樓市：奧運(yùn)之后見分曉？

　　大概自今年春節(jié)過后，記者在同諸多樓市中人談話聊天時(shí)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：面對(duì)那些有政府背景的人士，當(dāng)問到有關(guān)部門下一步準(zhǔn)備出臺(tái)何種措施以破解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方的膠著局面，促使本地樓市健康和可持續(xù)發(fā)展時(shí)，他們總是顧左右而言他地連連道：等奧運(yùn)會(huì)開過后再說。

　　面對(duì)那些正為樓市低迷和銀行收縮信貸而憂心忡忡的開發(fā)商，當(dāng)問到他們準(zhǔn)備使出什么招數(shù)化解危局、拯救自己的資金鏈時(shí)，他們總是一臉堅(jiān)強(qiáng)地說：先撐著，撐過奧運(yùn)會(huì)開完再說。

　　面對(duì)那些持幣待購(gòu)的人，當(dāng)問到他們打算何時(shí)拋棄觀望和等待，出手購(gòu)房時(shí)，他們總是用一副似乎胸有成竹的神情點(diǎn)頭道：還是再等一等，等到奧運(yùn)會(huì)開過之后再?zèng)Q定。

　　這當(dāng)然不是什么特別奇怪的現(xiàn)象。奧運(yùn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響、對(duì)股市的影響、對(duì)樓市的影響是顯而易見的。即使是像鄭州這樣一個(gè)內(nèi)地的中等城市、非奧運(yùn)比賽承辦城市，有形的和無形的、直接的和間接的奧運(yùn)效應(yīng)也是毋庸置疑的。然而，從上述那些異口同聲的回答中，我們?nèi)阅茏x出一種不同尋常的期待：似乎對(duì)于樓市來說，奧運(yùn)會(huì)就是一座里程碑，是一道分水嶺，是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。似乎當(dāng)奧運(yùn)的舞臺(tái)人走燈熄之后，樓市的舞臺(tái)肯定要發(fā)生些什么，而這將要發(fā)生的事情會(huì)打破沉悶已久的混沌局面，會(huì)使塵埃落定，從而一切都變得清晰明澈，會(huì)使定格多時(shí)的人物重新活動(dòng)起來，繼續(xù)上演有聲有色的話劇。

　　那么，他們期待的是什么呢？

　　政府：看清形勢(shì)再出手

　　當(dāng)從緊的貨幣政策作為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的手段開始發(fā)揮威力的時(shí)候，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)下跌因而采取觀望等待的態(tài)度從而使市場(chǎng)銷售銳減時(shí)，“救市論”也開始浮出水面。矯枉是否已經(jīng)過正？房地產(chǎn)商資金鏈的斷裂是否會(huì)引發(fā)金融危機(jī)？雖然有關(guān)深圳斷供潮的說法已被易憲榮等人批駁得體無完膚，但聯(lián)系到美國(guó)次貸危機(jī)的嚴(yán)重后果，這種擔(dān)心也并非空穴來風(fēng)。

　　然而，中央政府似乎初衷不改，在眾多開發(fā)商都對(duì)下半年金融政策的微調(diào)抱有極大期待的時(shí)候，他們最終發(fā)現(xiàn)，原來松綁的是別人，而自家身上的繩索依舊沒有放松的跡象。在這種形勢(shì)下，地方政府面臨著一種極為棘手的局面。一方面，快速上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)影響到和諧社會(huì)的建設(shè)，必須促使它回歸理性；另一方面，又須避免房?jī)r(jià)的大漲大跌從而對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來消極影響。如果說，京深滬穗等一線城市的投機(jī)泡沫需要一擠再擠，那么判斷像鄭州這樣的介于二、三線之間城市房?jī)r(jià)的合理水平，則的確需要謹(jǐn)慎的態(tài)度。目前，像南京、重慶等一些城市，地方政府已經(jīng)采取了一些措施，試圖刺激低迷已久的樓市，效果如何，尚待觀察。而以目前鄭州樓市撲朔迷離的氣氛、買賣雙方相持不下的局面，政府如何求解，看來還是一個(gè)未知數(shù)。

　　在局勢(shì)不明朗的情況下，決不能貿(mào)然入市干預(yù)。是柳暗花明，還是山重水復(fù)？也許，這就是政府部門對(duì)奧運(yùn)后樓市前景能夠漸趨明朗從而為決策找到堅(jiān)實(shí)依據(jù)的一種期待吧。

　　開發(fā)商：優(yōu)惠可以不降價(jià)

