貨幣從緊　刺激全款交易比重上升

　　近日來(lái)各界對(duì)于二套房貸是否松動(dòng)的關(guān)注隨著各大銀行紛紛發(fā)表聲明而告一段落，通過(guò)這次事件也折射出相關(guān)部門(mén)對(duì)于央行貨幣從緊政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，一定程度上引起市場(chǎng)的小幅變動(dòng)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，2008年第一季度全款購(gòu)房的比例為55.3%，同比去年同期全款購(gòu)房的比例上漲了4.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　2008年第一季度以來(lái)，期望全款支付的業(yè)主增長(zhǎng)了兩成左右；自2007年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確2008年從緊貨幣的基調(diào)之后，銀行緊縮銀根，貨幣從緊政策實(shí)施導(dǎo)致貸款審批嚴(yán)格，貸款流程相對(duì)放緩，那些急于用錢(qián)的業(yè)主而言，希望通過(guò)全款支付來(lái)完成交易，刺激了全款交易比重的上漲。

　　還款壓力加大　促消費(fèi)者傾向全款購(gòu)房

　　2007年初五年以外貸款利率為6.84%，六次加息后2008年初執(zhí)行7.83%的貸款利率，以貸款30萬(wàn)、年限20年、基準(zhǔn)利率、等額本息來(lái)計(jì)算，2008年初要比2007年初月還款額高出181元(2478元-2297元)，并且目前通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，再次加息的預(yù)期濃厚，此外，不少消費(fèi)者認(rèn)為房產(chǎn)比現(xiàn)金更能保值增值，使得有能力的購(gòu)房者更傾向于選擇全款購(gòu)房。

　　二套房貸新政促使升級(jí)置業(yè)需求的消費(fèi)者選擇全款購(gòu)房，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，在全款購(gòu)房55.3%的比重中，兩成左右的購(gòu)房者屬于升級(jí)置業(yè)者。對(duì)于這部分購(gòu)房者而言，貸款買(mǎi)房需要支付不少于四成的首付，并且要承擔(dān)不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的高利率，貸款的成本更高；因此使得這部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的購(gòu)房者更傾向于選擇全款買(mǎi)房。

　　2008年奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，北京市各個(gè)方面的配套設(shè)施不斷完善，城市優(yōu)勢(shì)更加明顯，并且剛性的購(gòu)房需求依然存在，而受到從緊貨幣政策的影響，刺激今年一季度全款購(gòu)房比例上漲近5個(gè)百分點(diǎn)。

　　小戶(hù)型成搶手貨

　　在走訪(fǎng)一些經(jīng)紀(jì)公司門(mén)店后，記者了解到，二手房消費(fèi)行為中，七成以上自住客的購(gòu)房意向傾向于90平米以下小戶(hù)型，而拐點(diǎn)論大環(huán)境下支撐整個(gè)二手房消費(fèi)的主要群體為自住者，這是小戶(hù)型成交量上升的主因；另外一方面，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，由于信貸政策的緊縮和拐點(diǎn)論下的投資風(fēng)險(xiǎn)增大，小戶(hù)型出租和再出售時(shí)投入少、風(fēng)險(xiǎn)低、收益高的特點(diǎn)都更為符合其需求，刺激了一部分投資者又分割到小戶(hù)型二手房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中。也使得小戶(hù)型成交價(jià)格高出整體平均價(jià)格10%左右的特性。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，2008年第一季度的成交客戶(hù)中，85%以上的購(gòu)房者的消費(fèi)初衷是為自住目的購(gòu)房，這較07年同期自住購(gòu)房80%的比重上漲了5個(gè)百分點(diǎn)之多。剛性需求進(jìn)一步增長(zhǎng)；第二套房貸政策、多次加息導(dǎo)致投資成本提高，擠出了相當(dāng)一部分的投資群體。“此增彼減”導(dǎo)致目前自住購(gòu)房群體比例上漲顯著。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，第二季度的成交漲幅會(huì)有所放緩，自住需求將繼續(xù)成為下季度的熱點(diǎn)，成交價(jià)格也將趨于緩和。 (李捷)