一套二手江景房 兩年凈賺800萬(wàn)

　　專(zhuān)家解讀：哪幾類(lèi)二手房最具投資價(jià)值

　　□我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心 阮駿

　　今年開(kāi)年后，杭城二手房市場(chǎng)迅速回暖，剛性需求的客戶(hù)陸續(xù)出動(dòng)搜房。對(duì)于剛性需求和投資為主的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，二手房的保值和增值能力，顯然也十分重要。

　　目前市場(chǎng)上最受歡迎的，主要還是次新房和市中心的房子，但是其中又存在一些個(gè)性差異。那么，怎么樣的二手房才最值購(gòu)買(mǎi)？我們可以從去年杭州最堅(jiān)挺的幾類(lèi)二手房成交情況進(jìn)行了解。

　　據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，去年成交價(jià)格下降的小區(qū)達(dá)到了90%以上，但是也有幾類(lèi)房子在逆勢(shì)中保持平穩(wěn)上漲。為此，我愛(ài)我家選取了去年杭州透明售房網(wǎng)二手房的成交記錄，比較其年初和年末價(jià)格的變化幅度，發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)保值性強(qiáng)的小區(qū)。

　　市中心次新房最保值

　　目前，杭城房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于微妙的特殊時(shí)期，新政迭出，救市發(fā)力，節(jié)后回暖迅速，無(wú)論是自住者還是換房客，辨別所購(gòu)物業(yè)的保值、增值性，是購(gòu)房者置業(yè)的關(guān)鍵所在。

　　市場(chǎng)上，次新房的保值潛力尤其被看好。如下城區(qū)的仙林苑，在目前杭城市中心為數(shù)不多的次新房中，該小區(qū)應(yīng)該說(shuō)是相當(dāng)具備潛力了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，仙林苑去年12月的均價(jià)為19047元/平方米，環(huán)比年初上漲了19.36%，而與其相鄰的孩兒巷、屏風(fēng)街中的小區(qū)在經(jīng)歷了去年市場(chǎng)低迷后，價(jià)格上都有不同程度的下降。

　　而一些房齡比較老的房子，由于其地段絕佳、抗跌性強(qiáng)，保值能力僅次于市中心。目前來(lái)購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房源的以年輕人為主，因單價(jià)比較高，多數(shù)還是有一定購(gòu)買(mǎi)能力的。

　　這兩類(lèi)保值房都有共同的特點(diǎn)：次新房居多，主要集中在繁華商圈、景觀邊、政府機(jī)關(guān)附近等區(qū)域，形成了一個(gè)很有置業(yè)潛力的區(qū)域，擁有整個(gè)城市最豐富的資源、最便捷的交通和最完備的配套。因此，這類(lèi)房子在去年不景氣的行情下保值性仍然很強(qiáng)。

　　江景房增值能力凸顯

　　“以前二手房主要以投資為主，因此漲價(jià)和炒房現(xiàn)象比較明顯；但是近一年來(lái)，漲價(jià)的房子卻很少，主要還是以保值為主。”一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者，對(duì)于目前的二手房來(lái)說(shuō)，保值還是主要的。但是縱觀近幾年的發(fā)展態(tài)勢(shì)，稀缺的景觀資源還是比一般的物業(yè)增值要快。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司經(jīng)紀(jì)人董先生透露，在諸如金色海岸等景觀資源稀缺的住宅區(qū)，二手房?jī)r(jià)格不降反升，目前金色海岸一線江景住宅的價(jià)格一般在45000元/平方米以上，按照一套300多平方米的一線江景房2006年成交時(shí)23000元/平方米的價(jià)格計(jì)算，在不到兩年時(shí)間里，該業(yè)主已經(jīng)賺了800余萬(wàn)元。

　　從金色海岸二手房掛牌與成交情況看，非沿江房增值在1.5倍左右，而江景房增值達(dá)兩倍以上。

　　品牌房產(chǎn)是“績(jī)優(yōu)股”

　　“如果我現(xiàn)在投資房產(chǎn)，一定選擇市區(qū)大戶(hù)型高檔物業(yè)。”裕興房產(chǎn)執(zhí)行總裁鄭瑛表示，市中心的房子很稀缺，多是年份比較舊、小區(qū)比較破的中小戶(hù)型，而一些面積在100平方米以上、有品牌、年份新、比較高檔的房子就很少了。選擇這類(lèi)的房子，今后保值和升值的功能會(huì)更好。

　　對(duì)此，杭州我愛(ài)我家執(zhí)行副總、營(yíng)運(yùn)總監(jiān)陳毅剛也表示贊同：“我認(rèn)為杭州本身的居住價(jià)值是比較高的，所以從這個(gè)角度看杭州房產(chǎn)品的保值性也比較強(qiáng)。對(duì)于一些想要把房產(chǎn)品進(jìn)行長(zhǎng)期投資的購(gòu)房者，我這里借用股市的一些標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷房產(chǎn)品的保值和長(zhǎng)期潛力�！�

　　陳毅剛分析說(shuō)，在股市中，大盤(pán)股的表現(xiàn)是最穩(wěn)定的；而在樓市中，大型知名物業(yè)的價(jià)值也是最堅(jiān)挺的。與一般規(guī)模的小區(qū)相比，大型名牌社區(qū)在生活配套規(guī)劃、內(nèi)部建筑規(guī)劃上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，居住的舒適性可以得到保證。因此在房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，這些物業(yè)無(wú)疑最具有保值前景。

　　稀缺的高端物業(yè)價(jià)格堅(jiān)挺

　　高端公寓以其稀缺地段或樓盤(pán)自身的優(yōu)質(zhì)配置來(lái)支撐其二手房的價(jià)格。從杭州高端物業(yè)的分布看，主要集中在西湖邊、黃龍、錢(qián)江新城三大區(qū)域，西湖邊是傳統(tǒng)高端公寓的產(chǎn)地，這里有中大吳莊、西湖花苑、吳山鳴翠苑等，根據(jù)景觀和位置的不同，這些公寓的掛牌價(jià)格相差也比較大，目前每平方米在40000-90000元之間。黃龍區(qū)域最有代表的高端公寓是世貿(mào)麗晶城，該樓盤(pán)2006年進(jìn)入二手房市場(chǎng)，雖然成交量不多，但掛牌價(jià)格在每平方米25000-30000元之間。

　　另外，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，樓盤(pán)自身的稀缺性和有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù)是支撐高端物業(yè)價(jià)格的兩個(gè)重要原因。難以復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)與樓盤(pán)高檔的建筑品質(zhì)相得益彰，形成了高端公寓內(nèi)在的核心價(jià)值。如西湖邊的吳莊、西湖花苑，黃龍的世貿(mào)麗晶城是最具代表性的例子。（記者 葛慧）