春節(jié)過后，上海樓市似顯復蘇跡象。在此背景下，部分滬上銀行爭相推出房貸新產品，這些旨在降低購房者利息負擔，刺激購房意愿的舉措，造成房貸利率“底線”的告破，圍繞房貸利率市場化的競爭，日漸凸顯激烈的苗頭。

　　“買點”可獲利率“折上折”

　　昨天，深圳發(fā)展銀行面向全國推出“點按揭”房貸產品，此前這種產品模式只有美國市場才有。所謂“點按揭”，是為一款通過預先支付一定費用，從而獲得貸款利率進一步折讓的房貸產品。1個“點”即為貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個“點”的費用，使貸款利率進一步調低，使每月房貸支出減少，達到省息目的。

　　據深發(fā)展上海分行個貸部總經理朱巍介紹，比如辦一筆30年期100萬元的房貸，照目前30年期7折房貸利率4.158%計，30年共需支付大約75萬元利息，而辦理“點按揭”，客戶只需花1.5萬元購買貸款總額的1.5個“點”，可將已7折的貸款利率，進一步降低到3.78%的超低利率，30年下來，可節(jié)省約7.8萬元利息，省息比例達10%，相當于在當前基準利率基礎上打6.3折。

　　該產品的賣點還在于，1次買點，可享受30年低利率(實際利率隨央行利率調整而相應浮動)，貸款金額越大、期限越長，享受利率優(yōu)惠的幅度就越大。同時，“點按揭”可通過支付不同的費用(即買點)，在一定程度上自由選擇不同利率，目前深發(fā)展針對10—20年期和20—30年期的貸款，設計了1.25個點和1.5個點的低利率，最優(yōu)惠利率可達3.78%，即比7折后的貸款利率還低0.378個百分點。此外，對一些二套房以上的購房者，其初始利率如達不到7折利率或利率上浮的，可采取“買點”的方式調低利率；也可借助氣球貸，將利率進一步降低，直至最低的3.78%。

　　“買點”和提前還貸有沖突

　　目前“點按揭”，僅適用于新發(fā)放的10年期以上房屋貸款，并非所有新發(fā)房貸都適合辦理該業(yè)務。朱巍介紹，點按揭實際是對預計未來較長期限還款的一種投資，貸款時間越長，越節(jié)省利息，而“買點”支出抵消利息節(jié)省的平衡點，大約需4到5年時間。如果客戶已計劃在兩、三年內就要出售房產或準備還清貸款，那就不應選擇“點按揭”。

　　朱巍進一步解釋，“是否適合點按揭，應以貸款期限長短為導向。如你準備作長期貸款，在4、5年后，節(jié)省的利息將超過買點費，才能使你真正實現省息目的；如果時間限定較短，總還貸時間2、3年，那么買‘點’就不劃算了。這也是‘點按揭’只針對10年期以上新貸款客戶的原因。”

　　朱巍還表示，目前貸款客戶可選擇的房貸產品很多，哪款適合自己，要依照自身需求而定，“點按揭”盡管不排斥提前還貸，但與之是有沖突的。理論上講，貸款金額較大、收入穩(wěn)定且長期無房屋置換需求的家庭更適合“點按揭”。

　　各類房貸新品涌現

　　受金融風暴影響，國內房貸客戶普遍對收入和支付水平預期降低，此時，各家銀行適時推出如“點按揭”等新品，對面臨房價高、供款壓力大的消費者，具有非常實際的意義。記者注意到，近期市場上不斷涌現“定息貸”、“雙周供”、“氣球貸”、“循環(huán)貸”、“存抵貸”等一系列房貸理財產品，為客戶省息成了各銀行爭打的招牌。

　　即將進入上海市場的渤海銀行，日前推出“摩登時貸”和“渤銀氣球貸”兩款產品，后者貸款期限長達30年，還息期(只還利息，不還本金的期限)最長可達15年，在還息期內的月供，可比使用傳統房貸最多減少55%。該款產品支持商用房貸款，突破了“氣球貸”僅用于住房貸款的限制。

　　農行上海分行的金鑰匙“好時貸”也于近期上市。該產品迎合非交易轉按需求，轉按客戶不僅可享受利率下浮30%、辦理退保等優(yōu)惠，還可執(zhí)行5年期房貸利率，較原貸款利率節(jié)約0.18個百分點。觀察人士指出，近期為貸款人減負的新品扎堆上市，將對刺激購房需求、房地產市場復蘇起到一定的積極作用。