售樓人員：“里面的話就是普通的裝修，就是不算家電跟電器基本都有�！�
有幾位房地產(chǎn)從業(yè)人員向記者揭示了期房銷售的潛規(guī)則。
公司職員：“宣傳各方面它只是個(gè)炒作吧，把這個(gè)事炒大了。”
房地產(chǎn)策劃人 蔡鴻巖：“怎么能讓人買(mǎi)，只要我吸引眼球，(讓人)去看了，只要人對(duì)我關(guān)注OK了�！�
雖然俗話說(shuō)天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，但開(kāi)發(fā)商玩的期房銷售貓膩，使他們美美的吃到一頓免費(fèi)的盛宴，他們不僅名正言順拿業(yè)主的錢(qián)蓋樓，不用付任何成本，而且還能利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升值的機(jī)會(huì)，牟取更大的利益。
汪利娜，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)行業(yè)方面研究。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員 汪利娜：開(kāi)發(fā)商所使用來(lái)自業(yè)主的銷售預(yù)付款不需要付出任何代價(jià)就可以無(wú)償使用。
汪利娜：“通過(guò)預(yù)售能獲得老百姓的購(gòu)房款，也就是作為(開(kāi)發(fā)商)一個(gè)主要的融資渠道，我們做過(guò)一些研究�！�
汪利娜說(shuō)，開(kāi)發(fā)商使用的資金主要來(lái)自于以下幾個(gè)來(lái)源；自有資金，銀行貸款，銷售預(yù)付款，建筑商墊付款，其中，來(lái)自業(yè)主的銷售預(yù)付款不需要付出任何代價(jià)就可以無(wú)償使用。
汪利娜：“那么預(yù)售款呢，就占了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的30%，資金來(lái)源的30%左右。”
預(yù)售款的進(jìn)入極大地化解了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，特別是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，出現(xiàn)了一種奇怪的現(xiàn)象：業(yè)主出錢(qián)給開(kāi)發(fā)商——開(kāi)發(fā)商用業(yè)主的錢(qián)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)——房地產(chǎn)價(jià)格走高，開(kāi)發(fā)商毀約贏利更大。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容：“利用你民眾的錢(qián)，利用民眾的財(cái)富，在背著你賺錢(qián)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)�！�
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容認(rèn)為在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的博弈中，占主動(dòng)的永遠(yuǎn)都是開(kāi)發(fā)商。
易憲容，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員，對(duì)商品房預(yù)售制度關(guān)注較多。他告訴記者，在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的博弈中，占主動(dòng)的永遠(yuǎn)都是開(kāi)發(fā)商。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容：“還能怎么樣？憑什么好，我就可以干什么，我的房子就慢慢的賣(mài)，我愿賣(mài)就賣(mài)，不愿賣(mài)我價(jià)格由我來(lái)控制，反正銀行還有錢(qián)，別的錢(qián)交給我了，已經(jīng)在我手上了。我房子反正是你住的，什么樣我不關(guān)心，因?yàn)槭裁茨�？還有建筑商進(jìn)來(lái)都要帶錢(qián)進(jìn)來(lái)的對(duì)不對(duì)。好，在這種情況下來(lái)他的房?jī)r(jià)就越拉越高。”
破解開(kāi)發(fā)商的期房謎局
