付30%，貸款70%，負(fù)擔(dān)并不重：買了之后，留下一套自住，然后就出租，光是租金已差不多可以還貸�！�2002年12月，上海申博成功，房價(jià)緊接著直線拉升，2003年初，上海房價(jià)已漲到5000多元一平方米，溫州人買的房子升值80%以上，這讓溫州人嘗到了更大的甜頭。
“如果房子能出手，不是可以獲利80%嗎？于是，溫州人把房子盡快出手，一級級提高價(jià)格，獲利頗豐：不僅可以把銀行的貸款還了，每套還能獲得20萬—30萬元不等的利潤。而買的人也是用銀行貸款，負(fù)擔(dān)也不重，所以越來越多溫州人進(jìn)上海購房。”
“你們所說的炒房團(tuán)，最大規(guī)模出現(xiàn)在2003年，太太購房團(tuán)就出現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候。我當(dāng)時(shí)就想：與其讓太太們跑到上海來，不如我組織樓盤到溫州去賣��！”說到這一段，王彬有些興奮。第一次，他組織了42個(gè)樓盤去溫州，第二次組織了15個(gè)樓盤，都賣得非常好。
遭遇大轉(zhuǎn)折——
房產(chǎn)也有下跌的時(shí)候，盈利空間幾乎沒了
溫州炒房團(tuán)的轉(zhuǎn)折性變化就在2005年5月，“國八條”房產(chǎn)調(diào)控之后。
王彬以自己投資的多個(gè)房產(chǎn)分析，這以后，炒房收益基本沒有了。炒房的一個(gè)重要條件是要快，否則，資金就周轉(zhuǎn)不過來。他說，他在上海投的房產(chǎn)有的收益不錯(cuò)，有的也不行。重要的原因就是房產(chǎn)新政推出后，上海的樓市隨之調(diào)整。2004年下半年到2005年前3個(gè)月，上海市中心的房價(jià)一下漲了六七千元每平方米，可是，新政之后，房價(jià)開始下挫，這讓王彬第一次感到：原來房產(chǎn)也有下跌的時(shí)候。
一方面房價(jià)跌了，另一方面，房產(chǎn)成本卻在增加，除了5.5%的交易稅，還有營業(yè)稅，首付在提高，貸款額度又在減少。2005年初，王彬在市中心買了一套130平方米的房子，每平方米1.7萬元，以他的分析，如果按當(dāng)時(shí)的漲勢，一年不到出手，獲利將十分可觀，可是，房產(chǎn)新政一出，盈利空間幾乎沒了。果然，2006年初他以每平方米2萬元賣掉，但扣除所有的稅收、利息，這套房子雖然漲了不少，卻幾乎沒有賺到錢。
“買房從長遠(yuǎn)來說還是劃算的，但是，對于短線炒房而言現(xiàn)在的市場卻不適合了。隨著房產(chǎn)市場的越來越規(guī)范和理性，這種空間就更小了。投資要講究時(shí)間成本，如果多少年后才獲利，這個(gè)投資就沒有價(jià)值了�！蓖醣虻摹案形颉贝砹艘慌捶空叩男膽B(tài)。(謝衛(wèi)群）
