“七折房貸”已在本市實(shí)施，部分借款人已開始享受到實(shí)惠。然而部分借款人由于這樣或那樣的原因，享受不了七折優(yōu)惠。

　　理財(cái)專家建議，“會(huì)借錢、還要會(huì)還錢”才能算得上會(huì)理財(cái)。在房貸還款上，借款人如果能夠掌握好一些小技巧，可以省下不少銀子。

　　招數(shù)一 房貸搬家享最大優(yōu)惠

　　對(duì)于那些由于某種特殊原因而無(wú)法享受到“七折房貸”的借款人，也并非無(wú)計(jì)可施，最簡(jiǎn)單的一招就是：乾坤大挪移，也就是進(jìn)行房貸搬家，通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，換家銀行貸款以享受“七折房貸”優(yōu)惠。

　　目前，各家銀行開出的“七折房貸”條件并不一致，比如，有些銀行有貸款總額必須達(dá)到一定數(shù)額的限制，有的就沒(méi)有；還有各銀行對(duì)信用記錄考核的嚴(yán)格程度也不一樣。這導(dǎo)致：某個(gè)借款人根據(jù)這家銀行的規(guī)定，無(wú)法享受“七折房貸”，但在另一家銀行，卻可以享受�；�于此，借款人可通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)享受優(yōu)惠。

　　“轉(zhuǎn)按揭”的具體操作方法是，借款人自籌或通過(guò)新貸款銀行幫助找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的貸款，然后重新在新貸款行辦理貸款。目前本市大部分銀行為積極爭(zhēng)取客戶資源，都愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。

　　局限：“轉(zhuǎn)按揭”會(huì)不可避免地產(chǎn)生一些費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等等，借款人在準(zhǔn)備“房貸搬家”前，應(yīng)當(dāng)計(jì)算一下“搬家成本”，如果成本偏高甚至抵不過(guò)節(jié)省的利息，那就完全沒(méi)有必要換銀行。不過(guò)有些銀行為了吸引客戶，私下里有針對(duì)性地推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務(wù)，比如可以免掉一些費(fèi)用，借款人不妨到各銀行“打探”一下。

　　點(diǎn)評(píng)：一般來(lái)說(shuō)，貸款轉(zhuǎn)按揭是借款能夠享受到七折的最后一條快速通道。目前來(lái)看，這條通道并不十分通暢。對(duì)于銀行，客戶貸款搬家能夠?qū)ζ錁I(yè)績(jī)產(chǎn)生的影響并不大。對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，搬家不僅要考慮費(fèi)用問(wèn)題，還要考慮其他的成本，比如時(shí)間成本以及這個(gè)比較煩人的“折騰”過(guò)程。然而，如果真有借款人不畏艱難將貸款從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行，必定有其中的理由。

　　招數(shù)二 提前還貸最省心

　　在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為復(fù)雜、投資環(huán)境也不確定的背景下，房奴們省錢的最佳方式就是提前還貸，畢竟，不欠銀行或少欠銀行錢，就不用或少付銀行利息了。專家建議，正處于還款過(guò)程中且資金較為寬裕的房奴，在資金沒(méi)有較好的投資渠道的情況下，不妨考慮提前還貸，以節(jié)省利息。

　　據(jù)記者了解，目前本市的大部分銀行都允許購(gòu)房者提前還貸，且提供了全部還款、部分還款、縮短貸款期限等多種方式讓消費(fèi)者選擇，而且不收罰息，不過(guò)部分銀行需要提前預(yù)約并有提前還款次數(shù)限制。消費(fèi)者可根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況考慮提前還款，但前提是資金比較充裕，且要量力而行。

　　從理論上講，部分提前還款包括三種方式：一是剩余貸款每月還款額不變，只縮短還款期限，這樣可多省利息；二是減少每月還款額，還款期限不變，以減少月供負(fù)擔(dān)，但利息支出多于第一種方式；三是減少每月還款額，同時(shí)縮短還款期限，這樣會(huì)節(jié)省更多利息。但據(jù)記者了解，目前本市的銀行多數(shù)只提供其中一種方式。另外，消費(fèi)者還可選擇縮短還款期限的方式節(jié)省利息，但此方式會(huì)導(dǎo)致月供增加。

　　局限：提前還貸并非人人都適用，需要具備一定的條件，比如手頭要有一筆現(xiàn)成的閑置資金。所謂閑置資金，是指這筆資金處于不產(chǎn)生投資收益或者收益率很低的狀態(tài)。另外，對(duì)于某些收入變化較大的借款人，在選擇提前還貸時(shí)，還得兼顧家庭的意外開支和未來(lái)開支，比如孩子入學(xué)、就醫(yī)、保險(xiǎn)等等，即使未來(lái)無(wú)重大開支計(jì)劃，從家庭理財(cái)規(guī)劃的角度考慮，一般也至少應(yīng)保留半年的家庭年收入以備不時(shí)之需。

　　點(diǎn)評(píng)：提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬�有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就小得多。此外，如果借款人目前手頭資金正在進(jìn)行有效的投資運(yùn)作，且獲得的收益率又高于住房貸款利率，那么完全可以投資收益來(lái)抵消房貸利息支出，而不必急于提前還掉銀行貸款。

　　招數(shù)三 改變不利貸款方式

　　許多借款人可能記得，兩三年前，固定利率房貸業(yè)務(wù)火爆異常，銀行熱推、買房人爭(zhēng)相辦理，甚至有些已辦理了貸款的也想變成固定利率的。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動(dòng)利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢(shì)就立即顯現(xiàn)出來(lái)。但是一旦降息，選擇它的購(gòu)房者就吃虧了。因此，在經(jīng)過(guò)幾次大幅降息之后且還有降息的預(yù)期下，市民以前選擇的房貸固定利率業(yè)務(wù)，現(xiàn)在則成為綁在頭上的“緊箍咒”，明顯吃虧。

　　劉先生2007年7月在某商業(yè)銀行辦理了5年期固定利率貸款，當(dāng)時(shí)約定的貸款年利率應(yīng)為7.56%，比現(xiàn)在降息后的基準(zhǔn)利率高出1.62個(gè)百分點(diǎn)。同樣是50萬(wàn)元5年期的貸款，劉先生用固定利率以等額本息還款方式，每月還款為10033元左右，如果是現(xiàn)在用浮動(dòng)利率只需9652.46元，兩者相差近381元，5年二者總計(jì)相差利息接近2.3萬(wàn)元。當(dāng)然，這里還沒(méi)有考慮打七折，如果能享受此優(yōu)惠，每月則只需要9243.95元，每月相差近790元，5年相差4.7萬(wàn)元。

　　因此，在這種背景下，借款人最好將固定利率房貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。

　　局限：將“固定利率”改為“浮動(dòng)利率”，通常需要向銀行繳納一定數(shù)額的違約金。借款人在進(jìn)行變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行比較，如果付出的成本偏高甚至不及節(jié)省的利息，那就沒(méi)有必要進(jìn)行改變。

　　點(diǎn)評(píng)：不同階段的固定利率房貸業(yè)務(wù)的利率水平都不一樣，借款人在變更前一定要咨詢、計(jì)算清楚，不要盲目沖動(dòng)地進(jìn)行變更，合算才做變動(dòng)。事實(shí)上，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，目前市場(chǎng)上也還有許多有利于房奴節(jié)省利率的產(chǎn)品，借款人不妨參考，比如雙周供、存抵貸、活利貸等。（記者 胡結(jié)友）