在利益驅(qū)動(dòng)下，不少開(kāi)發(fā)商把預(yù)售制度變成了一個(gè)圈錢(qián)的工具，而且通過(guò)炒作期房謀取高額利潤(rùn)也成了房產(chǎn)營(yíng)銷的一條潛規(guī)則。在這場(chǎng)游戲當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商不但能借雞下蛋，更重要的在于，它給開(kāi)發(fā)商肆意炒做樓價(jià)提供了便利，比如說(shuō)，畫(huà)圖紙的時(shí)候，六千一平米，挖坑的時(shí)候，七千一平米，打地基起樓的時(shí)候，八千一平米，封頂?shù)臅r(shí)候，一萬(wàn)一平米，精裝修以后，一萬(wàn)二一平米。一棟樓可以被開(kāi)發(fā)商，分做好幾截賣(mài)，并且通過(guò)不斷漲價(jià)的預(yù)期來(lái)勾起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望�？梢栽O(shè)想一下，如果不打破這種游戲規(guī)則，就難以從根本上遏制房地產(chǎn)炒做之風(fēng)。
洪可柱，全國(guó)人大代表，中建三局局長(zhǎng)。洪可柱對(duì)于期房的態(tài)度很明確，那就是取消預(yù)售房制度，簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是不賣(mài)期房，只允許賣(mài)現(xiàn)房。
全國(guó)人大代表中建三局局長(zhǎng) 洪可柱：“一手交貨，一手交錢(qián)。”不賣(mài)期房，只允許賣(mài)現(xiàn)房。
全國(guó)人大代表中建三局局長(zhǎng) 洪可柱：“一手交貨，一手交錢(qián)。”
洪可柱認(rèn)為，現(xiàn)房擺在面前，購(gòu)房者不需要提前把自己的錢(qián)墊付給開(kāi)發(fā)商，可以有效降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)房，透明度會(huì)更高，也會(huì)抑制部分炒房者資金投入，減少炒房者對(duì)市場(chǎng)的炒作，有利于控制房?jī)r(jià)。
洪可柱：“房子還沒(méi)建出來(lái)，所以就很多的人就進(jìn)行炒房了，不斷就把房?jī)r(jià)就大量的炒上去了�！�
洪可柱的建議，說(shuō)起來(lái)并不復(fù)雜，也有很多人一直在呼吁。但真正實(shí)行起來(lái)，難度卻很大，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上，不少既得利益者從期房中得到了好處。動(dòng)商品房預(yù)售制度，也就是在動(dòng)他們的奶酪。
首先是銀行方面，款已經(jīng)貸出去了，還等收回呢，不行，不能同意，對(duì)炒房的投資者來(lái)說(shuō)，取消預(yù)售房制度，等于壓縮了炒作的空間，不行，不能同意，建筑商方面，取消預(yù)售制度，對(duì)許多資金實(shí)力不強(qiáng)的，可能會(huì)被洗牌出局，不行，不能同意，開(kāi)發(fā)商方面，自不待言，取消預(yù)售房將大大的增加自己的風(fēng)險(xiǎn)，建成之前，一些開(kāi)發(fā)商的資金就有可能跟不上，倒頭來(lái)，很有可能血本無(wú)歸，不行，堅(jiān)決不同意。
加強(qiáng)監(jiān)管力度，完善房產(chǎn)預(yù)售制度
商品房預(yù)售制度的存在，為開(kāi)發(fā)商炒做樓價(jià)，大肆圈錢(qián)，打開(kāi)了方便之門(mén)�？伤艚o購(gòu)房者的，卻是巨大的風(fēng)險(xiǎn)，有的人交了錢(qián)拿不到房子，有的人即使能拿到房，但到手的房子和開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的宣傳相比，已經(jīng)是面目全非了。
在朝陽(yáng)區(qū)的逸翠園小區(qū)，業(yè)主們?cè)谑辗繒r(shí)發(fā)現(xiàn)，有的房子墻還沒(méi)有完全封好，上面多了一塊磚頭，有的插銷沒(méi)有做好，電線還裸露在外面。
北京某驗(yàn)房公司技術(shù)總監(jiān) 劉詠剛：“樓盤(pán)的平整度是超國(guó)家規(guī)范的，國(guó)家規(guī)范的是允許誤差是8毫米，現(xiàn)在我們這個(gè)塞尺量測(cè)范圍是到15毫米，現(xiàn)在基本上已經(jīng)測(cè)不出來(lái)了。”
