盡管中小戶型需求強(qiáng)烈，政府也從政策上、稅收上有意引導(dǎo)，但根據(jù)北京中原的一份統(tǒng)計(jì)，今年上半年本市以中小戶型為主的項(xiàng)目仍屈指可數(shù)，只有國(guó)貿(mào)DNA、茶貿(mào)國(guó)際、MOHO、錦上、尚東閣、北京上舍、茗筑等為數(shù)不多的幾個(gè)。一邊是中小戶型強(qiáng)烈的需求，一邊是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大戶型熱，開(kāi)發(fā)商為什么不愿意做中小戶型呢？
對(duì)于不愿做中小戶型產(chǎn)品的原因，多數(shù)開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，利潤(rùn)相對(duì)低是開(kāi)發(fā)商不愿染指中小戶型的主要原因。據(jù)了解，在同一地段，定位為大戶型的豪宅和定位為中小戶型的普通住宅相比，單價(jià)高2000元是很容易做到的，如果大戶型產(chǎn)品做得好的，售價(jià)能比中小戶型產(chǎn)品高一倍。除了利潤(rùn)較低之外，還有開(kāi)發(fā)商提到三點(diǎn)不愿做中小戶型產(chǎn)品的原因:
一是需求說(shuō)，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，目前大戶型在市場(chǎng)上需求較旺，市場(chǎng)需求決定了開(kāi)發(fā)商愿意做大戶型；二是客群說(shuō)，業(yè)內(nèi)有句行話，“單價(jià)決定檔次，總價(jià)決定客群”，因?yàn)楦呤杖胝叩腻X要比普通老百姓的錢好賺，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)以“高品質(zhì)”為幌子，把項(xiàng)目的客群定位為高收入者，對(duì)于單價(jià)較高的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果戶型做小了，會(huì)造成“有錢人看不上，沒(méi)錢人買不起”的客群錯(cuò)位；三是設(shè)計(jì)說(shuō)，在保證功能齊全、居住舒適的前提下，做中小戶型要比做大戶型難得多，特別是板樓，以前開(kāi)發(fā)商為了多出面積，通常的做法是加大板樓的進(jìn)深，小高板的進(jìn)深能做到18米，對(duì)于大戶型來(lái)說(shuō)，18米的進(jìn)深也能把戶型設(shè)計(jì)得很舒適，但對(duì)于中小戶型來(lái)說(shuō)，五六米的面寬怎么做都不好做，而讓開(kāi)發(fā)商增加舒適度、縮短進(jìn)深、減少銷售面積，不亞于“虎口里拔牙”。
對(duì)于以上原因，利益較低無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商不愿做中小戶型產(chǎn)品的核心原因，但據(jù)記者了解，即使利益較低，但相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，做中小戶型的利潤(rùn)仍然可觀。一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，在土地招拍掛以前，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的毛利潤(rùn)至少在50%以上，有些開(kāi)發(fā)商拿地成本低，能實(shí)現(xiàn)100%的毛利潤(rùn)，如果按投資回報(bào)率或資金使用率算，利潤(rùn)率更高。目前做項(xiàng)目利潤(rùn)率低了，但30%毛利潤(rùn)還是能保證的，如果做中小戶型，基本能保證20%以上的毛利潤(rùn)。20%的毛利潤(rùn)雖然不低，但對(duì)于從“一夜暴富，一開(kāi)就發(fā)”出身，過(guò)慣了“大碗喝酒、大塊吃肉”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是不愿接受。
有開(kāi)發(fā)商辯解不愿降低利潤(rùn)做中小戶型的原因時(shí)說(shuō):“因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)資金量大，受政策、宏觀經(jīng)濟(jì)影響大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也大，所以利潤(rùn)率就應(yīng)該高于其他行業(yè)。另外，開(kāi)發(fā)商是以追求利潤(rùn)最大化為目的的，在合法的前提下，開(kāi)發(fā)商追求高利潤(rùn)無(wú)可厚非，因此，除非迫不得已，開(kāi)發(fā)商不愿做中小戶型也是正常的。”
算賬
小戶型與大戶型利潤(rùn)差在哪兒？
一位開(kāi)發(fā)商給記者算了一筆賬:一個(gè)項(xiàng)目的成本主要有三塊兒，土地成本、建安成本以及資金、管理、推廣等其他成本。對(duì)于土地成本，同一個(gè)區(qū)域，容積率一樣，大小戶型的土地成本是一樣的，以東南三、四環(huán)為例，地價(jià)為每平方米4500元左右；對(duì)于建安成本來(lái)說(shuō)，因?yàn)橹行粜蛪w、管道、門窗等更多，樓板的承重力要求也更高，中小戶型產(chǎn)品建安成本要略高一些，一般比大戶型產(chǎn)品每平方米高15%左右，比如塔樓大戶型產(chǎn)品建安成本在每平方米2000元左右，中小戶型產(chǎn)品大約在2200元左右；對(duì)于資金成本、管理成本、設(shè)計(jì)費(fèi)、稅費(fèi)等其他成本，中小戶型產(chǎn)品與大戶型產(chǎn)品都沒(méi)有什么大的區(qū)別。
同樣的成本，售價(jià)卻相差甚遠(yuǎn)，相對(duì)于小戶型而言，大戶型更容易做出品質(zhì)，更容易包裝，另外大戶型產(chǎn)品多定位為高收入家庭，因此價(jià)格提升的空間較大。還以東南三、四環(huán)地段為例，目前公開(kāi)成本在每平方米7000元左右，如果做中小戶型產(chǎn)品，單價(jià)賣到每平方米9500元就很難了，而做大戶型，定位為高檔豪宅，再加上每平方米1000元左右的精裝修成本，每平方米賣到14000元也是有可能的。
(來(lái)源：北京晚報(bào) 作者：李海霞）
