這一輪房價快速上漲并不是需求拉動,有價無市是因為開發(fā)商捂盤惜售
各地紛紛開始利用土地增值稅進(jìn)行狙擊,多項調(diào)控政策有望出臺
“我們希望政府不斷地宏觀調(diào)控,因為調(diào)控一次,房價就漲一次,開發(fā)商就樂得合不上嘴了!庇忻襟w報道,北京知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)公開稱。
的確,最近一段時間,從南到北,從一線城市到二三線城市,出現(xiàn)新一輪房價大漲,房地產(chǎn)調(diào)控正遭遇嚴(yán)峻考驗。
全國人大財經(jīng)委員會17日會議認(rèn)為,我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱的趨勢明顯,建議綜合運用多種政策工具,減少銀行體系流動性;加強(qiáng)信貸政策引導(dǎo),合理控制商業(yè)銀行信貸投放,進(jìn)一步抑制信貸過快增長。
“房地產(chǎn)是目前中國經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的風(fēng)向標(biāo)。房地產(chǎn)市場投資過熱,必然會傳導(dǎo)到相關(guān)的各個行業(yè),進(jìn)而影響整個中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對此,應(yīng)該保持足夠的警惕。”中國社會科學(xué)院金融所研究員易憲容在接受《市場報》記者采訪時說。一些專家預(yù)測,最猛的一輪調(diào)控即將來臨。
房價飆升 有價無市
“這一輪房價快速上漲并不是需求拉動,拿北京來說,就屬于有價無市!北本┐髮W(xué)副教授、中國民營企業(yè)研究所執(zhí)行所長黃俊立博士告訴《市場報》記者。
他認(rèn)為,有價無市是因為開發(fā)商“囤房、捂盤”惜售。原因之一是目前北京樓市供應(yīng)基本來源于商品房,由于保障性住房量較少,對商品房市場構(gòu)成不了威脅;原因之二是房地產(chǎn)市場化這幾年,眾多開發(fā)商在樓市中獲取了豐厚的暴利,面對市場滯銷,他們不是用降價來加快銷售速度,而是互相聯(lián)合繼續(xù)漲價,與消費者對抗。
中國社會科學(xué)院金融所研究員易憲容接受記者采訪時說,國內(nèi)一些大城市的房價短時間內(nèi)快速飚升,最大的誘因是外來購買者對國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作的結(jié)果。
“比如2003至2005年間,上海的房價在一年多的時間里就上漲幾倍,近來深圳房價也在成倍上漲。這些現(xiàn)象都說明,目前的房地產(chǎn)市場完全是一個投機(jī)炒作的市場!币讘椚莞嬖V記者。
經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教師蔡如海博士告訴《市場報》記者,國有商業(yè)銀行在房產(chǎn)熱中有著很強(qiáng)的信貸沖動,金融信貸成為這一輪的房地產(chǎn)熱強(qiáng)有力的支撐,反過來,房價高漲吸引了大量財富投入其中,進(jìn)入中國的境外熱錢很大部分也在房產(chǎn)市場游蕩,成為推高房價的重要因素。
瘋漲的房價讓三年來的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。
零風(fēng)險催生投資熱
“有政府對房價進(jìn)行擔(dān)保,而且住房又是投資品,投資者進(jìn)入這個市場就是零風(fēng)險的市場,房價只漲不跌。當(dāng)一個投資市場是零風(fēng)險,而投資者能夠便利地利用銀行金融工具進(jìn)入時,大量投資者涌入市場而導(dǎo)致房價的飚升也就很自然了!币讘椚菡f。
“房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)的腐敗問題,增加了開發(fā)商的成本,這也造成房價居高不下,迅猛上漲!鄙綎|經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所所長郭松海告訴《市場報》記者,“土地轉(zhuǎn)讓,項目規(guī)劃、審批、建設(shè),信貸等,幾乎每個環(huán)節(jié)都存在腐敗。近年來從高官到小吏,腐敗大案十有八九離不開土地審批房地產(chǎn)開發(fā)!
“目前意在調(diào)控的稅收政策也不合理,實際上是通過轉(zhuǎn)嫁效應(yīng),增加了住房自住者的購買成本。”蔡如海博士介紹,我國目前對不動產(chǎn)稅征收,更注重不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅,而不注重不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣,轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、取得環(huán)節(jié)等流通過程中征稅,沒有起到調(diào)節(jié)分配作用,反而通過稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng),增加住房自住者的購買成本。
在連續(xù)經(jīng)歷了兩輪地產(chǎn)調(diào)控之后,樓市再一次偏離了軌道。
“實際上,今年以來,中國宏觀經(jīng)濟(jì)金融指標(biāo)大多快速增長,經(jīng)濟(jì)過熱趨勢更加明顯。在此背景下,針對中國經(jīng)濟(jì)存在著的流動性過剩,通脹繼續(xù)上升,實際利率為負(fù)和資產(chǎn)價格泡沫等問題,宏觀調(diào)控正在全面展開!秉S俊立博士告訴記者。
“具體到房地產(chǎn)市場,估計政府還會從土地、金融、稅收、貨幣政策等方面進(jìn)行新一輪調(diào)控。實際效果如何,這當(dāng)然取決于政府的決心。”
新一輪調(diào)控將出重拳
種種跡象表明,新一輪調(diào)控即將來臨。
面對重拾漲勢的樓市,各地紛紛開始利用土地增值稅進(jìn)行狙擊。最新的消息是,深圳市地稅局披露,擬在今年9月底前出臺二手房土地增值稅征收、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算等辦法。
國家統(tǒng)計局19日公布,中國上半年CPI(消費者價格指數(shù))同比上漲了3.2%,其中6月份CPI同比上漲了4.4%。蔡如海博士告訴《市場報》記者,根據(jù)上半年經(jīng)濟(jì)運行情況,顯示快速的貨幣擴(kuò)張以及通貨膨脹壓力的上升均指向了中國經(jīng)濟(jì)過熱壓力,為阻止經(jīng)濟(jì)走向過熱,央行將會收緊貨幣政策,加息政策也將為時不遠(yuǎn),本月加息可能性最大。
他說,今年下半年,除了加息,國家可能通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等手段來抑制投資和信貸規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。在央行采取加息措施的過程中,財政部也有取消或減免利息稅加以配合的可能。
根據(jù)需求來投放土地供應(yīng)參與調(diào)控的國土資源部門已經(jīng)有了大的動作。
國土資源部部長徐紹史日前對媒體稱,針對房地產(chǎn)價格上揚的問題,今年國土資源系統(tǒng)已根據(jù)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求,加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng),以緩減房價。
另外,上周的新消息是,一場涉及10大城市土地出讓金和土地開發(fā)整理資金的專項審計調(diào)查工作已拉開帷幕。據(jù)了解,國土資源部將專項清理作為治理國土資源領(lǐng)域商業(yè)賄賂的一個重要內(nèi)容。
7月17日,全國人大財經(jīng)委員會的委員建議,下半年貨幣政策要穩(wěn)中適度從緊。要繼續(xù)嚴(yán)把土地、信貸兩個閘門,下大力控制新開工項目,堅決遏制固定資產(chǎn)投資過快增長。
國家統(tǒng)計局局長謝伏瞻日前在國務(wù)院新聞辦的發(fā)布會上表示,等到上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)出來以后,各有關(guān)部門都會進(jìn)行分析,最后國務(wù)院會確定近期一些宏觀調(diào)控政策的具體措施。(李忠峰)