房子的問(wèn)題還有很多，水管偷工減料，衛(wèi)生間沒(méi)有做防水，甚至樓頂?shù)脑O(shè)施也不全。
業(yè)主：“因?yàn)槲蚁?和房)本身的話，這是一個(gè)高檔品牌，高檔品牌的話，那么做出來(lái)的樓房，那么我相信是一個(gè)很好的品牌。但現(xiàn)在看來(lái)的話，我覺(jué)得(和房)做房子不行�！�
在離逸翠園小區(qū)不遠(yuǎn)的地方，一個(gè)叫華業(yè)玫瑰的小區(qū)，也沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)商承諾的入住標(biāo)準(zhǔn)，部分業(yè)主拒絕入住。一位業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房子號(hào)稱是精裝修，實(shí)際墻體已經(jīng)爆裂，在地板上踩動(dòng)幾下，竟然從下面冒出了灰塵。
業(yè)主：“他說(shuō)那個(gè)移到辦公室了，一個(gè)程序，到一個(gè)地方說(shuō)，讓你簽字，給你個(gè)東西，到了簽字，給你個(gè)東西，你根本就不知道該不該收這個(gè)房子，就我寫(xiě)的那個(gè)四樓，我寫(xiě)了兩大張，兩大張完了以后，各種各樣的問(wèn)題，什么墻啊，什么亂七八糟的問(wèn)題，他都讓你寫(xiě)，寫(xiě)完了以后，你簽個(gè)字，就算驗(yàn)收了�！�
記者在街頭采訪中了解到，相當(dāng)部分購(gòu)買(mǎi)期房者都遇到過(guò)相同的問(wèn)題。
公司職員：“房子下來(lái)了以后呢 ，有的就跟實(shí)際宣傳的不一樣�！�
公司職員：“比如說(shuō)在樓書(shū)上寫(xiě)的，花園洋房，最后花園不見(jiàn)了，對(duì)吧，比如說(shuō)觀景臺(tái)，就是個(gè)煙筒�！�
公司職員：“剛剛經(jīng)歷他們有是暖氣跑水，然后裝修完之后，房子被淹了�！�
從案例中不難發(fā)現(xiàn)，在期房交易過(guò)程中，不少開(kāi)發(fā)商用花言巧語(yǔ)的承諾打開(kāi)了購(gòu)房者的腰包，但是錢(qián)到開(kāi)發(fā)商手里之后，購(gòu)房者就只好被牽著鼻子走了，解釋權(quán)、定價(jià)權(quán)，以及糾紛處理權(quán)，全都由開(kāi)發(fā)商一手把控。如果說(shuō)是否取消預(yù)售制度還需要進(jìn)一步論證的話，那么眼下的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是加強(qiáng)對(duì)預(yù)售房款的監(jiān)管，不能讓購(gòu)房者付出的房款，變成開(kāi)發(fā)商反過(guò)來(lái)脅迫他們的手段。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容 ：“預(yù)售款交了以后，或者錢(qián)收到以后，一定是第三者來(lái)保管，那么這些錢(qián)為什么要保管呢，就怕你開(kāi)發(fā)商或者你科學(xué)來(lái)講，把這些錢(qián)收了以后，逃走等等一系列的問(wèn)題，或者錢(qián)轉(zhuǎn)到其他項(xiàng)目上去了�！�
調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)爛尾樓的出現(xiàn)都是由于資金管理上導(dǎo)致的問(wèn)題，也就是資金鏈斷裂。以東華金座為例，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商向業(yè)主收取的預(yù)付款至少達(dá)到了四五千萬(wàn)。
北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任 邢寶軍：“(開(kāi)發(fā)商)一看有錢(qián)了，他可以把這個(gè)錢(qián)挪用搞別的項(xiàng)目去，因?yàn)轫?xiàng)目太多了，他以為那個(gè)能賺錢(qián)，沒(méi)想到那邊賠錢(qián)了。這邊(建樓)也沒(méi)錢(qián)了，爛尾樓出現(xiàn)了。”