　　像房地產(chǎn)這樣一個(gè)需要大量資金才能玩轉(zhuǎn)的行業(yè)，保證資金鏈的順利銜接對(duì)開發(fā)商來說是頭等大事。而現(xiàn)在的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境恰恰對(duì)開發(fā)商的資金鏈構(gòu)成了嚴(yán)重的威脅。據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局對(duì)本市50家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年的調(diào)查，資金來源充裕的企業(yè)只有3家，而75%的企業(yè)資金緊張的原因是因?yàn)槭艿戒N售量下滑、定金及預(yù)付購(gòu)房款減少、資金回籠慢的影響。顧云昌前不久在鄭州再次提醒開發(fā)商：“一定要誓死捍衛(wèi)資金鏈，從前是以爭(zhēng)取拿地為主，現(xiàn)在要爭(zhēng)取有現(xiàn)金�，F(xiàn)金為王。”

　　現(xiàn)金從何而來？當(dāng)然是從銷售而來�？裳巯碌那闆r是，購(gòu)房者認(rèn)定房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，因而捂緊錢袋，持續(xù)觀望。開發(fā)商則對(duì)降價(jià)心有不甘：現(xiàn)在什么東西都在漲價(jià)，為什么我的房子反而要降價(jià)？再說，降到什么價(jià)位才能被接受呢？3000元嗎？怎么可能？還不夠我的成本嘛，優(yōu)惠倒可以商量。再進(jìn)一步說，房子就像股票，都是買漲不買跌，一旦實(shí)際下跌證明了心理預(yù)期的下跌，那就會(huì)一路跌下去，什么時(shí)候才是個(gè)頭�。�

　　這里，開發(fā)商的定海神針是所謂的剛性需求。城市化進(jìn)程那么快，市民對(duì)改善住房條件的要求那么強(qiáng)烈，怎么可能一直持幣觀望，作祟搗亂的是外部環(huán)境，是心理預(yù)期。一旦購(gòu)房者認(rèn)清了房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌的形勢(shì)，被壓抑的剛性需求就會(huì)如火紅的鋼水噴涌而出，再次燒紅樓市。在很多開發(fā)商看來，這一天的到來已經(jīng)不遠(yuǎn)了，就在奧運(yùn)之后。

　　購(gòu)房者：降價(jià)才是硬道理

　　鄭州樓市的價(jià)格會(huì)不會(huì)在奧運(yùn)會(huì)后下跌，這是決定消費(fèi)者現(xiàn)在是否放棄觀望、進(jìn)而入市購(gòu)房的重要因素。雖然中房協(xié)的副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇上月底在鄭大聲呼吁：該出手時(shí)就出手，不管是投資還是自住，目前都是買房的好時(shí)機(jī)，全國(guó)樓市的真正“拐點(diǎn)”兩年后才會(huì)出現(xiàn)。

　　但是，消費(fèi)者顯然不這么認(rèn)為。本地一家媒體7月份的一份調(diào)查顯示：60.5%的購(gòu)房者認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后鄭州房?jī)r(jià)會(huì)下跌，其中34.5%認(rèn)為會(huì)微跌，26%認(rèn)為會(huì)大跌。不管是微跌還是大跌，總之都是和樓價(jià)量跌價(jià)漲的現(xiàn)實(shí)大相徑庭的。有了這種預(yù)期，難怪78.55%的參與調(diào)查者會(huì)表示，他們不會(huì)被目前各樓盤推出的各種促銷措施所打動(dòng)。

　　購(gòu)房者是聰明的，經(jīng)過十年來與開發(fā)商的較勁，他們已變得越來越成熟了，小恩小惠沖昏不了他們的頭腦。他們清楚地知道，現(xiàn)在日子最難過的是開發(fā)商�，F(xiàn)在主動(dòng)權(quán)操在買家手中，只要政府不在這個(gè)節(jié)骨眼上出手救市，只要持幣待購(gòu)的消費(fèi)者能沉得住氣，不為開發(fā)商的小恩小惠所惑，就能最終逼迫開發(fā)商撕破欲遮又掩的“暗降”面孔，改以“明降”示人。

　　總之，購(gòu)房者認(rèn)定，房?jī)r(jià)一定要降、一定會(huì)降、一定能降！而且降的幅度應(yīng)該足夠大，只有到了這時(shí)，他們才肯松開捂緊多時(shí)的錢包購(gòu)房置業(yè)。而奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束已被普遍認(rèn)為是這一歷史性轉(zhuǎn)折的開始。(記者 盧志峰)