自2007年12月以來,反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)“國(guó)房景氣指數(shù)”已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月行進(jìn)在下行的通道中。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,7月份國(guó)房景氣指數(shù)為102.36,比6月份回落0.72點(diǎn),同時(shí)這一刻度相對(duì)去年同月也回落1.64點(diǎn)。雖然目前國(guó)房景氣指數(shù)環(huán)比、同比均有所回落,但仍處于景氣空間。

　　縱觀統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)房景氣指數(shù)趨勢(shì)圖可以看到,國(guó)房景氣指數(shù)從2007年3月起開始連續(xù)8個(gè)月環(huán)比上升,而從2007年12月開始又出現(xiàn)環(huán)比連續(xù)回落,截至今年7月已連續(xù)8個(gè)月回落,形成一條比較明顯的倒“U”形曲線。業(yè)內(nèi)人士表示,這恰好切合了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣周期,從去年10月到現(xiàn)在,整個(gè)行業(yè)漸入低迷期,其市場(chǎng)趨勢(shì)由國(guó)房景氣指數(shù)滯后一個(gè)月表現(xiàn),而在目前的市況下,年內(nèi)景氣指數(shù)仍可能保持回落。

　　分類指數(shù)增速大幅回落

　　統(tǒng)計(jì)顯示,從細(xì)分的國(guó)房景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來看,持續(xù)調(diào)整仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主題詞。今年1—7月份,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15884億元,同比增長(zhǎng)30.9%,增幅較上月下降2.6個(gè)百分點(diǎn)；住宅完成投資11486億元,增長(zhǎng)33.7%,較上月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)；其中,經(jīng)濟(jì)適用住房投資459億元,增長(zhǎng)25.2%,增幅也比上月回落6個(gè)百分點(diǎn)。

　　與經(jīng)濟(jì)適用房投資回落相對(duì)應(yīng)的是,全國(guó)商品房空置面積連續(xù)3個(gè)月同比上升。數(shù)據(jù)顯示,截至7月底全國(guó)商品房空置面積為1.29億平方米,同比增長(zhǎng)6.1%,而此前一個(gè)月對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)分別為1.27億平方米和2.2%。其中,空置商品住宅6538萬平方米,增長(zhǎng)4.6%；空置辦公樓814萬平方米,增長(zhǎng)7.7%；空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3990萬平方米,增長(zhǎng)3.6%。

　　就市場(chǎng)討論紛紛的地產(chǎn)開發(fā)資金看,今年前7個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)到位資金22252億元,同比增長(zhǎng)19.1%,增幅也回落了3.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外,數(shù)據(jù)還顯示,土地開發(fā)和房屋施工面積增幅也都出現(xiàn)了回落。前7個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.48億平方米,增幅回落5.7個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房屋施工面積增長(zhǎng)22.3%,增幅回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　下半年景氣指數(shù)仍將在低位運(yùn)行

　　“國(guó)房景氣指數(shù)是一個(gè)指標(biāo),不管計(jì)算公式如何,直接導(dǎo)致景氣指數(shù)下降的是房?jī)r(jià)和成交量的下跌。”國(guó)海證券房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師趙鐸針對(duì)數(shù)據(jù)判斷說,在預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下跌和成交量繼續(xù)萎縮的情況下,今年下半年,國(guó)房景氣指數(shù)將保持回落趨勢(shì),至少也是在低位運(yùn)行。

　　趙鐸表示,國(guó)房景氣指數(shù)分類數(shù)據(jù)囊括了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地、資本、供應(yīng)量、需求等4個(gè)重要因素,基本上能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,從數(shù)據(jù)中可以觀察到,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)有進(jìn)一步惡化的趨勢(shì),“商品房空置面積連續(xù)3個(gè)月同比上升,但投資需求大量下降,自住需求也持續(xù)觀望,這使得市場(chǎng)供應(yīng)顯現(xiàn)過剩,對(duì)賣方來說不是好消息”。

　　與之相關(guān)的是,就在上周,國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布了7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)表明,7月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.0%,漲幅比6月低1.2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí),房?jī)r(jià)下跌或持平的城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大,70個(gè)大中城市中,有29個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌或持平局面,比6月多出8個(gè),比例超過四成。

　　對(duì)此,興業(yè)證券行業(yè)研究員王嘉認(rèn)為,自去年第四季度信貸收縮以來,金融政策的“垂直打擊”使得地產(chǎn)商舉步維艱,面臨資金困局,這是行業(yè)景氣度下降的主要因素,而同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)因之前漲幅過度,透支了行業(yè)景氣度,故導(dǎo)致在資金困窘的情況下市場(chǎng)銷售也開始出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”的局面,“相對(duì)形勢(shì)嚴(yán)峻的外貿(mào)行業(yè),短期內(nèi)決策層放松對(duì)地產(chǎn)行業(yè)信貸的概率不大,而樓市也正處于價(jià)格回歸理性的過程中,未來幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)面臨考驗(yàn),而國(guó)房景氣指數(shù)也將難以改變持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)”。

　　逆周期中央項(xiàng)目投資增速或?qū)⒓涌?

　　值得注意的是,由統(tǒng)計(jì)局前日發(fā)布的“全國(guó)完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況”數(shù)據(jù)表明,今年1—7月我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資72160億元,同比增長(zhǎng)27.3%,低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)30.9%的增幅。

　　趙鐸分析其原因表示,一方面是去年市場(chǎng)高峰時(shí)新增項(xiàng)目的后續(xù)投入,為避免所購(gòu)買土地和已開工項(xiàng)目因逾期未開發(fā)完成而被政府收回,開發(fā)商勉為其難被迫投資；另一方面則是房地產(chǎn)行業(yè)所特有的墊資現(xiàn)象,開發(fā)商可能今年才支付給下游施工企業(yè)工程款,而這一款項(xiàng)被計(jì)入2008年的投資額。

　　中信證券的研究報(bào)告顯示,前7個(gè)月房地產(chǎn)投資增速為30.9%,比前6個(gè)月34%的增速下降了3.1個(gè)百分點(diǎn),單月同比增速下降更為明顯,從6月的37.5%下降到7月的19.6%,下降幅度達(dá)17.9%。

　　“如果信貸持續(xù)緊縮、市場(chǎng)也繼續(xù)調(diào)整,那么我們可以看到房地產(chǎn)投資增速會(huì)逐漸匹配,甚至是低于固定資產(chǎn)投資增速�！壁w鐸表示。

　　那么在未來房地產(chǎn)投資增速下降成為趨勢(shì)的情況下,作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”之一的投資方向?qū)⑷绾握{(diào)整?中信證券分析,在外需下降和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷所致的投資增長(zhǎng)下降的情況下,為增加內(nèi)需,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資將成為必要的投資方向。

　　中信證券認(rèn)為,逆周期的中央項(xiàng)目投資增速將加快。中央的投資項(xiàng)目一般具有一定的宏觀調(diào)控功能,而這種功能往往是逆周期的,即經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期,減少項(xiàng)目從而減少投資,反之則增加投資。 (楊小亮)