事實(shí)上，業(yè)主并沒(méi)有任何可能對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金使用進(jìn)行監(jiān)管，而相應(yīng)的管理又很難到位，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)付款，挪用銀行貸款的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。對(duì)此中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所汪利娜研究員給出了自己的建議。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員 汪利娜：“那么你預(yù)售獲得的資金，在國(guó)外呢，它是有專門(mén)的帳戶管理的，而且國(guó)外的預(yù)售呢，跟國(guó)內(nèi)的預(yù)售又不太一樣的一個(gè)最大的區(qū)別哪兒呢，國(guó)外只是付定金，比如說(shuō)像在美國(guó)，你只需要付一萬(wàn)塊錢(qián)的定金就可以了，那么在我們國(guó)家來(lái)說(shuō)預(yù)售制度跟國(guó)外的一個(gè)最大的區(qū)別不同的就是你一次性支付了房款�！�
在被媒體稱為“京城第一爛尾樓”的東華金座事件中，邢寶軍等幾十名業(yè)主成立了中國(guó)第一家維權(quán)公司。
在被媒體稱為“京城第一爛尾樓”的東華金座事件中，邢寶軍等幾十名業(yè)主成立了中國(guó)第一家維權(quán)公司，最終通過(guò)法律手段拍賣(mài)了東華金座大廈，在最大限度內(nèi)挽回了損失。然而，這一事件輾轉(zhuǎn)歷經(jīng)了六年，并且是在地方政府和有關(guān)方面高度重視下才得以解決的。目前現(xiàn)代花園的業(yè)主也初步擬定，參照東華金座的做法解決問(wèn)題。然而業(yè)內(nèi)人士指出，類似的解決期房問(wèn)題的方法成本極高，商品房預(yù)售制已經(jīng)到了亟需做出重大調(diào)整的時(shí)刻。
律師 秦兵：“我們自己受理的案件，關(guān)于商品房的案件，80%到90%的案件都和預(yù)售制度也關(guān)系，但是中國(guó)不一樣，中國(guó)的預(yù)售制度是開(kāi)發(fā)商哪怕連坑都沒(méi)有坑，消費(fèi)者就要把100%的房款通過(guò)首付和貸款轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商，所以在坑都沒(méi)有的時(shí)候，消費(fèi)者已經(jīng)承擔(dān)了全部的買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)，那么在這個(gè)過(guò)程中，我們的法律技術(shù)根本解決不了降低風(fēng)險(xiǎn)的這個(gè)問(wèn)題�！�
半小時(shí)觀察：捏住炒作房?jī)r(jià)的七寸
為了遏止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府在宏觀調(diào)控中拿出了不少辦法，連續(xù)加息，收緊信貸，力度前所未有�？墒�，熟悉房地產(chǎn)操作的人知道，房?jī)r(jià)能炒上去，不僅僅是錢(qián)上的問(wèn)題。如果沒(méi)有炒做機(jī)會(huì)，沒(méi)有炒做手段，房地產(chǎn)商使出吃奶的勁，房?jī)r(jià)也不可能翻著個(gè)兒的往上竄。讓人遺憾的是，商品房預(yù)售制度就給了他們留下了這種余地。
打蛇打七寸，現(xiàn)在我們能夠摸到開(kāi)發(fā)商的脈門(mén)，就應(yīng)該有勇氣從這個(gè)地方下手，從根上切斷開(kāi)發(fā)商炒做房?jī)r(jià)的可能。有消息說(shuō)，相關(guān)部門(mén)正在考慮對(duì)商品房銷售的預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，這是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)監(jiān)管的重要一步。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在底氣那么足，就因?yàn)樗麄兲崆鞍奄?gòu)房者的錢(qián)攥到了自己手里。如果實(shí)行了專戶管理，開(kāi)放商不能隨意動(dòng)用預(yù)售房款，也就不敢再肆無(wú)忌憚地違規(guī)違法，只顧自己賺錢(qián)。用這筆錢(qián)來(lái)約束開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該比什么都管用。
主編：馬洪濤
記者：袁柏欣
攝像：李慧
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